専門家会議議事録| アメリカン・ストラテジック・インベストメント株式会社(NYC) 2022年第4四半期決算説明会の記録
コアポイント:
1。American Strategic Investment Co. は、ポートフォリオの多様化が、オフィススペースのパンデミック前のレベルへの回復の遅れを相殺するのに役立つと考えています。これは、まだ起こると予想されています。取得および所有する資産の性質と種類を拡大することで、時間の経過とともに単一の資産クラスへのエクスポージャーを減らすことができます。
2。権利提供は第一歩でした。資本の観点から見ると比較的小規模でしたが、投資家基盤を強化したいと考えていました。市場に参入する機会は、新しい構造の可能性によって左右されます。
3。このオファリングの完了は、ポートフォリオの多様化と収益創出のための新たな機会の追求を進めるにあたり、アメリカン・ストラテジック・インベストメント・カンパニーにとって重要な一歩でした。
全文:
企業参加者
カーティスパーカー-上級副社長
マイケル・ウェイル-最高経営責任者
クリストファー・マスターソン-最高財務責任者
電話会議参加者
ブライアン・マーハー-B・ライリー FBR
オペレーター
おはようございます。アメリカン・ストラテジック・インベストメント社の第4四半期および2022年末決算発表へようこそ。周囲の雑音を防ぐため、すべての回線がミュートになっています。スピーカーの発言の後、質疑応答が行われます。[オペレーターの指示]
それでは、カンファレンスを上級副社長のカーティス・パーカーに委ねたいと思います。どうぞ続けてください。
カーティスパーカー
ありがとう、オペレーター。みなさん、おはようございます。ASICの第4四半期および2022年末の決算発表にご参加いただきありがとうございます。この電話会議は、当社のウェブサイト「americanstrategicinvestment.com」の投資家向け情報セクションでウェブキャストされています
本日、当社の最高経営責任者であるマイケル・ウェイルと最高財務責任者のクリス・マスターソンが電話会議に参加し、結果について話し合います。
以下の情報には、リスクと不確実性の影響を受ける将来の見通しに関する記述が含まれています。これらのリスクまたは不確実性が1つ以上明らかになった場合、実際の結果は、将来の見通しに関する記述によって表明または暗示されているものと大きく異なる可能性があります。これらの違いを引き起こす可能性のあるリスク要因の詳細については、2021年12月31日に提出された2022年3月18日に提出されたフォーム10-Kとその後のすべてのSEC提出書類を含む当社のSEC提出書類をぜひご覧ください。
2022年12月31日に終了した年度のフォーム10-Kは、本日の電話会議後に提出されます。この電話会議で提供された将来の見通しに関する記述は、SECの提出書類に記載されているように、この電話会議の日時点でのみ作成されたものであり、ASICは、法律で義務付けられている場合を除き、これらの将来の見通しに関する記述を更新または改訂する意図または義務を否認します。
また、本日の電話会議では、非GAAPベースの財務指標についても話し合います。これは、会社の財務および業績の評価に役立つと考えています。これらの指標を単独で検討したり、GAAPに従って作成された財務結果に代わるものとして検討したりすべきではありません。
これらの指標と最も直接的に比較可能なGAAP指標との調整は、当社のウェブサイトに掲載されている決算発表でご覧いただけます。また、本日の電話会議中ずっと使用する、インプライド・インベストメント・グレード・テナントと当社が考えるインプライド・インベストメント・グレード・テナントに関する詳細情報については、決算発表もご覧ください。
それでは、アメリカン・ストラテジック・インベストメント社の最高経営責任者であるマイケル・ウェイルに電話をかけます。どうぞ、マイク。
マイケル・ウェイル
ありがとう、カーティスおはようございます。ニューヨーク市のリートからのリストラとリブランディングに続くアメリカン・ストラテジック・インベストメント・カンパニーの最初の決算発表にご参加いただきありがとうございます。
今日は、第4四半期と2022年通年で記録された業績の改善についてお話しします。その前に、私たちが発表した長期事業戦略の変更と、先月完了したライツ・オファリングの結果についてお話ししたいと思います。
12月末に発表したように、同社は所有および運営する可能性のある資産および事業の範囲を拡大しています。収益源を多様化し、ニューヨーク市の5つの区で不動産を所有するだけにとどまらない機会を開拓します。
ポートフォリオの多様化は、オフィススペースのパンデミック前のレベルへの回復の遅れを相殺するのに役立つと考えています。これは、まだ発生すると予想されています。取得および所有する資産の性質と種類を拡大することで、時間の経過とともに単一の資産クラスへのエクスポージャーを減らしていきます。
