住房市場的火熱勢頭——利率、通脹及其持續原因

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大家好，歡迎收聽由Momo推出的《移動理財》。我是您的主持人Justin Zacks，現任Moomoo Technologies戰略副總裁。我整個職業生涯都圍繞金融市場展開，曾就職於一家大型投行，也曾在一家全球領先的財經新聞機構工作。我對這一領域充滿熱情。本節目旨在幫助投資者更好地理解市場和自己的資金。

在今天的播客中，我將探討爲什麼儘管抵押貸款利率快速上升，房價卻仍然居高不下。要解答這個問題，我們首先需要了解利率通常是如何影響房地產市場的。大多數購房者通過抵押貸款來融資購房，而抵押貸款利率通常與長期利率掛鉤。

因此，我想先舉一個例子。目前大多數人使用的是30年期固定利率抵押貸款。這種貸款的特點是在整個貸款期限（本例中爲30年）內，每月支付固定的還款金額。這與浮動利率抵押貸款（也稱爲ARM）形成對比。

你可能聽說過它被稱爲可調利率抵押貸款（ARM），其利率和月供會隨時間變化。這類貸款在金融危機期間非常流行，但近年來由於其所涉及的風險，已不再那麼受歡迎。如今，絕大多數購房者選擇的是30年期固定利率抵押貸款，這是目前最受歡迎的抵押貸款類型。

因此，我們的討論都將以此爲基礎。爲了讓你了解是什麼影響了住房的整體可負擔性，關鍵因素就是利率和房價，這兩者都會直接影響你的月供總額。讓我們來看一個美國普通購房者的例子。在今年第三季度，美國房價中位數爲$431,000。

接下來，我們假設你支付20%的首付，其餘部分通過30年期抵押貸款融資。近期，抵押貸款利率大約在7.5%左右。爲了讓你有個直觀對比，假設兩三年前利率僅爲3%，那麼對於購買這套價格爲$431,000的普通住宅的購房者來說，當前7.5%利率下的月供爲$2,411。

沒錯，這是每月的還款額。相比之下，在利率僅爲3%的時候，月供僅爲$1,454。這相當於增加了近66%。但我們再進一步分析，因爲房價本身也在上漲。如果我們回溯到2019年第三季度，也就是疫情爆發之前、各類經濟刺激政策尚未出台之際——這些因素無疑深刻影響了房地產市場、人們的居住偏好以及他們希望居住的房屋面積。

由於疫情和注入經濟體系的刺激措施，所有這些情況都發生了巨大變化。2019年第三季度當時的房價中位數約爲$318,000。在當時約3%的利率下，月供爲$1,074。再次與現在的月供進行比較——注意，這裏指的是同一套房子，甚至可能是完全相同的那套房子，現在的月供爲$2,411。

與僅僅四年前相比，月供幾乎上漲了125%。對於想要搬進新家的人來說，這是一筆巨大的差異——而這套房子正是普通美國人所居住的那種標準住宅。因此，真正的問題是：這種中位數房價的大幅上漲究竟會對整體市場產生怎樣的影響？

你需要理解的是，住房和其他商品一樣，存在供需關係。抵押貸款利率及其成本主要影響的是需求側。接下來我們將深入探討供給側——即市場上實際有多少住房可供出售，這也是一個極其重要的因素。供需雙方共同決定了房價走勢。

但房地產市場是一個變動非常緩慢的市場，因此它對價格的影響將在更長時間內以更緩慢的方式體現出來。這是其中一部分原因。更直接地，我想稍微談一談房屋交易數量以及用現金購房的人群情況，因爲並非所有人都通過抵押貸款買房。

有些人乾脆說：『我就一次性全款付清。』他們會拿出那筆$431,000，全額現金支付。那麼對於第一類購房者——即使用抵押貸款的人而言，現在真正的情況是，由於月供大幅上漲，只有少數人還能負擔得起這種更高的還款額。當然，仍有一些人能負擔得起。

