發揮澳大利亞房地產投資信託的潛力：綜合投資指南

在尋求資產多元化和穩定回報的全球資本波中，房地產投資信託（REITs）已成為投資者追求的熱門選擇。作為一種創新的金融工具，房地產信託基金可讓廣泛的投資者參與傳統高成本、高屏障的商業房地產行業，以較低的門檻，從辦公樓、購物中心、工業物業甚至基礎設施項目共享穩定的租金收入和資本增值。

隨著全球化的深化，世界各地的房地產信託市場正在蓬勃發展。其中，澳大利亞房地產信託市場憑藉其透明的監管環境、成熟的市場機制和有利的稅收政策，已成為這次投資潮中閃耀的寶石。

房地產投資信託 是根據法律程序建立的信託基金，透過發行股份或基金單位集合投資者資金，並由專業組織管理， 並將 90% 以上的稅後收入分配給投資者。基本上，房地產投資信託基金是一種機構化的房地產投資安排。

與其他類型的投資基金不同，房地產投資獨家投資於房地產資產；與直接房地產購買相比，房地產信託基金為資本較小的投資者提供了參與多元房地產投資的上下降的機會。大多數房地產信託基金在證券交易所上市交易，投資於各種房地產項目，具有高流動性、高透明度、低投資門檻和多元化投資的特點。

房地產信託基金可分為兩個組織結構:

信任： 最常見的結構，投資者通過信託購買信託單位並間接持有房地產資產。

公司: 有房地產投資信託基金以公司形式組織，投資者作為股東參與。

目前，投資者可以通過在 MooMoo 等平台上購買房地產投資產品來直接參與房地產投資。因此，在許多可用的房地產信託產品中，應該如何選擇？

正如文章開頭所述，房地產投資信託基金是以信託方式集合資金並投資房地產的基金產品。因此，在選擇房地產投資信託產品時，我們可以從兩個層面考慮：證券和相關資產：

評估房地產投資信託基礎資產的質量是評估投資價值的關鍵步驟，因為它直接影響收入的穩定性、增長潛力和承受經濟週期的能力。 以下是一些重要的方面 評估相關資產品質量時，應考慮以下內容：

物業類型：不同類型的物業（如辦公室，零售，工業，住宅等）具有不同的市場需求和風險特性。了解每種類型的房地產的當前市場趨勢以及其在經濟週期中的表現可以幫助評估資產的吸引力。

位置：優質地點通常意味著租金需求更高，租金更高，空位率較低。檢查物業是否位於商務中心、交通便利的區域，還是人口增長的地區。

（2）物業利用率及空缺率:

當前入住率：入住率高意味著現金流量穩定。空缺率低表明該物業在市場上的受歡迎。

租賃歷史和趨勢：檢查物業過去的租金速度和租金變化趨勢，以預測未來收入的穩定性。

區域市場動態：分析物業所在地區的經濟狀況，就業市場，人口增長和房地產供應，以評估未來需求。

整體而言，評估房地產基礎資產的質量是一項細緻且多維度的過程，旨在評估其穩定性和增長潛力，從而對房地產產品做出更明確的投資決策。

證券等級的選擇準則l 大致與其他產品相似，例如：

（1）財務健康： 分析房地產投資信託基金的財務報表，專注於其債務水平，現金流狀況，股息歷史和支付率。健康的現金流是維持股息的關鍵，合理的債務比率有助於降低風險。

（2）管理團隊經驗： 研究房地產投資信託管理團隊的背景，包括他們在房地產領域的經驗和過往績效。優秀的管理團隊可以有效提高資產價值，制定適當的增長策略。

（3）市場定位和增長潛力：了解 REIT 所在的利基市場的當前狀況和未來趨勢，例如工業物流，數據中心等，由於電子商務和雲計算的興起，可能具有更好的增長前景。

澳大利亞是創建房地產信託基金的最早的國家之一。在澳大利亞證券交易所（ASX）上市的房地產信託基金被稱為 A 房地產投資信託。經過 30 多年的探索和實踐，A-REIT 形成了一定的規模，逐漸成熟。目前，澳大利亞是世界第二大房地產信託市場，僅次於美國。