2023年12月31日に終了する課税年度から、当社はCコーポレーションとなり、不動産投資信託ではなくなりました。1月には、この変更を反映して社名をアメリカン・ストラテジック・インベストメント・カンパニーに変更しました。
当社が所有を検討する可能性のある潜在的な不動産関連事業の例としては、ホテルや駐車場管理会社などがあります。また、コワーキングオフィススペース事業の拡大を模索する可能性があります。
私たちが取得する可能性のある新しい資産や事業の多くは、REIT適格収入、または業界で言うところの「不良REIT収入」を生み出さない収入を生み出します。私たちは、悪い収入はないと考えています。この修正により、この種の事業に投資できるだけでなく、REIT構造では株主にとって有益ではなかった既存の純営業損失の繰越を利用することで、この収益に対する税金を制限できる可能性もあります。
その進化と戦略を合わせて、先月、500万ドルのライツ・オファリングを成功裏に完了しました。既存の株主には、その所有権に見合った株式を購入する譲渡不能な権利が付与されており、これらの権利を完全に行使する株主は、オーバーサブスクリプション権を通じて追加の株式を購入することができます。
参加者は当社の株式の長期的な価値を理解していると信じています。将来を見据えて、資産や事業の多様化が進む企業を求める新規投資家の幅広い層から資金を調達できる可能性があると考えています。
このオファリングの完了は、ポートフォリオの多様化と収益創出のための新たな機会の追求を進めるにあたり、アメリカン・ストラテジック・インベストメント・カンパニーにとって重要な一歩でした。
既存のポートフォリオについて見てみましょう。現在、ニューヨーク市、主にマンハッタンで所有している8つの不動産資産で構成されています。年末時点で、当社の8億4,110万ドル、120万平方フィートのポートフォリオの稼働率は 82.7% で、加重平均残存リース期間は7.1年でした。
当社のポートフォリオには、大規模な投資適格テナントが混在しています。上位10社のテナントは、定額賃料に基づく投資適格またはインプライド投資適格が 79% で、加重平均残存リース期間は 9.6 年です。
当社では、リースの 41% が2030年以降に期限切れになるという、バランスの取れた長期リースの満期スケジュールを採用しています。ポートフォリオ全体での賃料徴収は引き続き好調で、第4四半期には家賃の 100% が徴収され、年間を通じて徴収はほぼ完了しました。
戦略の拡大にもかかわらず、私たちは既存の資産の価値を最大化することに引き続き注力しています。これまで、当社の資産運用チームは、既存のテナントや証券業界と緊密に協力して、新規リースや更新リースの署名、テナント拡大の交渉を行ってきました。
2022年には、合計58,200平方フィートの新規リースを9件完了しました。リースと拡張のフォワードパイプラインは合計26,000平方フィートを超え、年間約110万ドルの定額賃料となっています。
パイプラインには、成長に焦点を当てたマーケティングエージェンシーであるスーパーボウルとのウィリアムストリート123番地での12,600平方フィートのリースが含まれています。このリースやその他のパイプライン中のリースが2023年に開始されたため、ポートフォリオの稼働率は 82.7% から 85% に増加すると予想されます。
今週初めに発表したように、当社はセキュリティスコアカードと9,000平方フィートの代替リース契約を結びました。これは、アメリカズアベニュー1140番地のお客様のセキュリティリスクを継続的に監視するサービスで、その建物に加えて素晴らしい追加機能です。
資産管理チームと不動産管理チームの活動により、調整後EBITDAとコアFFOという2つの主要な業績指標が前四半期と比較して大幅に増加しました。コストを抑え、G&Aと運営費を削減しました。
経費の効率性により、調整後EBITDAは前四半期比で 50% 以上増加し、290万ドルから450万ドルになりました。コアFFOも同時期に170万ドル以上増加し、マイナス20万ドルになりました。1株当たりベースでは、1月に完了した株式併合を調整した結果、第4四半期のコアFFOは第3四半期から1.01ドル改善し、90％増加しました。
固定金利負債と慎重な純レバレッジを合わせると、既存の資産とその管理が戦略拡大の強固な基盤となると考えています。過去数年間、私たちはポートフォリオの長期的な将来に投資する機会を活用して、信用力のあるテナントと長期リースを締結し、問題のあるテナントをより強力なテナントに置き換え、アメリカズアベニュー1140番地にあるコワーキングスペースなどの事業を内部化してきました。
投資戦略の拡大はこの戦略のもう一つのステップであり、今後もさらなる収益創出の機会を模索していくことを楽しみにしています。クリスは好調な業績についてさらに詳しく説明します。クリス?