那麼實際發生了什麼？我們看到抵押貸款利率已接近8%。就在幾個月前，這還是二十多年來所見的最高水平。而在十月中旬那段時間，用於購房的抵押貸款申請量跌至1995年以來的最低水平——也就是差不多30年前。這看起來確實非常不可思議。

尤其考慮到在此期間美國人口和住房存量都大幅增長。因此，這些低交易量讓我聯想到股票市場——道理是一樣的，那就是交易量（volume）。你知道，股票有價格，也有成交量。很多時候，當成交量非常稀薄時，價格會出現劇烈波動，但這可能並不能真正反映該股票或房產的真實價值。

它只是反映了那個特定時間點的價格。你可能會看到一些後續調整，而這實際上正是供需關係重新趨於平衡的過程。正如我之前所說，目前很多人的購房需求根本不存在，這純粹是因爲負擔能力問題——儘管從其他角度看，人們實際希望買房的意願可能從未如此之高。

這一點我們稍後會再討論。但歸根結底，只有少數人能夠或願意承擔當前居高不下的房價。你知道，房貸會佔據你很大一部分支出。如今人人都知道通脹有多厲害——食品、汽油等各項開支都非常昂貴。在這種情況下，還要爲一套基本和以前差不多的房子多支付100%甚至125%的費用，實在難以接受。

尤其是當你試圖改善住房條件時——比如想換一套貴20%的房子，可能只是面積稍大一點——最終你的月供可能比現在高出150%，因爲你當前的房貸利率可能鎖定在3%。所有這些因素導致許多本想買房的人目前被擋在市場之外。

這些人有興趣升級住房，或者家庭規模擴大了，需要更多空間。但對許多家庭來說，目前要實現這一點真的非常困難。至於我們之前提到的另一類買家——即全款購房者，在疫情前那些更常態化的年份裏，這類買家通常約佔市場的25%。

而現在這一比例已升至約三分之一。這些人受利率影響較小，但從某種角度來說，他們其實也受到一定影響，因爲他們持有的現金本可以用於投資獲取收益。例如，如果你手頭持有$431,000現金，在疫情前或疫情期間利率特別低的時候，這筆錢幾乎賺不到什麼利息。

如果你當時只是把錢投到美國國債裏，可能只能獲得0.1%的收益率。而現在，這筆錢幾乎能帶來5%的收益。因此，這構成了與購房的另一種競爭關係，因爲對許多全款購房者來說，房子不僅是居住的地方，也是一項重要的投資。

你肯定要從投資的角度去考慮這類資產，以及你可能獲得的其他替代選擇。因此，如果你要爲這類東西掏出真金白銀，你自然希望看到你的投資升值。而如果房價已經這麼高了，你還能指望房價每年上漲5%甚至更多嗎？畢竟，你現在買美國國債都能獲得類似的回報率。

而且顯然，這還是在扣除了維護、維修、水電費、房產稅、保險、翻新和升級改造等所有這些不同開銷之後的情況。所以，當你把這些因素全部考慮進去後，即使是全款購房者也會說：『我必須有一個充分的理由才願意這麼做。』當然，也有些人就是真心喜歡這套房子，他們就是要在那裏住下去。

因此，房產在某種程度上是一種投資，但同時也是你居住的地方。它介於投資與情感型消費之間——可能是你一生中最重要的消費之一。利率顯然對房地產市場影響巨大。但另一個問題是，爲什麼利率會上漲這麼多？

我們已經看到部分原因在於通脹。通脹上升後，聯儲局爲了對抗通脹而提高了利率。這會推高短期利率，比如一到兩年期的利率，並影響非常短期的利率水平，但同時也會影響長期利率。

但有些人可能會說，長期利率確實上漲了，但房貸利率似乎漲得更多——如果你這麼想，其實是對的。通常情況下，當前房貸利率與十年期國債收益率之間的利差約爲150至200個點子，這是由於貸款寬限、抵押貸款服務、貸款發起成本等因素造成的，業內稱之爲一級市場與二級市場之間的利差（primary-secondary spread）。