標準普及/阿斯克斯 200 阿聯網 是一個專注於澳大利亞 A-REIT 和按揭房地產信託基金的行業子指數，旨在跟踪澳大利亞房地產投資信託市場的表現。從 2024 年初至今，ASX 200 A-REIT 指數持續優於更廣泛的市場，保持高位。

圖表：阿斯克斯 200 和亞斯克斯 200 A 型房地產地產基金的比較

根據 ASX 於 2024 年 4 月公佈的最新統計數據，澳大利亞 A 房地產投資信託的總市值約為 162,44 億澳元，同比增長 13.3%，上市公司有 44 家，平均每日交易量為 118,900 筆交易。如下面的 4 月交易情況所示，A-REIT 是澳大利亞市場上最活躍的基金產品類別之一。

圖表：2024 年 4 月澳洲市場各類基金產品比較

根據投資目標，A-REIT 可分為六種類型：多元化、工業、雜項、住宅、零售和專業化。其中，工業佔比例最大，表現明顯波動，其次是零售和多元化投資，住宅是最小的。

圖表：2024 年 4 月澳洲市場 A-REIT 產品比較

除了房地產投資信託基金共享的特徵，例如高流動性和透明度，澳大利亞 A-REIT 還具有以下特點：

1.稅務優勢： 澳大利亞政府的政策對 A-REIT 的發展非常支持。澳大利亞稅務法為符合條件的房地產信託基金提供稅收優勢，反映在企業所得稅、資本利得稅和股息稅中。

二.高股息收益率： A 房地產基金通常提供相對較高的股息收益率，通常在 5% 左右，遠高於許多傳統的固定收益投資工具。這在澳大利亞市場特別具有吸引力，該市場的流動性較低，並且大多數投資者喜歡穩定的現金流量。

三.經濟增長與穩定性： 澳洲經濟長期以來一直保持穩定的增長，人口持續增長，尤其是悉尼和墨爾本等大城市，導致對商業和住宅物業的需求上升。此外，澳大利亞房地產市場一般穩健，擁有豐富的優質物業資產，為房地產信託基金提供穩定的租金收入和資產增值的潛力。

那麼，哪些 A-REIT 可以在澳大利亞市場投資？

下面我們選擇了 按市值計算，澳大利亞市場的五大房地產投資信託基金交易：

1. $Goodman Group(GMG.AU)$: 轉基因

這家全球房地產集團專門從事投資、開發和管理 工業物業 並是澳大利亞最大的工業房地產公司。Goodman 在 14 個國家擁有物業總計 434 家，資產管理量達 80 億澳元，與亞馬遜、JD.com 和 DHL 等主要物流和零售公司擁有長期合作夥伴關係，使其成為全球最大的房地產集團之一。

截至 2024 年 5 月 14 日，該公司的市值約為 63.66 億澳元，自 2024 年初以來股價上漲 14.56%，債務對股權比率為 13.99%，股息收益率為 0.9%，加權平均租約到期（WALE）為 5.1 年。

優點：龐大的房地產基金組合，鎖定期間較長，在市場衰退期間不受大規模贖回的影響；致力於開發數據中心，成為公司的新增長驅動力。

缺點：對數據中心的大量投資可能會影響公司的現金流。同時，GMG 正在市場上出售一些優質房地產項目以投資數據中心的發展，管理資產量略有下降；股息收益率低於類似產品。

二. $Scentre Group(SCG.AU)$: SCG

這家澳大利亞公司專門從事 零售房地產業，特別以其購物中心的投資，開發和管理而聞名。作為行業領先的參與者，Scentre Group 營運廣泛的購物中心網絡，截至 2024 年 5 月，擁有 42 個中心，主要位於澳大利亞和紐西蘭市中心。

截至 2024 年 5 月 14 日，該公司的市值約為 16209 億澳元，股息收益率為 5.29%，債務對權益比率為 44%，加權平均租約到期（WALE）6.8 年，股票價格從 2024 年初增加 4.04。

優點：品牌的高認知度和市場份額有助於吸引租戶和客戶，維持穩定的租金收入；此外，其購物中心主要位於黃金城市區，地理位置優越和維護良好的物業，吸引高端品牌，提升整體購物體驗。

缺點：全球經濟波動，消費者信心下降，以及電子商務的影響可能會影響實體零售的表現，這反過來可能會影響公司的租金收入和資產價值；高端購物中心需要不斷的翻新和擴展，這可能影響公司的現金流和短期利潤。

