什麼是REITs？

REITs（房地產投資信託基金）是一種集合資產，用於持有、融資或運營能產生收益的房地產，並向投資者派發股息。其中一些可在證券交易所公開交易，而另一些則不能。

REITs起源於美國。1960年，美國國會通過了《國內稅收法典》，提出對符合要求的REITs所派發的股息給予部分免稅優惠，從而奠定了REITs稅收優惠的基礎。首個REIT於1961年在美國成立。經過60年的發展，美國如今已成爲全球最大且最成熟的REITs市場。

根據NAREIT（全美房地產投資信託協會）的數據，REITs使任何人都可以通過購買單隻股票、共同基金或交易所交易基金（ETF）來投資房地產組合。REIT的股東無需親自購買、管理或融資房產，即可獲得相應比例的收入。大約1.45億名美國人的家庭通過其401(k)、個人退休帳戶（IRAs）、養老金計劃及其他投資基金持有REITs。

全美各類REITs持有的總資產總額超過$3.5萬億，其中上市REITs持有約$2.5萬億的資產，涵蓋超過500,000處物業。在美國上市的REITs的股權市值已超過$1.35萬億。

REITs如何賺錢？

REITs投資於多種類型的房地產，包括辦公樓、公寓樓、倉庫、零售中心、醫療設施、數據中心、通信基站、基礎設施和酒店。大多數REITs專注於某一特定類型，但有些在其投資組閤中持有多種類型的物業。

大多數REITs採用一種簡單的商業模式：通過出租空間並收取Rent，公司獲得收入，然後以股息的形式支付給股東。

REITs的主要收入來源是穩定的Rent，因此它們可以將大部分收入（通常爲90%）作爲股息分配給投資者，這也部分解釋了爲何REITs的股息派付率高於普通股票。投資者還可以通過購買多隻REITs來降低風險。

從歷史表現來看，REITs憑藉高而穩定的股息收入以及長期資本增值，提供了具有競爭力的回報。由於REITs與其他資產的相關性較低，它們還能幫助分散投資組合風險並提升回報。

投資房地產投資信託基金（REITs）涉及風險。

首先，非上市REITs無法在證券交易所交易，因此被視爲非流動性資產。

其次，投資者通常對非上市REITs缺乏充分了解，因爲其底層資產的信息並未完全披露。

第三，公開上市的REITs通常被認爲比非上市REITs更安全，但其表現仍受利率波動影響。在加息期間，市場對REITs的需求可能會下降。

最後，稅收上漲和對底層資產的誤判也可能影響REITs的表現。這些影響因素的變化或許可以解釋爲何REITs的表現存在差異。

通脹與利率——REITs表現如何？

自2022年初以來，美國股市大幅下跌，截至2022年7月22日，納斯達克綜合指數已下跌逾33%。市場認爲，聯儲局加息預期和高通脹是導致股市重挫的主要原因。

ETF-Vanguard（VNQ）與三大美國股指（自2022年以來）

如上圖所示，VNQ（綠色線）在今年迄今的表現優於整體市場。在市場對通脹最爲擔憂的4月，VNQ顯著跑贏標普500（SPY）、納斯達克（QQQ）和道瓊斯工業平均指數（DIA）。截至目前，VNQ僅表現不及DIA，但仍優於QQQ。