這是將貸款出售給二級市場的傳導利率。但現在這一利差已擴大近300個點子，實際上已接近我們在2008-09年全球金融危機期間所見的峰值水平——當時略高於290個點子。這就很有意思了：如果市場狀況良好、人們仍有資金、就業形勢也不錯，爲什麼這個利差會迅速擴大呢？

是否存在某種金融問題？其中一部分原因可歸結爲兩點。我最近讀了一篇布魯金斯學會（Brookings Institute）的文章，他們對此做了分析：爲什麼會這樣？這與2008-09年的情況並不相同，因爲當時主要是信用風險的問題——人們擔心借款人違約或可能違約，因此要求更高的風險補償。

而布魯金斯學會（Brookings Institute）指出，目前導致這一利差大幅擴大的有兩個因素。例如，當前十年期國債收益率爲4.5%，而房貸利率卻高達7.5%，爲什麼不是6.5%左右呢？部分原因在於短期利率高於長期利率。

很多人可能會問：這有什麼關係？因爲你剛才提到大多數房貸期限是30年。但實際上，大多數人並不會持有房貸滿30年——即使他們在那裏住了30年，也可能提前還清貸款，或者搬家。因此，平均而言，一筆30年期的房貸實際持有時間可能只有六到七年左右。

而且現在你看到，六到七年期的美國國債收益率甚至高於十年期國債。在更正常的環境下，情況應該正好相反。這就會拉大房貸利率與十年期國債收益率之間的利差。另一個因素是提前還款風險，而這實際上與未來利率走勢的不確定性密切相關。

如果你剛剛看到美國國債市場的情況，尤其是長端收益率大幅上升，然後又回落，接着再次上升，最近又回落下來。我的意思是，你剛剛聽到的可是X年來最大的漲幅。似乎每個月我們都會聽到這類頭條新聞。

這實際上反映的是波動性——這種債券市場的波動性增加了提前還款風險，而人們對此真的不太清楚。當存在不確定性時，利差就會擴大一些。因此，目前的月供顯然比最近高出很多。同時，房價也確實大幅上漲了。那麼，從歷史角度看，這究竟處於什麼水平？

如果你想分析這個問題，實際上需要關注兩個不同的市場：一個是二手房市場，即已經建成並由業主轉售的房屋；另一個是新房市場，即由開發商出售的新建住宅。通常，新房市場約佔全部房屋銷售的10%左右，而二手房則佔約90%。

我最喜歡的指標之一叫做S&P CoreLogic Case-Shiller全美房價指數，該指數衡量的是全國範圍內的二手房價格，並且追蹤的是曾經出售過的房屋。這個指數最有趣的地方在於，它真正做到了「蘋果對蘋果」的比較：同一套房子在若干年前售出過，現在又被重新出售。

他們真正追蹤的就是這些售價之間的差異。此外，該指數還覆蓋了許多不同的都市區市場。你需要意識到的是，雖然存在一個全國性的房地產市場，而且有些人會搬家，但很多人並不願意搬。因此，房地產具有區域性特徵，甚至對許多人來說，其價值可能逐街區而異。

因此，房地產價格極具地段特異性。試想一下，位於海邊的房子和距離海邊三個街區的房子——你可能願意爲緊鄰海邊的位置支付更高的價格。即使是超微小的區位差異，也會帶來明顯的價格差別。根據最新公佈的九月份數據，房價同比上漲了3.9%。

因此，我們仍能看到二手房價格持續創下新高。在Case-Shiller追蹤的20個最大都市區中，有15個報告了環比上漲，其中一些城市已達到歷史最高水平，包括亞特蘭大、波士頓、夏洛特、芝加哥、克利夫蘭、底特律、邁阿密、紐約（我就在這裏）、坦帕和華盛頓。

