住房市场的火热势头——利率、通胀及其持续原因

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大家好，欢迎收听由Momo推出的《移动理财》节目。我是您的主持人Justin Zacks，现任Moomoo Technologies战略副总裁。我的整个职业生涯都围绕着金融市场展开，曾就职于一家顶级投行，也曾在一家全球领先的财经新闻机构工作。我对这一领域充满热情。本节目旨在帮助投资者更好地理解市场和自己的资金。

在今天的播客中，我将探讨为什么尽管抵押贷款利率迅速上升，房价仍然居高不下。为此，我们首先需要了解利率通常是如何影响房地产市场的。大多数购房者通过抵押贷款来融资购房，而抵押贷款通常与长期利率相关。

因此，我想先从一个例子开始。目前大多数人使用的是30年期固定利率抵押贷款。所谓固定利率抵押贷款，是指在整个贷款期限（本例中为30年）内，每月支付固定金额。这与浮动利率抵押贷款（或称ARM）形成对比。

你可能听说过它被称为可调利率抵押贷款（ARM），其利率和月供可能会变动。这类贷款在金融危机期间非常流行，但近年来由于其所涉及的风险，已不再那么受欢迎。目前绝大多数人都选择30年期固定利率抵押贷款，这是当下最主流的房贷类型。

因此，我们的讨论都将以此为基础。为了让你了解影响住房整体可负担性的因素，主要是利率和房价，这两者会显著影响你的总月供。让我们来看一个美国普通购房者的例子。在今年第三季度，美国房价中位数为$431,000。

接下来，我们假设你支付20%的首付，其余部分通过30年期抵押贷款融资。近期，房贷利率大约在7.5%左右。为了让你了解这与两三年前3%的利率相比有何不同：对于这位普通购房者来说，购买一套价格为$431,000的房屋，当前7.5%利率下的月供为$2,411。

没错，就是每月这么多。相比之下，在利率仅为3%的时候，月供仅为$1,454。这相当于增加了近66%。但我们还可以更进一步，因为房价本身也上涨了。让我们回到2019年第三季度，也就是疫情之前、各类刺激政策出台之前——这些因素都显著影响了房地产市场、人们的居住偏好以及他们希望居住的房屋面积。

由于疫情和注入经济体系的刺激措施，所有这些情况都发生了巨大变化。2019年第三季度当时的房价中位数约为$318,000。当时在约3%的利率下，月供为$1,074。再与现在的月供相比——注意，这里指的是同一套房子，可能是完全相同的房子——现在的月供为$2,411。

这比仅仅四年前高出近125%。对于想要搬进新房的人来说，这是一个巨大的差异——而这还只是普通的美国家庭所居住的典型房屋。因此，真正的问题是：这种中位数房价的巨大上涨究竟如何影响整体市场？

你需要明白的是，住房和其他商品一样，存在供需关系。抵押贷款利率及其成本主要影响的是需求端。接下来我们将探讨供应端，即市场上实际有多少套住房可供出售，这也是一个非常重要的因素。供需双方共同决定了房价。

但房地产是一个变动非常缓慢的市场，因此它对价格的影响会以更慢的速度、在更长的时间内逐步显现。这是其中一部分原因。更直接的是，我想谈一谈近期房屋交易数量以及用现金购房的人群情况，因为并非所有人都通过抵押贷款买房。

有些人干脆说：“我就一次性付清。”他们会拿出那笔$431,000，全款支付。那么对于第一类购房者，也就是使用抵押贷款的人群来说，实际情况是：如今月供大幅上涨，只有少数人能负担得起这笔更高的还款。当然，仍有一部分人能够负担得起。

那么实际发生了什么？我们看到抵押贷款利率已接近8%。几个月前，这是二十多年来我们所见过的最高水平。而在十月中旬那段时间，用于购房的抵押贷款申请量跌至1995年以来的最低点，也就是差不多30年前。这看起来确实非常疯狂。

尤其是在此期间美国人口和住房存量都大幅增长的情况下，这种低迷的交易量尤其引人注目。我非常喜欢将这种交易量与股票市场进行类比，道理是一样的——这就是成交量的概念。你知道，股票有价格，也有成交量。很多时候，当成交量非常稀薄时，价格可能会出现大幅波动，但这未必能真实反映该股票或房产的实际价值。

