随着抵押贷款利率接近8％，房地产市场会崩溃吗？

房地美报告称，抵押贷款利率再次飙升，达到23年来的最高水平，并增加了很快达到8％的可能性。当前的利率环境正在推动抵押贷款利率的上升，这影响了D.R. Horton、Lennar和PulteGroup等房屋建筑商股票。自10月初以来，这些公司至少下降了2.34％， $霍顿房屋(DHI.US)$(-2.95%)， $莱纳建筑(LEN.US)$(-2.68%)，以及 $普得集团(PHM.US)$(-2.50%) 受到明显影响。 $霍夫纳尼安(HOV.US)$ 遭受的损失最大，跌幅为15.51％。

由于本周10年期美国国债收益率飙升至16年高点，30年期固定抵押贷款平均利率从前一周的7.31％升至7.49％。尽管几乎没有疲软的迹象，但利率连续第二周保持在2000年12月以来的最高水平。

抵押银行家协会（MBA）9月29日的调查显示，购房者需求最近跌至1996年以来的最低水平。上周，抵押贷款申请购房的需求下降了6％，至二十年来的最低点。总体而言，购买需求比去年同期下降了22％。

但是，房价没有下跌的迹象。正如摩根大通经济与政策研究分析师穆拉特·塔西所说的那样，低住房库存水平可能会进一步阻止房价下跌。库存紧张是一项重大挑战，NAR的8月份数据显示供应量仅为3.3个月。

简而言之，抵押贷款利率低的房主在抵押贷款利率居高不下出售房屋和重返市场犹豫不决。反过来，买家的需求和供应的缺乏正在增加新房的销售，并进一步推动房价上涨。

从2005年到2007年，美国房地产市场面临严重衰退，导致了灾难性的经济后果。但是，住房经济学家认为，尽管价格可能会下跌，但跌幅不会像大萧条期间那样严重。当时和现在的显著区别在于，今天的房主资产负债表比15年前健康得多。

原因如下：

1。拥有抵押贷款的典型房主拥有充足的信贷、可观的房屋净值，固定利率抵押贷款的利率锁定在5％以下。Redfin最近的一项研究发现，目前所有房主中有82.4％的抵押贷款利率低于5％大关。

2。此外，由于建筑商对大萧条的记忆生动，他们对施工步伐一直持谨慎态度。尽管房屋建筑在过去一年中有所增加，但仍无法赶上开发商在2000年至2006年期间保持的步伐。

3.在2008年金融危机之前，由于贷款机构对借款人的标准较为宽松，住房贷款更容易获得。他们没有核实收入，而是向有风险的借款人提供了贷款，允许无需支付首付即可购物。此外，他们提供浮动利率抵押贷款，不设加息上限，余额激增。

但是，购买者现在在获得抵押贷款时面临更高的标准。根据经济学家的说法，即使在大流行的购房年份，这些高标准仍然普遍存在。这些严格的要求与2008年之前的时代有很大的不同。

经济学家强调，2023年第二季度家庭抵押贷款债务仅占可支配收入的65％，而金融危机开始时的峰值为100％。此外，2023年第二季度，抵押贷款债务与房地产资产（贷款与价值）的比率仅为27％，大大低于2010年。

4。此外，房地产崩溃后，房地产市场面临重大挑战，数百万丧失抵押品赎回权的房屋涌入市场，压低了房价。但是，今天的止赎活动仍然平淡，因为大多数房主已经在房屋中建立了舒适的净值缓冲。

在疫情高峰期，贷款人避免提交违约通知，导致2020年止赎率创历史新低。尽管自那时以来止赎人数略有增加，但与2008年金融危机后的水平相比显得苍白无力。

总而言之，尽管房价继续扩大负担能力的界限，但房地产市场不太可能经历崩溃。

美国银行发布了对房地产市场的最新预测。该报告重点介绍了阻碍市场增长的各种因素。这些因素包括住房库存有限、价格高企和劳动力短缺。由于房价的增长速度快于家庭收入，负担能力是一个重大问题。根据美国银行的报告，2022年新建独户住宅的销售价格中位数是家庭收入中位数的五倍多。

美国银行分析师对未来潜在的动荡持谨慎态度。他们认为，只有降息才能提高负担能力，创造稳定健康的房地产市场。他们预计美联储将在11月加息四分之一点，并预测明年6月将进行同样规模的降息。他们预计，到2024年底，利率将下降四分之三个百分点，到2025年再下降整整一个百分点。

研究人员在谈到房地产市场时写道：“在那之前，请耐心等待。”“这可能是一段颠簸的旅程。”