整體來看，市場走勢非常混亂，十分耐人尋味。你可以注意到，西部地區的一些房價——比如加利福尼亞州和山區各州——已經見頂。但你也必須意識到，這些數據存在滯後性。這份報告發布的是九月份的數據。

也就是說，通常要晚一兩個月才公佈。而這些數據所依據的合同可能早在90到120天前就已簽署。因此，很多時候你看到的數據實際上是五到六個月前的情況。當你看到這些數據時，這一點真的值得深思。當然，這些數據本身是可靠紮實的，但由於買賣房產的過程耗時很長，數據通過整個流程也需要較長時間。

這不像股票交易那樣即時，價格立刻就能反映出來。這一點非常重要，需要注意。爲了給你一點參考視角，當我們談論房價時，顯然要考慮通脹因素，但如果你看一下這些數字，我從政府統計數據中查到了歷年房價中位數：2010年約爲$275,000，回溯到2000年約爲$169,000，1990年約爲$123,000，1980年約爲$64,000。

1970年，$23,400是房價中位數。看到其中一些價格的變化趨勢很有意思。顯然，過去價格上漲並不意味着未來價格一定會繼續上漲。我們在全球金融危機期間就看到了這一點。要知道，儘管房產可能被視爲一種投資，但這並不意味着其價格總會不斷上漲。

你還必須將這些價格與通貨膨脹進行比較。以上大致就是關於二手房市場的情況。下面我們來談談新房市場。在我看來，這部分其實更有意思，因爲對於二手房而言，很多人已經鎖定了3%的房貸利率，而且他們有一份不錯的工作。

目前失業率確實很低，因此他們不一定非得賣房。但就新房而言，這些開發商手頭有一定數量的土地地塊，他們只收回了一半的成本。他們必須持續推進業務，不能讓這些房子閒置五到十年，只爲了等待理想的售價。

因此，從開發商的角度來看，很多時候他們必須處理庫存。他們或許可以等上幾個月，甚至可能撐到一年左右，但到某個時間點，他們就必須把庫存清掉。因爲他們需要定期爲公司創造利潤。

所以在我看來，價格變動通常首先會出現在新房市場。根據政府最新公佈的10月份新房數據，我確實看到一些趨勢出現了逆轉，儘管這些逆轉顯然是從極高水平回落的。首先要關注的是新房銷售數量：新建獨棟住宅的銷售和購買量下降了5.6%，摺合成年化速率降至$679,000。

不過，這一數字實際上仍比2022年10月（即一年前）高出17.7%，當時抵押貸款利率平均接近8%。我關注新房銷售主要看兩個方面：一是價格，二是銷量，並觀察這兩個趨勢的走向，因爲它們將預示未來整體市場的走勢。

我們確實已經看到其中一些趨勢發生了變化。根據10月份最新的新房銷售數據，新建獨棟住宅的購買量下降了5.6%，摺合成年化速率僅爲679,000套。從歷史角度看，這實際上是一個相當低的水平。你確實能看到銷量下滑。但你也必須意識到，10月份抵押貸款利率曾一度達到約8%的峰值；而與2022年10月相比，儘管當時的房貸利率約爲7%，今年的新房銷量實際上仍同比增長了17.7%。

因此，儘管抵押貸款利率更高，但同比銷量卻有所上升，這或許表明市場正在發生一些微妙變化。部分原因可能與價格變動有關。10月份售出的新房價格中位數約爲$409,000，同比下降了17.6%。

而此前的峰值出現在2022年10月，當時約爲$497,000。因此，你確實看到了大幅下跌，而人們在同比基礎上略微增加了購房量。當然，這種增長幅度仍然很小，我們稍後在播客中會進一步討論供應方面的問題。

但我真正想強調的是，也許我們已經看到了一些逆轉跡象。再次說明，新房對價格更爲敏感，反應也比二手房市場更快。因此，我想觀察的是：二手房銷售是否也開始與這些新房銷售趨勢趨於一致？