此外，REITs傾向於在利率較低時儘可能長期鎖定抵押貸款利率，以抵禦利率上升時期的影響。

換句話說，當利率上升時，對大多數REITs的負面影響有限，而租金上漲的正面效應則被最大化。

從下圖可以清楚看出，在歷史上大多數加息週期中，REITs的表現優於股票（SPY）。

來源：Cohen & Steers

REITs在通脹期間可能表現更佳的三個原因：

1. 快速上漲的價格推高了建築成本。因此，由於重置成本更高，房地產的市場價值也會上升。

2. 更高的建築成本也可能推動租金上漲。

3. 更高的通脹可能導致工資上漲，從而帶來更高的收入。因此，各類房地產的租戶更有能力支付更高的租金。

當然，過度的通脹可能會削弱消費者實際購買力，從而限制租金增長。因此，溫和的通脹是實現房地產回報最大化的理想環境。

當通脹高企時，REITs表現更優
來源：NAREIT

三隻值得關注的REITs

根據SeekingAlpha的策略報告，分析師精選了以下三隻值得投資的REITs。

1. $Essential Properties Realty Trust Inc(EPRT.US)$

Essential Properties Realty Trust是一家收購、持有並管理單租戶物業的公司，這些物業以淨租賃（net lease）形式出租給從事服務導向型或體驗型業務的中等規模企業。除租金外，淨租賃還要求租戶支付與物業相關的部分或全部稅費及維護費用；EPRT收取租金郵寄費。EPRT投資組閤中的一些知名品牌包括塔可鍾（Taco Bell）、麥當勞（McDonald's）和Arby's等連鎖餐廳，以及萬豪（Marriott）、Circle K和Cinemark等公司。

2. $W.P. Carey Inc(WPC.US)$

WP Carey Inc.備受推崇，預計將位列Seeking Alpha最大的淨租賃REITs之一，投資於高質量的單租戶工業、倉庫、辦公、零售及自助倉儲物業。截至2022年7月，WPC擁有1,336份淨租賃合同，年租金收入約爲$12億，租戶數量達352家， occupancy率爲98.5%，且99%的租約包含租金遞增條款。由於其近一半的租金收入來自工業和物流領域，WPC受益於其他行業正面臨的供應鏈逆風。因此，SeekingAlpha認爲，相較於其他行業，這是一項風險較低的投資。

3. $Life Storage, Inc.(LSI.US)$

Life Storage, Inc.是一家房地產投資信託基金，從事自助倉儲物業的收購、持有和管理業務。該公司提供商業、車輛及葡萄酒倉儲服務。由於資本支出和運營成本較低，自助倉儲業務享有前進保險（Progressive）式的現金流和強勁的運營利潤率。

該公司在美國和加拿大擁有超過1,000個網點。電子商務的快速增長正在推動對倉庫以及科技行業用於產品存儲的服務器的需求。供應鏈和勞動力短缺導致倉庫物業的高入住率和高租金水平，這使Life Storage相比許多其他REITs更具增長優勢。

此外，一些華爾街分析師也推薦 $Brixmor Property Group Inc(BRX.US)$ 和 $VICI Properties(VICI.US)$. （你應該對Brixmor Property Group Inc.（紐約證券交易所代碼：BRX）的淨資產收益率（ROE）感到印象深刻嗎？2022年7月13日）(華爾街分析師恢復了對VICI Properties Inc. [VICI] 的評級。華爾街還有哪些其他看法？2022年7月27日)

BRX是美國最大的露天購物中心REIT之一。該公司約70%的物業由$The Kroger(KR.US)$、Publix、$KONINKLIJKE AHOLD DELHAIZE NV SPON ADR EACH REP 1 ORD SHS (ADRNY.US)$（例如Food Lion、Giant、Stop & Shop）以及 $The Kroger(KR.US)$、Publix、 $KONINKLIJKE AHOLD DELHAIZE NV SPON ADR EACH REP 1 ORD SHS (ADRNY.US)$（例如Food Lion、Giant、Stop & Shop）和 $Albertsons Companies(ACI.US)$ 以及其他美國本土的雜貨店出租。

VICI是博彩類房地產投資信託（REIT）的領軍企業，旗下擁有凱撒宮（Caesars Palace）和威尼斯人（The Venetian）等標誌性拉斯維加斯度假村，這得益於公司成功收購了MGM Development Properties（MGM Growth Properties LLC）。

美國市值最大的20家房地產投資信託（REIT）

moomoo是由Moomoo Technologies Inc.提供的專業交易應用程序。在美國，moomoo上的投資產品和服務由Moomoo Financial Inc.提供，該公司爲FINRA/SIPC成員。

本文所提及的任何示例、情景或具體證券均 strictly 僅用於說明目的。過往投資業績並不保證未來結果。投資涉及風險，可能導致本金損失。

投資涉及風險，可能導致本金損失。房地產投資信託（REIT）的風險與直接持有房地產類似，例如房地產價值和房產稅的變化、利率波動、底層房地產資產的現金流、供需關係，以及發行方的管理能力和信用狀況。

分散投資是一種有助於管理投資組合內風險的投資策略，但並不能保證盈利，也無法在下跌市場中避免損失。