三. $Stockland Corp Ltd(SGP.AU)$: 價格

這是一個 多元化房地產集團 業務範圍涵蓋住宅社區發展、零售物業、商業園區、退休生活社區和物流物業。該公司致力於創造高質量的生活、工作和休閒空間，為整個澳大利亞的社區提供服務。

截至 2024 年 5 月 14 日，該公司的市值約為 10,838 億澳元，股息收益率為 4.93%，債務對權益比率為 23.48%，加權平均租賃到期（WALE）5.4 年，股票價格自 2024 年初以來上漲 1.1%。

優點：公司的業務多元化有助於在不同的房地產市場週期間分散風險，其強大的品牌和市場認可對吸引合作夥伴，投資者和租戶有利。

缺點：表現受澳大利亞房地產市場的整體狀況影響；經濟衰退或房地產市場下降可能會影響銷售、租金率和資產價值。過去一年，股價非常波動，公司的盈利能力是平均的。

4. $Mirvac Group(MGR.AU)$: 經理

這家領先的澳大利亞綜合房地產集團專注於 房地產投資、開發、資產管理和物業管理。該公司在澳大利亞房地產市場佔有重要地位，業務涵蓋住宅、商業辦公室、零售和工業部門，並為第三方客戶提供資產管理服務。該公司目前管理約 43 億澳元的資產。

截至 2024 年 5 月 14 日，該公司的市值約為 8.168 億澳元，股息收益率為 4.73%，債務對權益比率為 26.89%，加權平均租賃到期（WALE）5.2 年，股價自 2024 年初以來下跌 0.35%。

優點：以開發高品質、設計創新項目而聞名，公司建立了強大的品牌聲譽。其多元化的營運有利於分散風險，並減少單一市場波動對公司整體表現的影響。

缺點：大部分收入來自住宅和辦公樓物業，受到宏觀經濟因素嚴重影響。高利率導致債務成本上升，構成顯著下行風險。

5. $Vicinity Centres(VCX.AU)$: VCX

這 澳洲領先的零售物業集團 專注於擁有、管理和開發購物中心。它在全國各地擁有廣泛的中心組合，包括地標的購物中心，例如墨爾本的查德斯通購物中心，這是南半球最大的購物中心之一。該公司致力於創造高質量的零售環境，提供多樣化且有吸引力的零售組合以滿足消費者需求。

截至 2024 年 5 月 14 日，該公司的市值約為 8.695 億澳元，股息收益率為 6.28%，債務對權益比率為 28.63%，加權平均租賃到期（WALE）4.5 年，股價自 2024 年初以來下跌 1.96%。

優點：該公司擁有幾個標誌性的購物中心，通常吸引大量的人行人流量，並且對電子商務的影響相對較少。他們擁有穩定的租戶基礎和更高的租金回報，從而提高他們的市場地位和品牌價值。

缺點：受宏觀經濟環境和消費者信心的影響，零售業容易受經濟週期，這可能會影響購物中心流量，銷售和租金收入。

但是，重要的是要注意的是，除了上述優勢之外，投資 A-REIT 還涉及以下風險：

1.集中問題：某些房地產信託基金可能會過度專注於特定類型或地區的物業，使它們容易受到這些地區的經濟狀況的變化。例如，如果房地產信託主要持有辦公樓，而當地就業市場突然下降，則租戶可能無法支付租金，從而導致房地產信託的收入降低。

二.房地產週期：房地產市場通常經歷蓬勃和崩潰的週期。在經濟擴張期間，物業價格和租金可能會上漲，而在經濟收縮時，價格可能下跌，空置率可能會增加。因此，在不利的市場情況下，房地產投資信託的表現可能會受到影響。

三.槓桿效應：某些 A-REIT 可能會使用借入的資金來購買或開發物業投資組合，從而導致槓桿水平高。儘管槓桿可以擴大資本收益，但當資產價值下降時，它也可以增加損失，並可能導致利息成本更高。

4.利率：利率上升可能會對 A-REIT 的表現產生負面影響，既可以增加利息支出，也使固定收益投資對尋求收入的投資者更具吸引力，可能降低整體需求。

五.波動性：A 房地產投資可能也對較廣泛的股票市場變動敏感，從而導致波動性比直接房地產投資更高。