它只是反映了那个特定时间点的价格。你可能会看到一些后续调整，而这本质上正是供需关系重新趋于平衡的过程。正如我之前所说，目前很多人的购房需求根本不存在，这纯粹是由于可负担性问题，尽管从其他方面来看，人们真正想要买房的意愿可能从未如此之高。

这一点我们稍后再详谈。但归根结底，只有少数人能够或者愿意支付这些高企的价格。要知道，房贷会占据你很大一部分支出。如今人人都清楚通胀的压力——食品、汽油等各项开支都非常昂贵。在这种情况下，还要为一套基本上和以前差不多的房子多付100%甚至125%的钱，这种想法确实很难接受。

特别是如果你打算换购更大的房子，比如想买一套贵20%的房子，可能只是面积稍大一点，但你的月供却可能比现在高出150%，因为你当前的房贷利率可能锁定在3%。所有这些因素导致许多本有购房意愿的人目前被挡在市场之外。

这些人有兴趣升级住房，或者家庭规模扩大了，需要更多空间。但对许多家庭来说，目前要实现这一点确实非常困难。我们之前提到的另一类买家，即全款购房者，在疫情前的所谓正常市场中，这类买家通常约占市场的25%。

而现在这一比例已上升到约三分之一。这类购房者受利率影响较小，但某种程度上其实仍会受到影响，因为这笔资金本身也可以用于投资获取收益。例如，如果你手头持有$431,000现金，在疫情前或疫情期间利率特别低的时候，这笔钱几乎没什么收益。

如果你只是把钱放在国债里，可能只能获得0.1%的收益。而现在，你可以获得接近5%的收益。因此，这实际上构成了与购房之间的竞争，因为对很多全款购房者来说，房子不仅是居住之所，也是一项重要的投资。

你肯定要从投资的角度去考虑这类资产，以及它们可能带来的其他选择。因此，如果你为此类资产投入现金，你自然希望看到你的投资升值。但现在房价已经这么高了，你还能指望房价每年上涨5%甚至更多吗？这可不一定比得上你投资美国国债所能获得的回报。

而且很明显，这还得扣除维护、维修、水电费、房产税、保险、翻新和升级等各种开销。所以当你把所有这些因素都考虑进去之后，即使是全款购房者也会想：我真的有充分的理由这么做吗？当然，有些人就是特别喜欢这套房子，并且打算长期住下去。

所以在某种程度上，房产是一种投资，但同时也是你居住的地方。这就使它处于一种介于投资与情感性消费之间的模糊地带——而房产可能是你一生中最重要的购买之一。利率显然对房地产市场影响巨大。但另一个问题是：为什么利率会上涨这么多呢？

我们已经看到其中一部分原因是通胀。通胀上升后，美联储为了抑制通胀而加息。这会推高短期利率，比如一年期或两年期的利率，这些短期利率会影响近期的资金成本，同时也会对长期利率产生影响。

但有些人可能会说，虽然长期利率确实上涨了，但抵押贷款利率似乎涨得更多——如果你这么想，那其实是对的。通常情况下，当前抵押贷款利率与十年期国债收益率之间会有大约150到200个基点的利差，这是由于贷款宽限、贷款服务、贷款发起费用等因素造成的，业内称之为一级市场与二级市场之间的利差（primary-secondary spread）。

这是将贷款转售至二级市场的传导利率。但现在这一利差已扩大至近300个基点，实际上已接近我们在2008-09年全球金融危机期间所见的峰值水平（当时略高于290个基点）。这非常有意思。既然市场状况尚可，人们仍有资金，就业形势也不错，那为何这一利差会如此迅速地扩大呢？

是否存在某种金融问题？部分原因可归结为两点。我最近读了一篇布鲁金斯学会（Brookings Institute）的文章，他们对此进行了分析。你知道，现在的情况不同于2008-09年，那时主要是信用风险的问题——人们担心借款人违约或可能违约，因此要求更高的风险补偿。

而布鲁金斯学会（Brookings Institute）指出，当前造成这一利差大幅扩大的有两个因素。例如，十年期国债收益率为4.5%，而抵押贷款利率却高达7.5%，那么为什么不是6.5%左右呢？其中一个原因在于，短期利率目前高于长期利率。