クリストファー・マスターソン
ありがとう、マイク2022年12月31日に終了した年度の収益は6,400万ドルでしたが、2021年には7,020万ドルでした。
2022年第4四半期の収益は、2021年第4四半期の2,420万ドルに対し、1,620万ドルでした。昨年のことを覚えているかもしれませんが、2021年の第4四半期および通年の収益は、解約手数料による900万ドルを超える収益と、収益として計上された市場を下回るリース負債の未償却残高の償却加速による恩恵を受けました。
これらの項目を除くと、通年の収益は前年比で約5％増加したことになります。同社の通期GAAPベースの普通株主に帰属する純損失は4,590万ドルでしたが、2021年の純損失は3,950万ドルでした。
当四半期の純損失は1,010万ドルでした。2022年の調整後EBITDAは1,050万ドルで、第4四半期の調整後EBITDAは450万ドルでした。通年のキャッシュNOIは2,690万ドルで、第4四半期は800万ドルでした。これは、2021年の通年と比較して 10% 増加し、2021年の第4四半期と比較して 13% 増加しました。
2022年の第4四半期の普通株主に帰属する当社のFFOはマイナス240万ドルでした。第4四半期のコアFFOはマイナス20万ドル、1株あたりマイナス0.11ドルで、第3四半期のマイナス190万ドル、つまり1株あたりマイナス1.12ドルから増加しました。
いつものように、GAAPベースの純利益と非GAAPベースの指標との調整は、当社の決算発表、補足資料およびフォーム10-Kに記載されています。NYCの貸借対照表は保守的で、今年は債務満期が予定されておらず、純レバレッジは40.7％と慎重です。
第4四半期末の純負債は3億9030万ドルで、加重平均実効金利は4.4％、加重平均残存負債期間は4.1年でした。私たちの負債はすべて固定金利です。以前にもお話ししたように、金利は概ね過去最低水準に留まる中、慎重に金利を固定しました。
それでは、マイクに電話をかけ、閉会の挨拶をします。
マイケル・ウェイル
素晴らしい。ありがとう、クリス2023年の初めはすでに同社にとって極めて重要な時期であり、拡大された投資戦略の下で新たな成長機会を模索できることを嬉しく思います。
アメリカン・ストラテジック・インベストメント・カンパニーへの転換が完了し、最近のライツ・オファリングの結果に満足しています。現在のリースパイプラインでは、稼働率が 82.7% から 85% に 2.7% 増加し、今年のリース開始に伴い、約110万ドルの定額賃料が追加される見込みです。これからの1年間、そしてポートフォリオの強固な基盤の上に築いていくことを楽しみにしています。
本日はご参加いただきありがとうございます。そして、オペレーター、質問がある場合は電話を開いてください。
質疑応答セッション
オペレーター
ありがとうございます。[オペレーターの指示] 最初の質問は、B・ライリー証券のブライアン・マーハーからの質問です。回線が開いています。
ブライアン・マーハー
素晴らしい。おはようございます、マイケルとクリス。
マイケル・ウェイル
こんにちは、ブライアン。
ブライアン・マーハー
今朝、いくつか質問があります。ここから会社を成長させるための資金調達について。それについてどう思いますか？どのタイプの車両？どんなサイズですか？それについて話すのは時期尚早ですか？少し色をつけてもらえますか？
マイケル・ウェイル
うん。そのため、権利提供は第一歩でした。資本の観点から見るとかなり小規模でしたが、投資家の基盤を少し強化したかっただけです。市場に参入する機会は、新しい構造がもたらす機会によって左右されます。