在接下來的幾個月乃至一年裏，觀察究竟會發生什麼將非常有趣。我們已經多次討論了房價的絕對水平及其高企程度。現在我們來稍微談一談，普通住宅價格相對於家庭收入中位數的情況。傳統上，住宅中位價大約是家庭收入中位數的2.6倍，房地產經紀人常將這一比率視爲衡量住房可負擔性的一個閾值。

如今，這一比率已超過5倍。因此，你看到的是住房市場上有創紀錄數量的人將承受住房負擔。這一點其實非常值得關注，因爲其中既包括擁有住房的人，也包括租房者。而且目前，不僅僅是房價在上漲，

租金也在大幅上漲。根據美國人口普查局的數據，截至2022年，52%的租房者和23%的購房者都面臨住房負擔問題。這裏的住房負擔是指將超過30%的收入用於住房支出，這是美國住房與城市發展部（Department of Housing and Urban Development）的定義。你可能會問，爲什麼租房者中有52%面臨負擔，而房主中只有23%？

這就得回到我們之前談到的內容。很多人實際上並沒有支付高出125%的成本，因爲他們沒有搬家。他們要麼是多年前購入房產，要麼進行了再融資，目前鎖定在約3%的利率水平，因此他們的實際支出要低得多。但這些抵押貸款最終會陸續到期。

最終，有些人可能會在新城市找到工作而不得不搬遷。這類情況會在抵押貸款到期時發生。每年大約有2.5%的人會面臨抵押貸款到期。因此，這些問題最終會逐步進入市場流程，但可能需要數年時間。與此同時，你提到租房者確實承受着沉重負擔。

但如果你看看實際成本，那麼另一方面你應該怎麼做？你可以思考一下租房與購房的成本對比。你可能會認爲，既然這麼多租房者都負擔沉重，但受限於住房供應短缺——因爲很多房主不願出售房產——目前購房反而比租房更貴。至少如果你現在入市，申請7.5%的抵押貸款利率，那麼購房成本比租住同樣房屋高出52%。

這是根據CBRE的數據得出的結論。而在2006年房地產泡沫頂峰時期，購房成本僅比租房高出33%，此後隨着房價下跌，這一差距迅速逆轉。這是全國範圍內的數據；在某些地區，比如我看到的加州洛杉磯部分數據，這一數字甚至超過200%。

也就是說，目前在這些地區購房的成本比租房高出200%。通常情況下，這類數據最終會回歸平衡，這意味着要麼租金進一步上漲而房價維持或繼續上漲，要麼房價回落。

如果你觀察當前市場中的可負擔性狀況，很難說租金還能再大幅上漲，除非人們的實際收入顯著增加。因此，你可能會看到部分房價出現回調，只是這需要多長時間尚不確定。

最終你不得不問自己：如果這麼多人面臨住房負擔，那到底是誰在購買這些房子？我對此做了一些研究，結果令我感到驚訝，或許對你來說也是如此——買家並不是我以爲的那些人。你通常會認爲二三十歲的人群對住房市場影響最大。

但所有這些需求，真正購買並推動市場的是嬰兒潮一代。這些人出生於20世紀40年代中期至60年代中期。目前的情況是，他們更傾向於在原有住所養老，而不是搬進輔助生活或老年生活社區。我最近讀到一份巴克萊銀行高級經濟學家的報告，他對此進行了大量討論，基本上指出嬰兒潮一代正在創造更多的家庭戶數，部分原因是由於離婚或配偶去世而分開居住。

他指出，我們目前看到的幾乎所有額外住房需求都來自老齡化人口，尤其是65至74歲以及75歲及以上人群的顯著增長。現在我們知道了是誰在推動需求。但真正的問題變成了——這也是本播客最初提出的問題——爲什麼房價沒有下降？

