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美國住房市場在新冠疫情爆發後經歷了顯著且持續的繁榮。房價已大幅上漲，漲幅達……超過40%僅在兩年內。2023年，凱斯-希勒房價指數房價正再次逼近歷史高位，而抵押貸款利率在8月份創下20年新高。因此，許多美國民衆難以負擔購房成本。

美國住房市場究竟是如何陷入這一困境的？在本文中，我們將深入剖析當前的美國住房市場。

● 爲什麼分析房地產市場至關重要

● 房地產市場分類

● 投資者關注度最高的住房指標

● 近年來，美國住房市場發生了哪些變化？

● 金融市場如何對住房數據作出反應？

住房不僅是一種居住場所，也是投資的經濟風向標。

房地產是美國經濟的重要組成部分，並且是……敏感的對利率變動的敏感性，這可能會影響消費者在耐用品上的支出以及就業狀況。房地產活動對一國GDP的貢獻十分顯著，據相關統計數據顯示，美國住房部門對GDP的綜合貢獻率平均在15%至18%之間。美國國家房屋建築商協會. 因此，在經濟衰退期間，房地產行業往往是最先受到衝擊的行業之一。削弱，而且它可能是經濟復甦期間最早實現反彈的行業之一。

美國房地產市場高度金融化，大量房地產抵押貸款通過證券化轉化爲金融資產。這使得住房抵押貸款支持證券（MBS）成爲……第二大政府債券之後的固定收益市場。作爲金融體系的重要組成部分，美國房地產市場所蘊含的風險可能對全球產生深遠影響。本文將在後文對此話題作進一步探討。

房地產是定義的作爲土地及任何永久性建築物，其主要劃分爲五類：

1. 住宅房地產：任何用於居住目的的不動產。例如，獨棟住宅、公寓、複式住宅、聯排別墅以及多單元住宅等。

2. 商業房地產：任何專門用於商業用途的物業，例如加油站、醫院、酒店、辦公樓、停車場、餐廳和購物中心。

3. 工業地產：任何用於製造、生產、分銷、儲存以及研發的財產。

4. 土地：這包括未開發的房地產、空置土地以及農用地，如農場、果園、牧場和林地。

5. 特殊用途：用於公共用途的設施，如墓地、政府建築、圖書館、公園、宗教場所和學校。

在本文中，我們將主要聚焦於美國住宅房地產市場。

在美國，住房市場可分爲兩類：新建住房市場和存量住房市場。

新住房市場：就GDP而言，新建住宅銷售對經濟的貢獻更爲直接、更爲顯著。這是因爲此類交易活動能夠帶動需求與生產的增長。

現有住房市場：與新建住宅不同，存量住宅是指在進入市場之前已爲他人所有並居住的房屋。由於美國早期的城市化進程，存量住房的數量遠高於新建住房，使其成爲美國房地產市場不可或缺的重要組成部分。

住房還可按結構分類：獨棟住宅和多戶住宅。

獨棟住宅：這些是專爲單個家庭設計並建造的獨立住宅單元，例如別墅。獨棟住宅擁有更高的私密性和更寬敞的空間，但造價也更高。

多戶住宅：這些住宅包含多個居住單元，例如公寓。多戶住宅通常價格較爲低廉，配有公共設施，且易於出租。

1. 新房銷售：

新屋銷售是最直接的指標在分析美國住房市場時，美國人口普查局於每月月底發佈新建住宅銷售的月度經濟指標。

有必要指出的是，統計數據是在……時收集的客戶簽訂銷售合同或支付定金此時，房屋可在任何階段進行建造，且無需一次性付清全部款項。

由於消費者收入對新建住宅銷售高度敏感, 這些指標被納入經濟消費增長的統計範疇，已成爲判斷經濟衰退或復甦的優異指標。例如，當新建住宅銷售連續數月下滑時，通常預示着經濟下行。

新建住宅銷售與現有住宅銷售

新房購買僅佔約10%整體住房市場的情況。然而，新建住宅銷售仍被視爲房地產市場更爲及時的先行指標。因爲新建住宅在簽訂合同時即被統計，而存量住宅的數據則需待合同履行完畢後方可納入，因此前者反映的是即時的購房行爲，後者則存在一定時滯。

庫存銷售比

庫存與銷售額之比該指標用於衡量待售庫存規模與市場上在售房源數量之間的關係，由美國人口普查局每月發佈。它也被稱爲「房屋供應月數」或「住房庫存週轉率」，有助於分析師評估房地產市場的運行狀況。

該指標分爲新建住宅庫存銷售比和存量住宅庫存銷售比。數值越高，表明庫存水平越高。例如，就新建住宅而言，新建住宅庫存銷售比反映的是「在當前銷售速度下，若不再新建住房，現有未售庫存還能維持多久」。

如上圖所示，自2023年以來，新建住宅與存量住宅的庫存銷售比之間呈現出顯著差異。這一分化主要源於抵押貸款利率所引發的兩大市場供需失衡，其中存量住宅市場面臨房源嚴重短缺的局面。

2. 房價指數-席勒美國全國房價指數

標準普爾CoreLogic凱斯-希勒美國全國房價指數追蹤美國住宅房地產價值的變化，由標準普爾發佈每月最後一個週二美國東部時間上午9點發布。需要指出的是，標準普爾凱斯-希勒美國全國房價指數採用三個月移動平均法計算，因此該指數存在兩個月的滯後，但它仍然是最……備受關注資本市場的住房指標。

標準普爾凱斯-希勒美國全國房價指數對經濟的重要性可概括如下：

● 房地產市場的供需關係決定房價，進而影響新建住宅的銷售情況。

● 房價同樣會影響住房租金，而租金又是美國CPI的重要組成部分。換言之，房價對美國通脹具有顯著影響。因此，標準普爾凱斯-希勒美國全國房價指數也是聯儲局關注的指標之一。.