很多人可能会问：这有什么关系呢？毕竟你刚才也说了，大多数抵押贷款期限是30年。但实际上，大多数人并不会持有30年房贷那么久。即使他们在同一处房产住了30年，也可能提前还清贷款，或者中途搬家。因此，30年期房贷的实际平均持有期大概只有六到七年左右。

此外，你现在可以看到六到七年期的美国国债收益率甚至高于十年期国债。在更正常的环境下，情况应该正好相反。这种收益率曲线倒挂会进一步拉大抵押贷款利率与十年期国债收益率之间的利差。另一个因素则是提前还款风险，而这实际上与未来利率走势的不确定性密切相关。

如果你刚刚看到美国国债市场的情况，尤其是长期端的走势，利率先是大幅上升，然后又下降，接着再次上升，最近又回落了。我的意思是，你刚刚听到的消息可能是多年来最大幅度的加息。似乎每个月我们都会听到这类头条新闻。

这实际上反映了波动性——这种债券市场的波动性增加了提前还款风险，而人们对此真的不太清楚。当存在不确定性时，利差往往会更宽一些。因此，目前的月供显然比最近高了很多，同时房价也确实大幅上涨。但这种情况从历史角度看到底如何呢？

如果你想分析这个问题，实际上需要关注两个不同的市场：一个是现房市场，即已经建成并由业主转售的房屋；另一个是新房市场，由开发商出售。通常，新房市场约占全部房屋销售的10%左右，而现房则占约90%。

我最喜欢的指标之一是标普CoreLogic凯斯-席勒全国房价指数（S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index），该指数衡量的是全国各地已售出的现房价格。这个指数最有趣的地方在于它真正做到了“同类比较”——同一套房子在若干年前曾售出过，现在又被再次出售。

该指数追踪的就是这些价格之间的差异。此外，它还覆盖了许多不同的大都市区市场。你需要意识到的是，虽然存在一个全国性的住房市场，人们也会搬家，但很多人并不愿意搬。因此，房地产市场具有区域性，对很多人来说，甚至具体到街区都会有所不同。

所以，房价非常依赖于具体位置。想想看，住在海边和距离海边三个街区的位置，价格可能大不相同。即使是极其微观的位置差异，也会带来明显的价格差别。根据最新数据，9月份房价同比上涨了3.9%。

因此我们可以看到，现房价格仍在不断创下新高。在凯斯-席勒指数所监测的20个最大都市区中，有15个报告了环比上涨，其中一些城市更是创下了历史新高，包括亚特兰大、波士顿、夏洛特、芝加哥、克利夫兰、底特律、迈阿密、我所在的纽约、坦帕和华盛顿。

整体来看，市场走势非常混乱，十分有趣。你可以注意到，西部地区的一些房价——比如加州和山区各州——已经见顶。但你也必须意识到，这些数据存在滞后性。这份报告发布的是9月份的数据。

通常要晚一两个月才公布。而这些数据来自可能早在90到120天前就已签署的合同。因此很多时候，你看到的数据其实反映的是五到六个月前的情况。这一点在解读数据时非常重要。当然，这些数据本身是可靠且扎实的，但由于买卖房屋的过程耗时较长，数据通过整个流程也需要很长时间。

这不像股票那样可以即时成交并立刻看到结果。因此这一点务必要注意。为了让你对房价有个更清晰的视角：显然存在通货膨胀因素，但如果你查看一些具体数字，比如我从政府统计数据中查到的，2010年的房价中位数约为$275,000，回溯到2000年约为$169,000，1990年约为$123,000，1980年约为$64,000。

1970年，$23,400是房价中位数。有趣的是，可以看到其中一些价格是如何变化的。显然，过去价格上涨并不意味着未来价格一定会继续上涨。我们在全球金融危机期间就看到了这一点。要知道，尽管房产可能被视为一种投资，但这并不意味着其价格总会不断上涨。

你还必须将这一点与通胀水平进行比较。以上就是关于现房市场的一些情况。下面我们来谈谈新房市场。在我看来，这部分其实更有意思，因为对于现房来说，很多人已经锁定了3%的房贷利率，而且他们工作稳定。

你知道，目前失业率确实很低，所以他们不一定非得卖房。但对于新房而言，这些开发商手头有一定数量的土地地块，他们已经投入了一半的资金，必须持续推进业务。他们不能让这些房子闲置五到十年，只为了等待理想的售价。