因爲利率上升了。而歸根結底，這與賣家短缺有很大關係。我們之前談到過那些鎖定在3%抵押貸款利率的人。我還想稍微談一下家庭形成的問題。你知道，根據不同的統計口徑和引用的數據來源，家庭形成存在大約650萬人的缺口。

1973年，美國有2.12億人，而現在有3.4億人。但我之前引用的新房銷售數據在絕對數量上與1973年基本持平。因此，我們新建住房的速度遠遠跟不上需求，而且建房所需時間也變得更長。如今很多新建住房是多戶住宅，而過去則以獨棟住宅爲主。

這種住房結構的變化已經變得非常明顯，再加上分區法規和其他供應鏈問題，現在建造一套住房大約需要15個月，而過去通常平均只需7個月左右。因此，開發商不會輕易大規模入市。

你知道，他們想要賺錢。他們不會貿然過度建設，因爲在金融危機中吃過虧，不想重蹈覆轍。因此，他們更願意逐步擴張，有意控制住房供應量，因爲這樣可以維持高房價。

當然，最終一些固定利率抵押貸款會到期。有意思的是，我們可以看看其他國家的情況。比如，美國在住房融資方面較爲獨特，人們普遍使用30年期抵押貸款；而在加拿大，人們更多使用浮動利率抵押貸款。從收入與房價的比例來看，加拿大的房價甚至比美國更加失控。

因此，我會密切關注加拿大市場的房價走勢，將其作爲美國未來可能發生情況的一個潛在前兆。另一種思考方式還是要回到股市，那就是「供應有限」的概念。當一隻股票流通股數量很少時，就可能出現挾淡倉行情。

如果有持續的增量需求，這種挾淡倉行情有時會持續相當長的時間。正如我之前所說，股票市場變動非常迅速，而住房市場則變動緩慢。因此，所謂的「住房市場挾淡倉」不會只持續一兩個月，可能會持續數年。

我想到了一隻名爲vinfast auto的股票。它最近通過一家特殊目的收購公司（SPAC）在納斯達克上市。8月15日，在上市幾天內，其股價從初始價格$10飆升至約$93，一度市值超過Ford和GM。這是一家越南汽車製造商，專注於電動汽車。

如果有人還不知道，你知道的，可以去查一下。但它只有大約720萬股可供交易，這大概不到1%。我覺得大概是公司已授權股份的0.3%左右。所以這是值得思考的一點。比如，當你流通在外的股票數量不多時，有時更容易發生逼空，因爲沒有額外的賣家。

在某個時刻，人們可能會意識到，嗯，你知道的，它已經漲了很多，我可能想賣掉它。我們確實在這隻股票上看到了這種情況，你可以看看它的價格。但據我上次查看，它遠低於此前達到的每股$93的高點。因此真正的問題變成了，你是不是在談論房地產市場崩盤？

不，我不會把房地產市場和這裏某隻具體的股票劃等號。但背後的邏輯是一樣的，儘管實際的漲跌幅度可能並不相同。但其中很多因素都與就業有關。只要人們有收入、能拿到工資，他們就能支付住房貸款。

他們會……你知道的，所以總體上你不會看到房價崩盤。從上一次危機——住房危機中，我們學到了很多，這很好。我們現在不會向人們發放無文件貸款（no doc loans）。我們不會說：「好吧，去隨便買一套價值$1,000萬的房子吧，你根本不需要有任何收入。」現在你實際上必須提供收入證明。

你必須有能力支付這些款項。因此最終可能出現的問題就是人們無法支付房貸，而其中很大一部分原因就是失業。一旦你丟了工作，就無法支付房貸。因此，這或許才是判斷房價何時會下跌、或至少趨於穩定的終極經濟指標。

所以，我會關註失業率。另一個影響因素，尤其是在高端住宅市場，是股市。對吧？隨着股市上漲，人們擁有更多資金。他們覺得自己更有錢了，也更願意出去買房，要麼動用一部分股市收益，要麼只是感覺手頭更寬裕了。

