禾倫·巴菲特的Berkshire Hathaway最近 發佈了 其13F持倉報告，該報告顯示，該公司在第二季度對三隻房地產股票進行了重大投資：D.R. Horton（DHI）、Lennar Corp.（LEN）和NVR Inc.（NVR）。

然而，在住宅建築商中， 有一家豪華住宅建築商的股價今年表現優於這三家公司：Toll Brothers。

Toll Brothers （紐約證券交易所代碼：TOL）專注於設計、建造、營銷、銷售和融資各類豪華住宅，包括獨棟住宅、聯排住宅、總體規劃的度假式高爾夫社區以及城市填充式開發項目。公司運營分爲兩個業務板塊：傳統住宅建築和城市填充（City Living）。

Toll Brothers與其他住宅建築商有何不同？以下是三個關鍵問題，可幫助您了解這家卓越的公司。

爲什麼住宅建築商的股票在2023年大幅上漲？

要理解2023年房地產市場發生了什麼，我們需要回溯到2020年。

新冠疫情 對經濟的各個領域都造成了衝擊，包括住房建築業。由於供應鏈中斷，建材成本上漲，而勞動力短缺則繼續推高房價。在此期間，聯儲局的量化寬鬆政策使許多房主能夠以較低的利率獲得住房貸款。

2022年，由於聯儲局加息，抵押貸款利率開始攀升。這立即提高了購買二手房的借貸成本，使其更加昂貴。 約80% 的美國房主的抵押貸款利率低於4%。然而，到2023年8月，抵押貸款利率已飆升至 7.23%，達到22年來的最高水平。因此，二手房業主不願出售房產，因爲購買新房意味着承擔更高的借貸成本。 這導致市場上二手房嚴重短缺。

2023年，二手房銷量相比2022年大幅下降。根據 Lawrence Yun，NAR首席經濟學家表示，高抵押貸款利率和歷史上極低的二手房庫存是抑制銷量的主要因素。

然而，現有房屋的短缺 爲Toll Brothers等住宅建築商提供了良好的機會。

2022年下半年，由於對利率上升導致需求放緩的擔憂加劇，住宅建築商不得不降價並提供激勵措施以 促進銷售，在經歷這一艱難時期後，住宅建築商如今正全面提速，提高新房價格並加速生產。2023年，住宅建築商屢創紀錄，公佈了 近十年來最佳的上半年業績 。該行業表現優於整個市場，今年迄今漲幅超過50%，而標普500指數僅上漲18%。

Toll Brothers與其他住宅建築商有何不同？

Toll Brothers之所以與衆不同，是因爲它專注於服務 高淨值客戶 對利率風險敏感度較低的買家。

大約20%的買家以現金支付，使其對利率不那麼敏感，而其餘客戶平均貸款價值比爲70%，並需使用大額貸款（jumbo loans），許多銀行目前仍以低於4.50%的利率提供此類貸款。

此外，Toll Brothers目前擁有近12,000份待交付的房屋訂單（相當於一年的工作量），並擁有或控制另外70,000塊土地地塊，其地價已鎖定，這些因素共同可在一定程度上抵禦通脹風險。

根據 Simply Wall St 分析師指出，Toll Brothers的淨資產收益率（ROE）爲22%，高於行業平均水平的18%。就淨利潤增長而言，該公司過去五年的利潤增速低於行業和市場平均水平。然而，截至2023年8月，該公司過去一年的利潤增速遠超行業和市場平均水平。

未來的機遇與風險

巴克萊銀行分析師認爲，短期內儘管住房建築商的股價在2023年呈上漲趨勢，但按歷史標準衡量，其估值仍不算昂貴。當前1.4倍的估值與歷史平均水平一致，並仍有進一步增長潛力。更優惠的抵押貸款利率、庫存週轉率以及顯著的股票回購能力將支撐住房建築商淨資產收益率（ROE）的預期提升，從而推動其市場估值上行。

根據Zucks的報告，Toll Brothers在豪華住宅市場面臨的競爭有限，並在利率上升的環境中相比其他住宅建築商擁有更強的定價權這一獨特優勢。按訂單建房的模式將繼續推動公司持續增長。

從長期來看， Investor's Business Daily的分析師 指出，美國面臨持續的住房短缺問題，因爲新房建設難以跟上人口增長的步伐。自新冠疫情以來，材料成本、供應鏈問題和勞動力短缺加劇了這一狀況。根據National Association of Realtors的數據，目前住房缺口約爲550萬套，即使加快新房建設速度，也需要十多年才能填補。

然而，機遇往往伴隨着風險。根據Zucks的報告，由於房地產市場是一個週期性行業，它受到消費者信心水平、當前經濟狀況和利率的影響。聯邦政府在經濟刺激、稅收和貸款限制方面的舉措可能會影響消費者信心和支出水平，從而對整體經濟和房地產市場產生不利影響。因此，投資者在政策頻繁變動的時期應保持謹慎。