因此，从开发商的角度来看，很多时候他们不得不处理库存。短期内他们或许可以等几个月，甚至最多等上一年，但最终他们还是必须把库存清理掉。因为他们需要定期为公司创造利润。

因此在我看来，价格变动通常首先会出现在新房市场。根据政府最新公布的10月份新房数据，我确实看到一些趋势出现了逆转，尽管这些逆转显然是在极端水平基础上发生的。首先要关注的是新房销量：新建独户住宅的销售和购买量下降了5.6%，折合成年化速度为$679,000。

不过，这一数字实际上仍比2022年10月（一年前）高出17.7%，当时抵押贷款利率平均接近8%左右。关于新房销售，我想关注两点：一是价格，二是成交量，并观察这两者的趋势走向，因为这些趋势将预示未来整体市场的动向。

我们确实已看到其中一些趋势发生了变化。根据10月份最新的新房销售数据，新建独户住宅的购买量下降了5.6%，折合成年化速度为679,000套。从历史角度看，这实际上是一个相当低的水平，确实出现了下降。但你也必须意识到，在10月份，抵押贷款利率一度达到约8%的峰值；而与2022年10月相比，尽管当时的房贷利率约为7%，但今年的新房销量实际上仍同比增长了17.7%。

因此，尽管抵押贷款利率更高，但同比销量反而有所增加，这或许表明市场正在发生一些微妙的变化。这其中部分原因可能与价格变动有关。10月份售出的新房价格中位数约为$409,000，同比下降了17.6%。

而上一次的峰值实际上出现在2022年10月，当时约为$497,000。因此，你确实看到了大幅下跌，而人们在同比基础上略微增加了购房数量作为反应。当然，这种增长幅度仍然不大，我们稍后在播客中还会进一步讨论供应方面的情况。

但我真正想强调的是，也许我们已经看到了一些逆转迹象。再次强调，新房对价格变化更为敏感，且反应速度远快于现房销售。因此，我想观察的是，现房销售是否也开始跟随新房销售的趋势走低？

在接下来的几个月乃至一年里，具体会发生什么将非常值得关注。我们已经多次讨论了房价的绝对水平及其高企的程度。现在我们来稍微谈谈平均房价相对于家庭收入中位数的情况。传统上，房价中位数大约是家庭收入中位数的2.6倍，房地产经纪人常将这一比率视为衡量住房可负担性的一个门槛。

如今，这一比率已超过5倍。因此，你所看到的是，住房市场上有创纪录数量的人将承受住房负担。这一点其实非常有意思，因为你可以看到两类人群：一类是已经拥有住房的人，另一类是租房者。而且目前，不仅仅是房价在上涨。

租金也在大幅上涨。根据美国人口普查局的数据，2022年有52%的租房者和23%的购房者承受着住房负担。这指的是将超过30%的收入用于住房支出，这是美国住房和城市发展部（Department of Housing and Urban Development）对住房负担的定义。你可能会问，为什么租房者中有52%承受负担，而房主中只有23%？

让我们回顾一下之前讨论的内容。许多人并没有支付高出125%的费用，因为他们尚未搬家。他们要么是多年前购入房产，要么进行了再融资，并锁定了约3%的利率，因此他们目前支付的金额要低得多。但最终，这些抵押贷款会陆续到期。

最终，人们可能会因在新城市找到工作而不得不搬家。这类情况会在抵押贷款到期时发生。每年大约有2.5%的人会面临抵押贷款到期。因此，这些问题最终会逐步进入市场流通环节，但这可能需要数年时间。与此同时，你提到租房者确实承受着沉重负担。

但如果你看看实际成本，那么另一方面你应该考虑什么呢？你会思考租房与购房的成本对比。你可能会认为，既然这么多租房者都承受着沉重负担，但由于住房供应短缺，以及现有房主不愿出售房产，目前购房实际上比租房更贵——至少如果你现在入市并申请7.5%利率的抵押贷款，购房成本要比租用同类住房高出52%。

这一数据来自CBRE。而在2006年房地产泡沫顶峰时期，购房成本仅比租房高出33%，此后随着房价下跌，这一差距迅速逆转。这是全国范围内的数据；在某些地区，比如我看到的一些加州洛杉矶的数据，这一数值甚至超过200%。

