按揭利率接近 8%，房屋市場會否崩潰？

Freddie Mac 報導，按揭利率再次上漲，達到 23 年高點，並增加了即將達到 8% 的可能性。當前的利率環境正推動更高的按揭利率，這影響 D.R. Horton、Lennar 和 PulteGroup 等房屋建築商股票。自 10 月初以來，這些公司至少下跌 2.34％， $霍頓房屋(DHI.US)$(-2.95％)， $萊納建築(LEN.US)$（-2.68%），以及 $普得集團(PHM.US)$受到嚴重影響（-2.50%）。 $霍夫納尼安(HOV.US)$ 受苦最嚴重，經歷了 15.51％ 的跌幅。

30 年期固定按揭利率由上週的 7.31% 上升至 7.49%，因為本週 10 年期國債收益率飆升至 16 年高點。儘管有很少有緩和跡象，但這連續第二週仍維持在二零零零年十二月以來的最高水平。

根據按揭銀行家協會（MBA）的 9 月 29 日調查，房屋買家需求最近跌至 1996 年以來最糟糕的點。購買房屋的抵押貸款申請的需求上週下降 6%，至二十年來最低點。總體而言，採購需求比一年前同一周低 22％。

然而，房價並沒有下跌的跡象。正如 JP 摩根經濟和政策研究分析師 Murat Tasci 表示，低房屋庫存水平可能進一步阻止房價下降。庫存的緊密性是一個重大挑戰，NAR 的 8 月數據表明只有 3.3 個月供應量。

簡而言之，抵押貸款利率低的房主猶豫不出售他們的房屋並在高按揭利率中返回市場。反過來，買家的需求和供應短缺正在增加了新房屋銷售，並推動價格更高。

美國房屋市場在 2005 年至 2007 年期間面臨嚴重的衰退，導致災難的經濟後果。然而，房屋經濟學家認為，儘管價格可能下跌，但下跌將不會像大衰退期間所經歷的那樣嚴重。當時與現在之間的重大區別在於，房屋主的資產負債表現在比 15 年前更健康得多。

以下是原因：

1.具有按揭的典型房屋主擁有出色的信貸，大量的房屋股權，以及固定利率按揭貸款以低於 5% 的利率。Redfin 最近的一項研究發現，所有現有房主的 82.4% 的按揭利率低於 5% 水平。

二.此外，由於他們對大衰退的鮮明記憶，建築商一直對他們的施工速度謹慎。儘管在過去一年的房屋建設有所增長，但它仍然沒有跟開發人員在 2000 年至 2006 年保持的速度。

三.在 2008 年金融危機之前，房屋貸款更容易獲得，因為貸款人對借款人的標準較寬鬆。他們沒有驗證收入，並向有風險的借款人提供貸款，允許購買無需支付款。此外，他們提供了可調整利率抵押貸款，而沒有加息上限，這使餘額大幅增加。

然而，買家現在在獲得抵押貸款時面臨更高的標準。根據經濟學家的說法，即使在大流行期間，這些高標準仍然普遍。這些嚴格的要求與 2008 年前的時代顯著差異。

經濟學家強調，2023 年第二季住戶按揭債務僅佔可用收入的 65％，而金融危機開始時的高峰為 100％。此外，2023 年第二季按揭債務與房地產資產（貸款對價值）的比率僅為 27%，較 2010 年大幅低。

4.此外，房地產市場在房屋崩潰後面臨著重大的挑戰，數百萬宗外賣盤溢出市場，價格下降。然而，由於大多數房主都在家中建立了舒適的股權墊，因為今今仍然沒收活動。

在疫情高峰期間，貸款人避免提交違約通知，導致 2020 年檢索的創紀錄低。雖然自那時以來，收盤的數量略有上升，但與 2008 年金融危機後的水平相比，這些水平較淡淡。

總而言之，儘管房價繼續擴大可負擔性的界限，但房屋市場不太可能會遇到崩潰。

美國銀行發布了對房屋市場的最新預測。該報告強調了將阻礙市場增長的各種因素。這些因素包括有限的房屋庫存、高價格和勞動力短缺。由於房價比家庭收入增長快，因此可負擔性是一個重要的問題。根據美國銀行票據，新單戶住宅的銷售價格中位數是 2022 年家庭收入中位數的五倍以上。

美國銀行分析師對未來潛在的動盪表示謹慎。他們認為，只有降息才能提高負擔能力，並創造穩定健康的房屋市場。他們預計美聯儲將在 11 月提高利率 1/4 點，預測明年 6 月將同樣降息。到 2024 年底，他們預計利率將在 2025 年下降四分之三的點，另一個整個點下降。

研究人員寫道關於房屋市場：「在那之前，請緊緊等待。「這可能是一趟棘手的旅程。」