什么是REITs？

REITs（房地产投资信托基金）是一种资产集合体，通过持有、融资或运营能产生收入的房地产，并向投资者派发股息。其中一些可以在证券交易所公开交易，但另一些则不能。

REITs起源于美国。1960年，美国国会通过了《国内税收法典》，提出对符合要求的REITs所派发的股息给予部分税收豁免，从而奠定了REITs税收优惠的基础。首个REIT于1961年在美国成立。经过60年的发展，美国如今已成为全球最大且最成熟的REITs市场。

根据NAREIT（全美房地产投资信托协会），REITs使任何人都能通过购买单只股票、共同基金或交易所交易基金（ETF）来投资房地产组合。REIT的股东无需亲自购买、管理或融资房地产，即可获得相应比例的收益。大约1.45亿名美国人的家庭通过其401(k)、个人退休账户（IRAs）、养老金计划及其他投资基金持有REITs。

总体而言，美国各类REITs持有的总资产总额超过$3.5万亿，其中公开交易的REITs持有约$2.5万亿的资产，涵盖超过500,000处物业。在美国上市的REITs股权市值已超过$1.35万亿。

REITs如何赚钱？

REITs投资于多种类型的房地产，包括办公楼、公寓楼、仓库、零售中心、医疗设施、数据中心、通信基站、基础设施和酒店。大多数REITs专注于某一特定类型，但也有一些在其投资组合中持有多种类型的物业。

大多数REITs采用一种直接的商业模式：通过出租空间并收取Rent，公司获得收入，然后以股息形式支付给股东。

REITs的主要收入来源是稳定的Rent，因此它们可以将大部分收入（通常为总收入的90%）以股息形式分配给投资者，这也部分解释了为何REITs的股息派发率高于普通股票。投资者还可以通过购买多只REITs来分散风险。

从历史表现来看，REITs凭借高额且稳定的股息收入以及长期资本增值，提供了具有竞争力的回报。由于REITs与其他资产的相关性不高，它们还能帮助投资者分散投资组合风险，从而在降低风险的同时提升回报。

投资房地产投资信托基金（REITs）涉及风险。

首先，非上市REITs无法在证券交易所交易，因此被视为非流动性资产。

其次，投资者通常对非上市REITs缺乏充分了解，因为其底层资产的信息并未完全披露。

第三，公开上市的REITs通常被认为比非上市REITs更安全，但其表现仍受利率波动影响。在加息期间，市场对REITs的需求可能会下降。

最后，税收上调和对底层资产的误判也会影响REITs的表现。这些影响因素的变化或许可以解释REITs表现差异的原因。

通胀与利率——REITs表现如何？

自2022年初以来，美国股市大幅下跌，截至2022年7月22日，纳斯达克综合指数已下跌逾33%。市场认为，美联储加息预期和高通胀是导致股市重挫的主要原因。

ETF-Vanguard（VNQ）与三大美国股指（自2022年以来）

如上图所示，今年迄今，Vanguard（VNQ）（绿色线）的表现优于整体市场。在市场对通胀最为担忧的4月，VNQ显著跑赢标普500（SPY）、纳斯达克（QQQ）和道琼斯工业平均指数（DIA）。截至目前，VNQ仅表现不及DIA，但仍优于QQQ。