● 標準普爾CoreLogic凱斯-希勒美國全國房價指數也被用作……的標的定價機制。芝加哥商品交易所（CME）房地產期貨與期權。

注：指數未經管理，無法直接投資。過往業績並不預示未來表現。投資存在風險，可能面臨本金損失。

3. 抵押貸款利率

在分析房地產市場時，有必要關注抵押貸款環境，因爲抵押貸款是住房融資的主要渠道，對整體住房供需格局產生重要影響。抵押貸款相關數據由房地美每週發佈，對月度新建住宅銷售具有一定的前瞻指引意義。

作爲 大多數美國房主持有30年期固定利率抵押貸款時，這一指標常被用於監測抵押貸款市場環境。截至2023年8月，30年期固定利率抵押貸款利率已升至2000年12月以來的最高水平，導致抵押貸款申請量降至28年來的最低點。

注：過往業績並不預示未來表現。投資涉及風險，可能存在本金損失。

1. 量化寬鬆→極低的按揭利率→購房→房價上漲

在美國，住房市場此前一直保持平穩，房價溫和上漲，直到新冠疫情爆發。

寬鬆的貨幣政策與政府補貼催生了巨額貨幣供應，推動資本湧入房地產市場。極低的按揭貸款利率以及居家辦公需求的上升，顯著提升了居民收入與購買力，但美國的住房存量卻幾乎未有變化。

然而，在2019年至2021年期間，美國的住房數量僅增加了由1.7%，導致供需嚴重失衡。因此，房價大幅上漲，一度達到……的峰值。19.3%2021年7月的增幅。

彭博據報道，美國中位數住房在2020年12月至2021年12月這一年間房價中位數上漲了52,667美元，這一漲幅超過了同期美國中位數勞動者所獲得的5萬美元收入。

那些從未擁有過住房的居民可能會因持續的通脹水平和不斷上漲的租金而倍感壓力，進而認爲房價在未來仍將持續攀升。在抵押貸款利率處於低位的情況下，購房變得……更多相比租房更具吸引力，許多人由此得出結論：購房的最佳時機已經到來。消費者的預期還會進一步推高房價。

2. 加息 → 按揭利率上升 → 買不起房卻不願出售 → 庫存短缺

2022年，聯儲局開始撤回其在新冠疫情期間向經濟注入的流動性。隨着利率上升，抵押貸款利率也隨之走高；與此同時，政府對居民的援助與補貼逐步退出，推高了購房成本。新建住房和存量住房的銷售均出現下滑。

2022年6月，30年期抵押貸款平均利率自2008年以來首次突破6%；截至2023年8月下旬，該利率已升至7.36%，創下逾20年來的最高水平。

抵押貸款利率的突然上升對買賣雙方都構成了挑戰，且對房地產市場產生了兩大顯著影響。

一方面，利率上升是……限制了許多購房者的購買能力，導致獨棟住宅銷售疲軟，這使得消化此前高建設活動所積累的庫存變得頗具挑戰。

另一方面，現有房主普遍不願買賣。許多房主在新冠疫情期間以極低的按揭利率購入住房。如今利率飆升，這些房主不願出售仍持有低息按揭貸款的房產，因爲一旦售出，他們將面臨在高利率環境下購置新房的兩難境地。這種對本可出售房源的惜售心態，導致存量房市場出現庫存短缺、空置率偏低的局面。

3. 房價再次上漲

儘管抵押貸款利率上升、銷售量下滑，但由於可售住房供應短缺，房價仍持續上漲。

在2012年至2022年期間，平均爲140萬美國每年新組建的家庭數量衆多，而平均每年新建住房僅爲120萬套。這種供給短缺導致潛在購房者之間競爭激烈，在與賣方的談判中往往缺乏議價能力，最終可能不得不以更高價格購入住房。買方之間的競爭加劇，進一步推高了房價的上漲勢頭。

爲應對這一問題，建築商減少了獨棟住宅的建設規模，轉而發展多戶住宅，因爲租賃市場依然盈利。然而，供需缺口仍在持續擴大，導致全國租金水平創下歷史新高。2022年6月.

儘管住房數據對債券和股市的影響力不及失業率數據，但在經濟週期中仍具有一定的參考價值。

例如，新建住宅建設超出預期可能會提振企業盈利，並推動房地產板塊股價上漲。反之，若建設增速不及預期，則可能壓低相關股票價格、推高債券價格。

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