這在很大程度上是由投資者心理驅動的。在高端市場，這種心理與通脹密切相關。比如，當前通脹正在下降，人們可能對支付其他賬單的擔憂減少了一些，也更願意增加住房支出。

但如果通脹再次抬頭，要知道人們還記得不到六個月前通脹有多嚴重。所以這也是需要考慮的因素。所有這些因素都會共同影響未來的走勢。但歸根結底，除非我們陷入深度衰退，否則不太可能出現快速崩盤；否則，你可能看不到房價迅速暴跌的情況。

你可能會看到房價緩慢企穩，或緩慢下跌，或在多年內相對於通脹出現溫和回調，因爲我們正逐步調整那些處於極端高位的價格水平，使其回歸更加平衡的狀態。最終，我們或許會看到更多住房供應，也可能看到更多房屋交易活動，即真正有買家和賣家在買賣房屋。

到那時，市場就能更好地反映房產的真實價值和真實價格。另一個值得思考的問題是：當我們考慮「我們是否處於與全球金融危機前相同的位置」時，會發現如今的利率已高於許多人的房貸利率，而這與危機前的情況正好相反。

當時你們這些人揹負着高房貸，不斷進行再融資，提取現金，做現金套現型再融資，還申請房屋淨值貸款。而現在人們——你知道，實際上導致那場崩盤的很大一部分原因就是槓桿過高。再說一遍，我們現在並沒有那種類型的槓桿。但我們會不會再次出現那種槓桿？會，但前提是現在的人願意以高於他們現有房貸利率的利率去套現。

比如，如果你的房貸利率是3%，而你要申請的房屋淨值信貸額度利率是8%或9%，或者根據你的信用評級決定的其他更高利率，你可能就不願意這麼做了。是的，如果利率更低的話——如果低於3%，那你肯定願意，因爲這幾乎等於免費的錢，我當然要拿。

但在這裏，你知道，申請這些房屋淨值信貸額度的成本很高，人們會三思而後行。因此，你可能不會看到槓桿迅速增加。所以在我看來，問題將更少取決於槓桿，而更多取決於整體經濟、就業情況、是否發生衰退、股市水平以及投資者心理，這些因素才會真正影響我們是否會出現某種房地產市場放緩甚至崩盤——當然，可能性也有很多種。

很多人會問：房產真的是一個好的投資嗎？有些人會告訴你，房產永遠都是好投資。但實際上，這個問題要複雜得多。擁有住房確實有很多優勢，比如稅收優惠。

你可以抵扣房貸利息，但僅限於你房貸債務中不超過$750,000的部分。但同時，你還是要支付這筆房貸。別忘了，州和地方的房產稅抵扣上限爲10,000美元，但前提是你必須採用分項扣除，也就是說你必須處於某個特定的稅率等級，這樣抵扣才有意義。此外還有資本利得免稅政策：如果你是單身，在出售自住房時，前$250,000的利潤無需繳稅。

如果你已婚，這個免稅額度則是50萬美元。但作爲一項投資，房產也有其劣勢，比如各種持有成本。你需要承擔日常維護，比如剷雪、掃落葉。一旦屋頂出問題，或者鍋爐壞了，冬天就會很冷。

正因如此，房主——其實所有人都應該——建立應急基金，以應對這類突發狀況。你還得考慮維修費用、房地產稅，再想想交易成本。你知道，很多情況下股票的交易成本非常低，但當你賣房子時，通常光是中介佣金就要付6%。

如果你把所有這些其他費用加起來，總成本可能接近10%。所以當你看到這些數字時，你會想：這真的算是好的投資嗎？我喜歡觀察的一個有趣現象是，房地產價格變動非常緩慢。

因此你必須拉長到很長的時間維度來看。如果你回顧1980年以來的情況，你會看到房貸利率從1.20%降到大約3%；首付款比例越來越低；很多東西變得越來越便宜。讓我舉個例子說明這一點。

