SG 房地產展望：商業及工業潛在增長，住宅可能面臨逆風

新加坡的房地產市場是主要經濟驅動力，不斷吸引國內和全球投資者。股市的房地產信託基金部門被認為是房地產健康指標，在 2023 年超越一般市場後，在 2024 年表現不佳。 然而，OCBC 分析師認為最近的跌幅是投資高級實體的機會。 新加坡房地產 2024 年的前景如何，S-REIT 是否值得投資？

自 2023 年 7 月，聯邦基金利率預計在 2024 年中達到約 5.3% 以來，預計在 2024 年中將向下降趨勢。相互關聯， 新加坡國內利率受美國利率顯著影響，可能會出現並行下降。

預計在供應條件更好的情況下，全球通脹將緩解。新加坡元強勁將有助於緩解進口通脹的影響。同時，新加坡的人力成本增長預計隨著就業市場冷卻而放緩。

新加坡金融管理局（MAS）於 3 月 13 日表明，2024 年新加坡經濟增長預測會向上修訂，通脹前景更為溫和。

根據共識， 預計今年經濟增長 2.4%，整體通脹率預計為 3.1%。 這標誌著與 12 月預測的國內生產總值增長為 2.3%，通脹率為 3.4%，比 12 月的預測相比，略為增長。

近年來，新加坡當局加強了限制措施，以抑制需求並確保住房可負擔性。 去年 4 月，外國買家的額外購買者印花稅（ABSD）增加了一倍至 60%，大幅降低他們的利息。 預計外國人的需求將在 2024 年繼續受到緩和，受到大量 ABD 的壓力。

雖然官員還通過釋放十年來最多私人住宅土地來增加供應， 2023 年全年的總銷售額同比下降 15%。 這是自 2016 年以來最低的數字。

在過去兩年中，新加坡未出售的新私人住宅庫存增加了 20％，隨著更多項目上市，預計在 2024 年將繼續增長。根據市區重建局的最新季度數據， 未售出的單位庫存（包括已完成和未完成項目）增長 20.4%， 由 2021 年第四季的 14,333 個單位從 2023 年第四季的 17,262 個單位。

2023 年第四季度，私人住宅價格較上一季度上升 0.8%，總年上升 2.7%。 去年的全年價格增長為 6.7%，雖然仍然顯著，但是由 2022 年觀察到的 8.6% 上漲而放緩。

由於活動日曆強勁和航班增加的推動，旅遊業繼續蓬勃發展，尤其是由於中國的豁免簽證政策，導致遊客人數增加。這些活動不僅提高旅遊業和零售收入，還提升新加坡作為旅客和企業中心的國際聲譽。 新加坡旅遊局預計今年旅遊業將回升至 COVID 前的水平。仲量聯行零售解決方案區域主管 Benjamin Bayon 表示：「現在是投資者專注於零售業的最佳時機，資產價格處於低點。

預計在 2024 年的零售空間落成為 0.66 萬平方呎，較 2023 年減少 15.1%。 未來三年內的年度供應遠低於 10 年平均水平，有可能支持更高租金。

新加坡的辦公市場表現穩健，受到消費性企業、私人財富管理和靈活的工作空間等行業的多種需求支持。市場信心預計將在 2022 年下半年回升， 隨著利率和通脹放緩，經濟增強，企業更有信心追求增長策略。

隨著某些第三方物流整合，預計 2024 年的租賃需求將變得更多。 生命科學和技術的租戶繼續積極尋找優質空間，製造業的復興可能會導致電子、一般製造和工程公司的租賃參與增加。

在地緣政治緊張局勢中，製造商和 3PL 將彈性供應鏈優先考慮，從而導致對物流設施的持續需求。 由於需求強勁和供應有限的驅動，主要物流租金飆升 14.2%，創歷史新高。