沃伦·巴菲特的Berkshire Hathaway最近 发布了 其13F持仓报告，该报告显示，该公司在第二季度对三只房地产股票进行了重大投资：D.R. Horton（DHI）、Lennar Corp.（LEN）和NVR Inc.（NVR）。

然而，在住宅建筑商中， 有一家豪华住宅建筑商的股价今年表现优于这三家公司：Toll Brothers。

Toll Brothers （纽约证券交易所代码：TOL）专注于设计、建造、营销、销售和融资各类豪华住宅，包括独栋住宅、联排住宅、总体规划的度假式高尔夫社区以及城市填充型项目。该公司分为两个业务板块：传统住宅建造和城市填充（City Living）。

Toll Brothers与其他住宅建筑商有何不同？以下是三个关键问题，帮助您了解这家卓越的公司。

为什么住宅建筑商的股票在2023年大幅上涨？

要了解2023年房地产市场发生了什么，我们需要回顾2020年。

新冠肺炎疫情对经济各领域均造成了冲击，住房建筑业亦未能幸免。由于供应链中断，建筑材料成本上涨；同时，劳动力短缺持续推高房价。在此期间，美联储实施的量化宽松政策使众多购房者得以以较低的利率购置住房。

2022年，由于美联储加息，抵押贷款利率开始上行。这立即推高了购买二手房的借贷成本，使购房变得更加昂贵。约80%美国房主中，有 的人房贷利率低于4%。然而，截至2023年8月，房贷利率已飙升至7.23%，创下22年来的最高水平。因此，现有住房的业主不愿出售房产，因为购置新房意味着承担更高的借贷成本。这导致市场上现有住房严重短缺。

2023年，现有住宅的销售量较2022年大幅下滑。据……劳伦斯·云美国房地产协会首席经济学家表示，高抵押贷款利率和现有住房库存处于历史低位是抑制销售的主要因素。

然而，这种现房短缺……为托尔兄弟等住宅开发商提供了良机。

2022年下半年，房屋建筑商不得不降价并提供各种优惠措施以……提升销量随着利率上升导致需求放缓的担忧日益加剧，经历了这段艰难时期后，住房开发商如今纷纷上调新建住宅售价，并以全速扩大产能。2023年，房地产开发商屡创新高，并报告了……上半场最佳表现近十年来，该行业表现优于整体市场，今年迄今涨幅超过50%，而标准普尔500指数仅上涨18%。

是什么让托尔兄弟公司有别于其他住宅开发商？

托尔兄弟公司之所以在众多住宅开发商中脱颖而出，是因为它专注于……高净值客户对利率风险不那么敏感的主体。

约有20%的购房者选择现金支付，因此受利率波动的影响较小；而其余购房者平均贷款价值比为70%，且须申请“巨额贷款”，而许多银行目前仍以低于4.50%的利率提供此类贷款。

此外，Toll Brothers目前积压了近1.2万套待建住宅订单（相当于一年的工程量），并持有或控制着另外7万块地皮，其土地价格已锁定；这两项资产合计可在一定程度上抵御通胀风险。

根据 简单华尔街分析师指出，托尔兄弟公司的净资产收益率（ROE）为22%，高于行业平均水平18%。从净利润增速来看，该公司过去五年的利润增速均低于行业和市场平均水平。然而，截至2023年8月，其去年的利润增速已大幅超过行业和市场平均水平。

未来的机遇与风险

巴克莱分析师认为，短期内，尽管2023年房价呈上行趋势，但按历史标准衡量，住宅建筑商的估值仍不显昂贵。当前1.4倍的市盈率与历史均值基本持平，且仍有进一步上涨空间。更为有利的按揭贷款利率、库存周转改善以及强劲的股票回购能力，均将支撑住宅建筑商预期中的净资产收益率（ROE）提升，从而推动其市场估值上行。

据Zucks报告，Toll Brothers在高端住宅市场面临的竞争有限，在利率上升的背景下，其定价能力远超其他住宅开发商，具备独特优势。按订单建造房屋的模式将继续推动公司实现持续增长。

从长远来看，《投资者商业日报》分析师指出，由于新建住房的增速难以跟上人口增长的步伐，美国正面临持续性的住房短缺。自新冠疫情暴发以来，建材成本上涨、供应链瓶颈以及劳动力短缺进一步加剧了这一问题。据美国国家房地产经纪人协会统计，目前住房缺口约为550万套，即便在新建住房速度大幅提速的情况下，也需要十多年才能填补。

然而，机遇与风险并存。据Zucks报告指出，房地产市场属于周期性行业，深受消费者信心、宏观经济形势及利率水平的影响。联邦政府在经济刺激、税收以及信贷限制等方面的政策措施，都可能对消费者信心和消费支出产生影响，进而对经济和房地产市场带来不利冲击。因此，在政策频繁调整的时期，投资者仍需保持审慎态度。