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美国住房市场在新冠疫情爆发后经历了显著且持续的繁荣。房价已大幅上涨，涨幅达……超过40%仅在两年内。2023年，凯斯-希勒房价指数房价正再次逼近历史高位，而抵押贷款利率在8月创下20年来的新高。因此，许多美国民众难以负担购房成本。

美国住房市场究竟是如何陷入这一困境的？在本文中，我们将深入剖析当前的美国住房市场。

● 为什么分析房地产市场至关重要

● 房地产市场分类

● 投资者最关注的住房指标

● 近年来，美国住房市场发生了哪些变化？

● 金融市场如何对住房数据作出反应？

住房不仅是一种居住场所，也是投资的经济风向标。

房地产是美国经济的重要组成部分，并且是敏感的对利率变动的敏感性，这可能会影响消费者在耐用品上的支出以及就业状况。房地产活动对一国GDP的贡献十分显著，据相关统计数据显示，美国住房部门对GDP的综合贡献率平均在15%至18%之间。美国国家房屋建筑商协会. 因此，在经济衰退期间，房地产行业往往是最先受到冲击的行业之一。削弱，而且它可能是经济复苏期间最早实现反弹的行业之一。

美国房地产市场高度金融化，大量房地产抵押贷款通过证券化转化为金融资产。这使得住房抵押贷款支持证券（MBS）成为……第二大政府债券之后的固定收益市场。作为金融体系的重要组成部分，美国房地产市场所蕴含的风险可能对全球产生深远影响。本文将在后文对此作进一步探讨。

房地产是定义的作为土地及任何永久性建筑物，其主要划分为五类：

1. 住宅房地产：任何用于居住目的的不动产。例如，独栋住宅、公寓、复式住宅、联排别墅以及多单元住宅等。

2. 商业房地产：任何专门用于商业用途的物业，例如加油站、医院、酒店、办公楼、停车场、餐厅和购物中心。

3. 工业地产：任何用于制造、生产、分销、储存以及研发的财产。

4. 土地：这包括未开发的房地产、空置土地以及农用地，如农场、果园、牧场和林地。

5. 特殊用途：用于公共用途的设施，如墓地、政府建筑、图书馆、公园、宗教场所和学校。

在本文中，我们将主要聚焦于美国住宅房地产市场。

在美国，住房市场可分为两类：新建住房市场和存量住房市场。

新住房市场：就GDP而言，新建住宅销售对经济的贡献更为直接、更为显著。这是因为此类交易活动能够带动需求与生产的增长。

现有住房市场：与新建住宅不同，存量住宅是指在进入市场之前已为他人所有并居住的房屋。由于美国早期的城市化进程，存量住房的数量远高于新建住房，使其成为美国房地产市场不可或缺的重要组成部分。

住房还可按结构分类：独栋住宅和多户住宅。

独栋住宅：这些是专为单个家庭设计并建造的独立住宅单元，例如别墅。独栋住宅私密性更高、空间更宽敞，但造价也更为昂贵。

多户住宅：这些住宅包含多个居住单元，例如公寓。多户住宅通常价格较为低廉，配有公共设施，且易于出租。

1. 新房销售：

新屋销售是最直接的指标在分析美国住房市场时，美国人口普查局于每月月底发布新建住宅销售的月度经济指标。

有必要指出的是，统计数据是在……时收集的客户签订销售合同或支付定金此时，房屋可在任何阶段进行建造，且无需一次性付清全部款项。

由于消费者收入对新建住宅销售高度敏感, 这些指标被纳入经济消费增长的统计范畴，已成为判断经济衰退或复苏的优异指标。例如，当新建住宅销售连续数月下滑时，通常预示着经济下行。

新建住宅销售与现有住宅销售

新房购买仅占约10%整体住房市场的情况。然而，新建住宅销售仍被视为房地产市场更为及时的先行指标。因为新建住宅在签订合同时即被统计，而存量住宅的数据则需待合同履行完毕后方可纳入，因此前者反映的是即时的购房行为，后者则存在一定时滞。

库存销售比

库存与销售额之比该指标用于反映待售库存规模与市场上在售房源数量之间的关系，由美国人口普查局每月发布。它亦称“房屋供应月数”或“住房库存周转率”，有助于分析师评估房地产市场的运行状况。

该指标分为新建住宅库存销售比和存量住宅库存销售比。数值越高，表明库存水平越高。例如，就新建住宅而言，新建住宅库存销售比反映的是“在当前销售速度下，若不再新增供应，现有未售库存还能维持多久”。

如上图所示，自2023年以来，新建住宅与存量住宅的库存销售比之间呈现出显著差异。这一分化主要源于抵押贷款利率引发的两大市场供需失衡，其中存量住宅市场面临房源严重短缺的局面。

2. 房价指数-希勒美国全国房价指数

标准普尔CoreLogic凯斯-希勒美国全国房价指数追踪美国住宅房地产价值的变化，由标普发布每月最后一个周二美国东部时间上午9点发布。需要指出的是，标准普尔凯斯-希勒美国全国房价指数采用三个月移动平均法计算，因此该指数存在两个月的滞后，但它仍然是最……备受关注资本市场的住房指标。

标准普尔凯斯-希勒美国全国房价指数对经济的重要性可概括如下：

● 房地产市场的供需关系决定房价，进而影响新建住宅的销售情况。

● 房价同样会影响住房租金，而租金又是美国CPI的重要组成部分。换言之，房价对美国通胀具有显著影响。因此，标准普尔凯斯-希勒美国全国房价指数也是美联储关注的指标之一。.