此外，REITs倾向于在利率较低时尽可能长期锁定抵押贷款利率，以抵御利率上升时期的影响。

换句话说，当利率上升时，对大多数REITs的负面影响有限，而租金上涨的正面效应则最大化。

下图清楚地表明，在历史上大多数加息周期中，REITs的表现优于股票（SPY）。

来源：Cohen & Steers

REITs在通胀期间可能表现更佳的三个原因：

1. 快速上涨的价格推高了建筑成本。因此，由于重置成本更高，物业的市场价值也会上升。

2. 更高的建筑成本也可能推高Rent。

3. 更高的通胀可能导致工资上涨，从而带来更高的收入。因此，各类房地产的租户更有能力支付更高的Rent。

当然，过度的通胀可能会削弱消费者实际购买力，从而限制Rent的增长。因此，温和的通胀是实现房地产回报最大化的理想环境。

当通胀高企时，REITs表现更佳
来源：NAREIT

三只值得关注的REITs

根据SeekingAlpha的策略报告，分析师选出了以下三只值得投资的REITs。

1. $Essential Properties Realty Trust Inc(EPRT.US)$

Essential Properties Realty Trust是一家收购、持有并管理单租户物业的公司，这些物业以净租赁形式出租给从事服务导向型或体验型业务的中等规模企业。除了租金外，净租赁还要求租户支付与物业相关的部分或全部税费及维护费用；EPRT收取租金邮寄费。EPRT投资组合中的一些知名品牌包括塔可钟（Taco Bell）、麦当劳（McDonald's）和Arby's等连锁餐厅，以及万豪（Marriott）、Circle K和Cinemark等公司。

2. $W.P. Carey Inc(WPC.US)$

WP Carey Inc.备受推崇，预计将位列Seeking Alpha最大的净租赁REITs之一，投资于高质量的单租户工业、仓库、办公、零售和自助仓储物业。WPC的物业包括1,336份净租赁合同（截至2022年7月），年租金收入约为$12亿，拥有352名租户，98.5%的 occupancy，以及99%的租金递增条款。由于其近一半的租金收入来自工业和物流领域，WPC受益于其他行业正面临的供应链逆风。因此，SeekingAlpha认为，相较于其他行业，这是一项风险较低的投资。

3. $Life Storage, Inc.(LSI.US)$

Life Storage, Inc.是一家房地产投资信托基金，从事自助仓储物业的收购、持有和管理业务。它提供商业、车辆和葡萄酒存储服务。由于资本和运营支出较低，自助仓储业务享有稳定的现金流入和强劲的运营利润率。

该公司在美国和加拿大拥有超过1,000个地点。电子商务的快速增长推动了对仓库以及科技行业用于产品存储的服务器的需求。供应链和劳动力短缺导致仓库物业的高入住率和高租金水平，这使Life Storage相比许多其他REITs具备增长优势。

此外，一些华尔街分析师也推荐 $Brixmor Property Group Inc(BRX.US)$ 和 $VICI Properties(VICI.US)$. （你应该对Brixmor Property Group Inc.（纽约证券交易所代码：BRX）的净资产收益率（ROE）感到印象深刻吗？2022年7月13日）(华尔街分析师恢复了对VICI Properties Inc. [VICI] 的评级。华尔街还在说些什么？2022年7月27日)

BRX是美国最大的露天购物中心REIT之一。该公司约70%的物业由 $The Kroger(KR.US)$、Publix、 $KONINKLIJKE AHOLD DELHAIZE NV SPON ADR EACH REP 1 ORD SHS (ADRNY.US)$（例如Food Lion、Giant、Stop & Shop）和 $Albertsons Companies(ACI.US)$ 以及其他美国本土的杂货店出租。

VICI是博彩类房地产投资信托（REIT）领域的领导者，旗下拥有凯撒宫（Caesars Palace）和威尼斯人（The Venetian）等标志性拉斯维加斯度假村，这得益于公司成功收购了MGM Development Properties（MGM Growth Properties LLC）。

美国市值最大的20家房地产投资信托（REIT）

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本文所提及的任何示例、情景或具体证券均仅用于说明目的。过往投资表现并不保证未来业绩。投资涉及风险，可能导致本金损失。

投资涉及风险，可能导致本金损失。房地产投资信托（REIT）的风险与直接持有房地产类似，例如房地产价值和房产税的变化、利率波动、底层房地产资产的现金流、供需关系，以及发行方的管理能力和信用状况。

多元化是一种有助于管理投资组合内风险的投资策略，但它并不能保证盈利，也无法在下跌市场中防止损失。