也就是说，目前在洛杉矶购房的成本比租房高出200%。通常情况下，这些数据最终会回归平衡，这意味着要么租金进一步上涨而房价维持或保持在类似水平甚至继续上涨，要么房价出现回落。

如果你观察当前市场中的可负担性状况，很难说租金还能再大幅上涨，除非人们的实际收入显著增加。因此，你可能会看到一些房价出现回调。这只是时间问题，关键在于需要多久。

最终，你必须问自己一个问题：如果这么多人承受着住房负担，那究竟是谁在购买这些房产呢？我对此做了一些研究，结果让我感到惊讶，或许也会让你感到意外——并不是我以为的那些人。你通常会认为二三十岁的人群对房地产市场的影响最大。

但所有这些需求，真正购买并推动市场的是婴儿潮一代。他们是指在20世纪40年代中期到60年代中期之间出生的人。目前的情况是，他们更倾向于原地养老，而不是搬进辅助生活机构或老年公寓。我最近读到一份巴克莱银行高级经济学家的报告，他对此谈了很多，基本上指出婴儿潮一代正在创造更多家庭户，部分原因是由于离婚或丧偶而分开居住。

他指出，我们目前看到的几乎所有新增住房需求都是由老龄化人口推动的，尤其是65至74岁以及75岁及以上人群的显著增长。现在我们知道是谁在推动需求了。但真正的问题是，正如本播客最初提出的问题那样：为什么房价没有下降？

因为利率上升了。而归根结底，这很大程度上与卖家稀缺有关。我们之前谈到过那些锁定在3%抵押贷款利率中的人。我还想稍微谈一下家庭户的形成。你知道，根据不同的统计口径和引用的数据来源，家庭户形成方面存在大约650万人的缺口。

1973年，美国有2.12亿人，而现在有3.4亿人。但我之前引用的新房销售数据，在绝对数量上与1973年基本持平。因此，我们新建住房的速度远远跟不上需求，而且建房所需时间也更长了。如今很多新建住房是多户住宅，而过去则以独栋住宅为主。

这种住房结构的变化已经变得非常明显。再加上分区规划法规和其他供应链问题，如今建造一套住房大约需要15个月，而过去通常平均只需约7个月。因此，开发商不会贸然行动。

你知道，他们想要赚钱。他们不会过度建设，因为在上次金融危机中他们曾吃过亏，不想重蹈覆辙。因此，他们乐于逐步扩张，有意控制新房供应量，因为这样可以维持高房价。

当然，最终一些固定利率抵押贷款会到期重置。有意思的是，可以看看其他国家的情况。比如，美国在某种程度上很独特，人们通常使用30年期抵押贷款；而在加拿大，很多人使用浮动利率抵押贷款。从收入水平与房价的比值来看，加拿大房价甚至比美国更加失控。

因此，我会密切关注加拿大市场的房价走势，将其视为美国未来可能发生情况的一个潜在前兆。另一种思考方式还是要回到股市，那就是“供应有限”的概念。当你持有一只流通股数量很低的股票时，就有可能出现逼空行情。

而且你知道，如果有持续的增量需求，这种逼空行情有时会持续相当长的时间。正如我之前所说，股市波动非常快，而房地产市场变动则非常缓慢。因此，所谓的“住房逼空”行情不会只持续一两个月，可能会持续数年之久。

我想到了一只名为vinfast auto的股票。它最近通过一家特殊目的收购公司（SPAC）在纳斯达克上市。8月15日，在其上市几天内，股价从初始价格$10涨到了约$93，一度市值超过Ford和GM。这是一家越南汽车制造商，专注于电动汽车。

如果有人还不知道的话，你知道的，可以去查一下。但它只有大约720万股的自由流通股可供交易，这大概还不到1%。我觉得大概是公司已发行股份的0.3%左右。所以这是值得考虑的一点。比如，当你在外流通的股票数量不多时，有时更容易发生轧空，因为没有额外的卖家出现。

在某个时刻，人们可能会意识到，嗯，你知道的，这只股票已经涨了很多，我可能想卖出。我们确实在该股票上看到了这种情况，你可以看一下它的价格。但据我上次查看，它已远低于之前达到的每股$93的高点。所以真正的问题变成了，你是不是在谈论房地产市场的崩盘？