比如，人們在住房上的支出佔收入比例確實在上升，但想想1901年各項開支的情況：服裝佔家庭預算的42%，食品佔14%，合計56%。如今這一比例約爲22%，實際上比疫情前的19.8%還要高一些。這是值得思考的現象。因此，人們在住房上花的錢變多了，醫療保健支出佔收入的比例可能也有所上升。

但這些正是你應當思考的問題，因爲這塊蛋糕的大小是有限的，人們能做的事情也就那麼多。而在這整個過程中，價格變動並沒有告訴你所有已投入的資金情況。你會看到這些凱斯-席勒指數（Case-Shiller）的數據，但你可能忽略了房子或許剛翻新了廚房，或許重新粉刷過。要知道，在很多方面，你的房子實際上是一種會貶值的資產。

真正有價值的是土地。土地的總量是固定的，隨着時間推移會變得愈發稀缺。但房屋本身終究會老化，如果你不加以維護，它就會逐漸破損，最終不得不進行升級或翻新。因此，在考慮投資房產以及評估房產投資價值時，所有這些因素都值得深思。

所以，這引出了一個問題：房產本身是否是一項好的投資？那麼，與住宅地產相關的房地產股票又如何呢？我接下來會簡要談一談，主要分爲兩類：一類是住宅型REITs（房地產投資信託基金），它們持有並運營住宅類房產，並將房屋出租給租戶。

你實際上已經看到，儘管這些REITs本應是對沖通脹的工具，但它們的價格卻大幅回調。真正打擊它們的是利率上升。隨着利率走高，它們在股市中的表現遜於其他板塊，原因在於美國國債所提供的收益率非常有吸引力，足以與之競爭。

許多這類REITs的投資者畫像相似——那些希望通過REITs獲得年度或季度穩定收益的投資者，往往也是投資美國國債的人群。另一類我認爲表現也不太好的，是與房地產經紀業務相關的公司。這類公司數量不多，但凡是從事、代理或與之相鄰的業務，其核心都圍繞交易展開。

我們之前多次討論過這一點。這些股票有趣之處在於，一旦市場供需趨於平衡、交易量回升，它們的表現可能會改善。也就是說，一旦我們看到現房銷售數據開始回升，並逐步回歸到更常態化的趨勢，只要人們仍在買賣房屋，這些公司就可能表現良好，儘管房價本身也會產生影響。

但相比房價本身，實際交易量可能更爲關鍵。例如，如果一名房產經紀人每售出一套房子可獲得固定比例的佣金，房價較低時其收入會減少，但仍能賺到錢。因此，真正的問題在於：你是否真的完成了銷售？如果你一套房都沒賣出去，那就一分錢也賺不到。

因此，當交易量低迷時，這些公司就會面臨困境。於是，真正的關鍵問題變成了：我們何時才能看到供需恢復平衡？或者有什麼指標可以預示這一點？其中一個最重要的統計指標就是市場上的「月度庫存量」（months of supply）。在供需平衡的市場中，這一數字通常維持在5到6個月左右。

今年10月，我們看到的庫存量接近8個月，較9月的7.2個月有所上升，增幅爲7.8%，達到7.8個月的供應量。作爲參考，歷史最高紀錄出現在2009年1月，爲12.2個月；而歷史最低點則出現在2020年8月，僅爲3.3個月。

目前，我們的庫存水平已高於正常區間。這是我密切關注的一個指標，同時它也是一個非常有趣的衰退預警信號。很多時候，這種月度庫存量會在經濟衰退期間達到峰值。因此，我會持續觀察它是否會從當前的7.8回落至5到6個月的正常範圍。

或者到了那個時候，房價還會繼續上漲嗎？嗯，這或許預示着或暗示着經濟正步入衰退期。所以，這確實值得我們今後多加思考。此外，房地產領域的確有大量引人入勝的數據，我也一直密切關注。很高興大家收聽了本期播客，期待下週與各位相逢，帶來新一期節目。

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