ご存知のように、REITではなくCコーポレーションであることで、不動産だけでなく、事業の運営や運営面により多くの焦点を当てることができます。そして、これらのターゲットとなる機会を特定することで、市場に参入し、適切なタイミングで適切な価格で株式を調達する機会が得られると思います。
ブライアン・マーハー
ホテルや駐車場について何度か話したことがあるでしょう。そのような機会がどこにあるのか、少し教えていただけますか？つまり、駐車場なら、ニューヨーク市や他のゲートウェイマーケットのような市場になると思います。a）何を見ているのか、どこを見ているのか、そしてそれらの資産の一部が取引されている交換費用の割引額について、もう少し詳しく教えていただけますか？
マイケル・ウェイル
うん。そのため、ホテルや駐車場だけでなく、はるかに幅広い機会が得られます。しかし、この移行期は、市場への期待値を設定する明確な方法だと思います。私たちが現在所有している駐車場で、管理会社を管理していないところを見てみます。これらの駐車場は、ニューヨーク市の素晴らしいオペレーターが長期契約で運営しています。
しかし、今後、セキュリティ、不動産、事業運営を包括的に検討できるようになるのは、私たちにとってより適していると思います。そして、ビジネスの両面を運営できることは、市場での割引をもたらすと私たちは信じています。
ホテルは、私たちのプラットフォームで私たちが経験しているものです。今のところ、これがその市場かどうかはわかりません。その機会がどこにあるかを特定する準備はできています。しかし、繰り返しになりますが、ホスピタリティは、ほとんどのプラットフォームにはない運用経験と不動産体験の素晴らしい組み合わせだと考えています。
ブライアン・マーハー
オッケー。ポートフォリオを気に入ることに移ります。9タイムズスクエアの占有率は予想より少し少なかった。その物件で特に何か起こっていることはありますか？そして、その非常に戦略的な立地を考えると、その物件に何らかのコンバージョンを行うことを考えていることはありますか？
マイケル・ウェイル
そこで、最初に2番目の質問です。おそらくそうではないでしょう。9タイムズスクエア、あのビル、リースのパイプラインが進行してるクッシュマンには、クリス・チョウと協力してその物件を扱う非常に活発なブローカーがいます。また、その物件には長期リースが多数あるため、住宅への転換には適していないと思います。
市場は安定していますが、ゆっくりと回復しています。パイプラインでは、実行が間近に迫っているアクティブな案件の中で、85% の占有率を特定しました。90年代への道筋が見えますが、四半期ごとの業績だけを見ると、収益の増加が見られます。これは経常収益です。
これらの収益には、1回限りの特別なイベントは一切含まれていません。そして、当社が 85% に到達したパイプラインを実行して賃料を開始すると、さらに110万ドルの定額賃料が発生します。そのため、主にアメリカ大陸の9タイムズスクエアと1140アベニューで占有率が増加し続けるでしょう。
ウィリアムストリート123番地をボタンで閉めたいんだそこでも非常に積極的に取り組んでいる取引がいくつかあります。ですから、私たちは市場活動に勇気づけられています。また、クリスと私が第4四半期に取り組んでいた1140アベニュー・オブ・ジ・アメリカズのダイレクトリース事業をジョーンズラングラサールが引き継いだことにも興奮しています。
ただ、彼らのチームはより大きく、ニューヨーク市での足跡も大きく、彼らの家主事業は最高だと思っています。そこで、チームが1140アベニュー・オブ・ジ・アメリカを引き継ぐことができて嬉しかったです。
ブライアン・マーハー
オッケー。そして、私にとってはあと2つだけ手っ取り早いものです。クリスのために何か計画してる？FFOの報告を2023年に停止して、EPSと調整後EPSに移行する予定はありますか？そして、マイケルの場合、戦略と名前の変更を考慮して、ティッカーシンボルを変更する予定はありますか？
