著者 | 曹安浔 編集 | 周智宇

不動産在庫時代において、手元の資産を活用して価値を最大化し、開発企業に新しいビジネスモデルを提供する出口を見つけることが重要である。華潤置地はその重要性を高く評価しており、REITs発行規模を今後の3~5年で年間約100億元、5年後には500億元以上にすることを目指している。

国内REITs市場がまだ始まったばかりの状況で、500億元は巨大な数値であり、目標達成すれば、不動産企業の資産運用のプロセスで大台に乗ることになるだろう。

3月26日の決算説明会で、華潤置地の経営陣は「大資産管理」を掲げ、その野心を打ち明けた。将来の目標として、3~5年以内に、華潤置地のREITs発行規模は年間約100億元に達すると予想され、5年後には500億元以上になることを目指すとした。

これは、国内REITs市場において巨大な数値であり、目標を達成することで、不動産企業の資産運用において重要な里程碑となるだろう。

華潤置地の李欣会長は決算説明会で、「大資産管理」ビジネスを主力業務とし、同社を大資産管理事業に転換していく意向を示した。目標は、第二の成長曲線として同社を育てることであり、その実現を十四五期内に目指している。

具体的には、華潤置地は資産管理規模を引き続き拡大するとともに、資産の証券化操作を強化し、上場REITsの募集を拡大していく方針である。

華潤置地のREITsビジネスは、各不動産企業の中でも最も有望な段階に進んでいる。

華夏華潤商業REITは、初めて上場した消費関連の公募REITsの中で最大規模を誇り、総額6902万元を調達した。

これは青島万象城が高い収益性を期待される下層の資産であることを示すとともに、華潤置地が商業不動産、特に資産管理分野でリードする立場を明確にした。

「万象城」IPを発展させるための商業不動産リーダーとして、華潤置地は強力な資産管理能力を持っている。2023年12月末までに、同社の資産管理規模は4274.6亿元に達し、前年同期比で19.2％増加し、ショッピングセンターが63.3％を占めた。

2023年、華潤置地のショッピングセンターは178.5億元の売上高を実現し、前年同期比で29.7％増加し、既存の76施設の小売り店舗全体で、売り上げは1638.7億元に達し、前年同期比で44.2％増加した。

さらに、同社のオフィスビルの賃貸率は、81.8％に2.6ポイント上昇し、ホテルの宿泊率は63.3％に達した。

それ以前に、華夏基金華潤有巣REITが2022年末に上場したが、その後の業績は安定していた。同社は2023年に7841.07万元の収入を上げ、5.03％の配当率を実現した。

開発ビジネスが回復していない中、大資産管理ビジネスは華潤置地の現在と将来の収益を左右する重要な要素となっている。

2023年、華潤置地は収入2511.4亿元に達し、前年同期比で21.3％増加し、363.7亿元となった。これは、収益と利益の両方を増加させた質の高い不動産企業の中でも数少ないものである。

唯一の欠点は、同社の2023年の総利益率が1ポイント減少し、25.2％になったことである。

賃貸物件ビジネスの70％の粗利率は、収益の減少を抑制するために重要な役割を果たしている。

2023年度における、賃貸ビジネスの収入は222.3億元に達し、前年同期比で30.6％増加し、総売上高の8.85％に過ぎないが、核心純利益の28.3％を占めている。

長期的視点からは、赤坂りり「大資産管理の王」として、華潤置地は収益の長期的増長を求めている必要不可欠な道である。

現在のREITsは、数兆円の潜在的な市場であり、戸建て企業の転換の兆しを秘めた市場です。

最近、20年近くの探究後、最初の消費基盤を持つ公募REITsが次々に上場しています。

これは、戸建て企業が関与できる公募REITsの範囲が産業団地、物流園、保障住宅などの領域から、戸建て企業が広く布局する商業不動産領域に正式に拡大し、重要な金融資本配慮措置の打開を実現したことを意味します。

これは、不動産企業の資金繋がりの圧力を緩和するだけでなく、不動産企業の資源管理ビジネスの価値を活性化し、資源管理ビジネス、運営管理の技術転換を通して、注射針一本です。

担当者は「REITは不動産オペレーションビジネスにとって按分ローンのようなものです。不動産開発企業が不動産業のオペレーションサービスプロバイダーに転換することを支援し、その深い影響はこのように時間が経つにつれて表れるでしょう。」と語っています。

報告書によると、すでに中国の在庫インフラの残存規模は100兆円以上になり、1%だけが証券化された場合でも、万一のスケールがサポートされているインフラREIT市場が作られることになります。

過去数年にわたる業界の大幅な変革によって、不動産企業のサバイバル邏輯はすでに大きく変化しており、不動産後半期の未来に向けて、不動産企業は不動産オペレーター、経営者に移行する必要があります。これらは、不動産企業の管理能力に更なる要求を提起します。

将来の不動産企業には、ブラックストーンのような急増する資産管理の巨人が現れるかもしれません。華潤置地、ロンリュー、万科など、資産管理能力を持つ不動産企業は、闇の中から輝かしい未来を見据えることができるでしょう。