不，我不会把房地产市场和这里某只非常具体的股票直接划等号。但背后的逻辑是一样的，尽管实际的涨幅和跌幅百分比可能并不相同。而其中很多因素都与就业有关。只要人们还在领工资、有收入，他们就还能支付住房贷款。

他们会继续支付，所以总体而言，你不太会看到房价崩盘。你知道的，我们从上一次的住房危机中学到了很多，这很好。我们现在不会向人们发放无收入证明贷款（no doc loans），也不会说：“好吧，去随便买一套$1,000万的房子吧，你根本不需要有任何收入。”现在你实际上必须提供收入证明。

你必须有能力支付这些款项。因此，最终出现的问题就是人们无力支付房款，而其中很大一部分原因就是失业。一旦你丢了工作，就无法支付房贷。所以这可能才是判断房价何时下跌、或至少何时趋于稳定的终极经济指标。

所以，我会关注失业率。另一个相关因素，尤其是在高端住宅市场，是股市。对吧？随着股市上涨，人们手头的钱更多了。他们感觉更有钱，也就更愿意出去买房，拿出一部分股市收益，或者只是觉得自己手头更宽裕了。

这在很大程度上是由投资者心理驱动的。在较低端市场，这种投资者心理又与通胀密切相关。比如，如果通胀像现在这样正在下降，人们或许会对支付其他账单不那么担忧，也更愿意增加住房支出。

但如果通胀再次抬头，你知道的，人们确实还记得不到六个月前通胀有多严重。所以这也是需要考虑的因素。所有这些因素都会影响未来的走势。但归根结底，除非我们陷入深度衰退，否则你可能不会看到房价快速崩盘。

你可能会看到房价缓慢企稳，或缓慢下跌，或在多年内相对于通胀出现温和回调，因为我们正在重新调整一些处于极端水平的价格，使其回归更合理的平衡状态。最终，我们或许会看到更多住房供应，也可能看到更多实际的房屋买卖交易。

到那时，市场就能更好地反映房产的真实价值和真实价格。另一个值得思考的点是：当我们考虑是否处于与全球金融危机前相同的位置时，现在的利率已经高于许多人的抵押贷款利率，而这与之前的情况正好相反。

当时你们这些人背负着高房贷，他们不断进行再融资，提取现金，做现金套现型再融资，还申请房屋净值贷款。所以现在人们——你知道，实际上导致那场崩盘的真正原因就是杠杆过高。而如今，我们并没有那种程度的杠杆。但我们是否可能再度出现那种杠杆？是的，但前提是人们现在愿意在利率高于其现有房贷利率的情况下进行套现。

比如，如果你的房贷利率是3%，而现在你要申请一笔房屋净值信贷额度，利率可能是8%、9%，或者根据你的信用评级决定的其他成本，你可能就不愿意这么做了。是的，如果利率更低的话——如果低于3%，那你肯定愿意，因为这几乎等于免费的钱，我当然要拿。

但在这里，你知道，这些房屋净值信贷额度的成本很高，人们会三思而后行。因此，你可能不会看到杠杆率迅速上升。所以在我看来，未来房价走势将较少取决于杠杆，而更多取决于整体经济状况、就业情况、是否发生衰退、股市水平以及投资者心理，这些因素才真正决定我们是否会经历某种住房市场放缓或崩盘——当然，也可能有各种不同的可能性。

很多人会问：‘房产是个好投资吗？’有些人会告诉你，房产永远都是个好投资。但实际上，这个问题要复杂得多。拥有房产确实有很多优势，比如税收优惠。

你可以抵扣房贷利息，但仅限于你房贷债务中最高达$750,000的部分。但同时，你仍需支付这笔房贷。别忘了，州和地方的房产税抵扣上限为10,000美元，但你必须采用分项扣除方式，这意味着你需要处于特定的税级才能使这项抵扣真正划算。此外还有资本利得免税额：如果你是单身人士，在出售自住房时，前$250,000的利润无需缴税。

如果你已婚，这个免税额度则是50万美元。但作为一项投资，房产也有弊端，比如持有成本。你需要承担日常维护费用，比如铲雪、扫落叶。还要应对维修问题——屋顶坏了，冬天锅炉罢工，屋里就会很冷。

正因如此，房主——其实每个人都——在遇到这类突发状况时拥有一笔应急基金或许至关重要。你还要考虑维修费、房地产税，以及交易成本。你知道，很多情况下股票的交易成本非常低。但当你卖房时，通常仅经纪人佣金就要支付6%。