マイケル・ウェイル
クリス、先に行きたい？
クリストファー・マスターソン
承知しました。ですから、コアFFOであるFFO（FFO）に関しては、まだ何も決定していません。実際に最も適切なオプションについては、まだ検討中です。そのため、決定次第、折り返しご連絡いたします。
マイケル・ウェイル
うん。それに加えて、その多くは主導型になるでしょう。現在のように、私たちには主に不動産主導のポートフォリオがあります。ですから、コンバージョンはそうではないと思います。緊急とは言いたくないのですが、まだやるべきことです。そして、その移行が開始され次第、連絡を取り合います。ごめんなさい。二つ目の質問は何だったの、ブライアン？
ブライアン・マーハー
ティッカーとしてNYCを使い続けることはできないようです。
マイケル・ウェイル
はい。とりあえず、NYCティッカーのままです。既存の株主が引き続き当社を見つけやすいようにしたかったのですが、彼らはNYCというティッカーに慣れていました。
ブライアン・マーハー
オッケー。もう1つだけ手っ取り早く追加できたらいいのにご存知のように、一部のファンドやオフィスビルの大手経営者が不動産の鍵を貸し手に渡しているという記事をマスコミでよく読んでいます。それがあなたにチャンスを生み出すと思いますか？そのチャンスはいつ起こるのでしょうか？3か月、6か月、9か月、それとも1年後に、サービサーのような指揮系統を経由する必要があるのでしょうか？それがチャンスを生む可能性があるとあなたはどう思いますか？
マイケル・ウェイル
ええ、それはあと数四半期先だと思います。幸いなことに、ご存知のように、当社のポートフォリオには非常に長期にわたる固定金利債務があります。このような問題については一切の懸念はありません。しかし、買収の観点や買い手の観点から見ると、いくつかの機会が生まれると思います。
銀行と特別サービサーがこれにどう反応するかを見なければなりません。必要に応じて拡張したり、必要に応じて物件を戻すことまで、さまざまな方法でそれを行うことができます。銀行が今、かなりの問題を抱えていることは誰もが知っています。
そのため、差し押さえられた物件の再販市場に目を向ける可能性が非常に高いです。だから私たちは非常に注意深く見守っています。私たちは銀行との関係について話し合っており、それが私たちのような企業に機会をもたらすと私は考えています。
ブライアン・マーハー
うん。ありがとうございます。
マイケル・ウェイル
うん。ありがとう、ブライアン
オペレーター
現時点では、これ以上の質問はありません。閉会の挨拶はマイク・ウェイルに任せます。
マイケル・ウェイル
大丈夫。さて、ありがとう、そして皆さん、今日はご参加いただきありがとうございます。2022年の好調な一年の締めくくりであると同時に、私たちにとっては非常にエキサイティングな四半期でした。私たちはいつも、収益を伸ばす機会にわくわくしています。冒頭のコメントで述べたように、経費も本当に抑えるためです。
もちろん、会社の調整後EBITDAを引き続き成長させ、株主の成長と価値を真に促進することを目指しているため、どちらの項目も非常に重要です。ですから、これからもみんなに最新情報をお届けします。市場での機会を楽しみにしています。また、ご参加いただきありがとうございます。
オペレーター
ご列席の皆様、これで今日の電話会議は終了です。ご参加いただきありがとうございます。これで接続を切断できます。
免責事項：このコミュニティは、Moomoo Technologies Inc.が教育目的でのみ提供するものです。
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