● 标准普尔CoreLogic凯斯-希勒美国全国房价指数也被用作……的标的定价机制。芝加哥商品交易所（CME）房地产期货与期权。

注：指数未经管理，无法直接投资。过往业绩并不预示未来表现。投资存在风险，可能损失本金。

3. 抵押贷款利率

在分析房地产市场时，有必要关注抵押贷款环境，因为抵押贷款是住房融资的主要渠道，对整体住房供需格局产生重要影响。抵押贷款相关数据由房地美每周发布，对月度新建住宅销售具有一定的前瞻指引意义。

作为 大多数美国房主持有30年期固定利率抵押贷款时，这一指标常被用于监测抵押贷款市场环境。截至2023年8月，30年期固定利率抵押贷款利率已升至2000年12月以来的最高水平，导致抵押贷款申请量降至28年来的最低点。

注：过往业绩并不预示未来表现。投资涉及风险，可能存在本金损失。

1. 量化宽松→极低的按揭利率→购房→房价上涨

在美国，住房市场此前一直保持平稳，房价温和上涨，直到新冠疫情爆发。

宽松的货币政策与政府补贴导致货币供应量大幅扩张，推动资金涌入房地产市场。极低的按揭贷款利率以及居家办公需求的上升，显著提升了居民收入与购买力，但美国住房存量却几乎未有变化。

然而，在2019年至2021年期间，美国的住房数量仅增加了由1.7%，导致供需严重失衡。因此，房价大幅上涨，一度达到……的峰值。19.3%2021年7月的增幅。

彭博社据报道，美国中位数住房在2020年12月至2021年12月的一年间房价中位数上涨了52,667美元，这一涨幅超过了同期美国中位数劳动者所获得的5万美元收入。

那些从未拥有过住房的居民可能会因持续的通胀水平和不断上涨的租金而倍感压力，进而认为房价在未来仍将持续攀升。在抵押贷款利率处于低位的情况下，购房变得……更多相比租房更具吸引力，许多人由此得出结论：购房的最佳时机已经到来。消费者预期还会进一步推高房价。

2. 加息 → 按揭利率上升 → 买不起房却不愿出售 → 房源短缺

2022年，美联储开始撤回其在新冠疫情期间向经济注入的流动性。随着利率上升，抵押贷款利率也随之走高；与此同时，政府对居民的援助与补贴逐步退出，推高了购房成本。新建住房和存量住房的销售均出现下滑。

2022年6月，30年期抵押贷款利率自2008年以来首次突破6%；截至2023年8月下旬，该利率已升至7.36%，创下逾20年来的最高水平。

抵押贷款利率的突然上升对卖方和买方都构成了挑战，且对住房市场产生了两大显著影响。

一方面，利率上升是……限制了许多购房者的购买能力，导致独栋住宅销售疲软，这使得消化此前高建设活动所积累的库存变得颇具挑战。

另一方面，现有房主普遍不愿买卖。许多房主在新冠疫情期间以极低的按揭利率购入住房。如今利率飙升，这些房主不愿出售仍持有低息按揭贷款的房产，因为一旦售出，他们将面临在高利率环境下购置新房的两难境地。这种对本可出售房源的惜售心态，导致存量房市场出现库存短缺、空置率偏低的局面。

3. 房价再次上涨

尽管抵押贷款利率上升、销售量下滑，但由于可售住房供应短缺，房价仍持续上涨。

在2012年至2022年期间，平均为140万美国每年新组建的家庭数量众多，而平均每年新建住房仅为120万套。这种供给短缺导致潜在购房者之间竞争激烈，他们在与卖方的谈判中往往缺乏议价能力，最终可能不得不以更高价格购入住房。买方之间的竞争加剧，进一步推高了房价的上涨势头。

为应对这一问题，建筑商减少了独栋住宅的建设规模，转而发展多户住宅，因为租赁市场依然盈利。然而，供需缺口仍在持续扩大，导致全国租金水平创下历史新高。2022年6月.

尽管住房数据对债券和股市的影响力不及失业率数据，但在经济周期中仍具有一定的参考价值。

例如，新建住宅建设超出预期可能会提振企业盈利，并推动房地产板块股价上涨。反之，若建筑增速不及预期，则可能压低相关股票价格、推高债券价格。

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