再加上其他各项费用，总成本可能接近10%。当你看到这些数字时，就会思考：房产真的是很好的投资吗？我喜欢观察的一个有趣现象是，房产价格变动非常缓慢。

因此，你必须从非常长的时间维度来看。例如，如果你回顾1980年以来的情况，你会看到房贷利率从1.20%降至约3%。你还看到首付比例越来越低，许多相关成本也在下降。让我举个例子说明这一点。

比如，虽然人们在住房上花费的收入占比更高了，但想想1901年的情况：服装支出占家庭预算的42%，食品占14%，合计56%。如今这一比例约为22%，实际上比疫情前的19.8%还略有上升。这是值得思考的问题。因此，人们在住房上的支出占比增加了，医疗保健成本占比可能也有所上升。

但这些正是你应该考虑的问题，因为这块蛋糕中人们能做的事情是有限的。而在这整个过程中，价格变动并没有告诉你所有已经投入的资金。你看到这些凯斯-席勒指数（Case-Shiller）数据，却可能忽略了房子或许刚翻新了厨房，或许重新粉刷过。要知道，在很多方面，你的房子实际上是一种会贬值的资产。

真正有价值的是土地。土地的总量是固定的，到某个时间点就会变得更加稀缺。但房屋本身终究会老化，如果你不加以维护，它就会破损，最终不得不进行升级。因此，当你考虑投资房产以及投资房产的价值时，所有这些因素都是值得思考的。

所以这就引出了一个问题：房产本身是否是一项好的投资？那么，与住宅房地产相关的房地产股票又如何呢？我接下来会稍微谈一下这个话题，主要涉及我认为的两大类：一类是持有并运营住宅房产的住宅房地产投资信托基金（REITs），它们将这些房产出租给住户。

你实际上已经看到，尽管这些REITs本应是对冲通胀的工具，但它们的价格却大幅下调。真正打击它们的是利率。随着利率上升，它们在股市中的表现逊于其他板块，原因在于美国国债提供的收益率非常有吸引力，足以与之竞争。

你知道，很多这类REITs的投资者群体其实很相似——那些希望通过REITs获得某种年化或季度收入的投资者，往往也是投资美国国债证券的人群。第二类我认为表现也不太好的是与房地产经纪相关的公司。这类公司数量不多，但凡是从事经纪业务或与其相关的公司，其核心都围绕交易展开。

我们之前已经多次讨论过这一点。这些股票有趣的地方在于，一旦市场供需关系趋于平衡、交易量回升，它们的表现可能会好转。因此，一旦我们看到现房销售开始回升，并逐渐回归更常态化的趋势，只要人们还在买卖房屋，这些公司就可能表现良好——尽管房价本身也会产生影响。

但房价的影响可能不如实际交易量那么重要。比如，如果一位房地产经纪人每卖出一套房子收取一定比例的佣金，房价较低时他赚得就少一些，但他（或她）仍然能赚钱。因此，关键问题在于你是否真的完成了销售——如果你什么都没卖出去，那就一分也赚不到。

因此，当交易量低迷时，这些公司就会面临困境。真正的关键问题在于：我们何时才能看到供需恢复平衡？或者有什么指标可以表明这一点？其中最重要的统计指标之一就是市场上的“月度库存”（months of supply）。在一个平衡的市场中，通常库存量约为5到6个月。

而最近在十月份，我们看到库存水平已接近八个月的供应量，且呈上升趋势。具体而言，这一数值为7.8个月，高于九月份的7.2个月。需要说明的是，历史最高纪录出现在2009年1月，为12.2个月；而历史最低纪录则出现在2020年8月，为3.3个月。

目前我们的库存水平已超出正常区间。这是我密切关注的一个指标，同时它也是一个非常有意思的经济衰退先行指标。很多时候，你会看到这一库存月数在经济衰退期间达到峰值。因此，我会持续观察它是否会从当前的7.8回落至5到6个月的正常水平。

或者届时房价会继续上涨吗？嗯，这可能预示着或表明经济正处于衰退环境中。所以这是未来值得思考的一点。你知道，关于房地产市场，现在有很多引人入胜的数据，而我喜欢追踪所有这些数据。非常感谢大家收听本期播客，希望下周的新一期节目还能见到各位。

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