中国の華泰証券は、不動産の「古いものと新しいものの交換」が、不動産の供給と需要の均衡がより迅速になるために推進されることが期待される4月の政治局会議の後、不動産の「古いものと新しいものの交換」の都市範囲と政策の力が加わる可能性があると述べた。この政策により、在庫を直接消費することで、不動産市場の供給と需要の均衡に大きな影響を与えるとのこと。この後は、収集および販売規模、価格設定方法、および中央の低コストな長期資金の支援状況に注目する必要があります。在庫の高い都市の場合、10％〜30％の物件が0.56兆元〜1.68兆元の購入資金を投入する必要があります。

重点推薦：1）A株開発：招商蛇口(001979.SZ)、城建発展(600266.SH)、浜江集団(002244.SZ)、建発股份(600153.SH)；2）香港株開発：建発国際集団(01908)、華潤置地(01109)、中国海外発展(00688)、龍湖集団(00960)、越秀地産(00123)；3）物管会社：華潤万象生活(01209)、保利物業(06049)、万物雲(02602)、中国招商積余不動産(001914.SZ)、浜江サービス(03316)。

htscの主要な観点は以下の通りである。

不動産の「古いものと新しいものの交換」には何種類のモデルがありますか？

この段階での不動産の在庫解消の取り組みは、住宅の「古いものと新しいものの交換」であり、既に30以上の都市がそれに関連する政策を自主的に制定しています。一般的に、政府の収集、住宅の交換補助金、および取引の最適化の3つのモデルに大別することができます。政府の収集は、不動産企業または都市投資プラットフォームが住民が保有する中古住宅を購入し、住民が新築住宅を購入するのを促進することを意味します。住宅の交換補助金は、地方政府が定めた期限内に家を売却し、新しい住宅を購入する住民に一定の補助金を提供することを意味します。最適化された取引は、地方政府が不動産企業と仲介機関に対して、解約保護期間、物件の推進などの取引を容易にするということです。政策の発展経緯から見ると、住宅の「古いものと新しいものの交換」の政策力と都市の能力が2016年4月以来向上していることが分かります。

政府による収集の実施法、および試行の効果はどのようになっていますか？

鄭州と南京は、古いものと新しいものの交換のための政府による収集モデルを4月に導入しました。市場が高レベルで、収集の規模が大きいため、市場の高い注目を集めています。私たちは、2つの都市の収集プログラムのポイントをまとめましたが、全体的には、鄭州のプログラムが市場の供給と需要の影響力がより大きく、新築住宅の交換基準が比較的緩和されていることが分かりましたが、収集に関する厳格な基準が定められています。鄭州と南京の政府による収集モデルは、地元住民から積極的な反応がありました。4月末までに、鄭州では368件の応募があり、うち194件が収集基準を満たしていました。成功した項目の割合は38.8％でした。収集の試験は予定より1か月早く5月10日に終了しました。南京では、4月27日から5月5日まで、「宁换新」というWeChatミニプログラムに3610組が登録し、初期審査で条件を満たした2947組がありました。

不動産の「古いものと新しいものの交換」の後続の注目点、特に政府の収集にはどの程度の資金が必要ですか？

不動産の「古いものと新しいものの交換」は、市ごとに施策を立てて試行段階にあり、地域によってそのモデルには大きな違いがあります。今後、注目すべき点は次のようになります。第一に、収集の規模と価格設定方法が最終的な効果に影響を与えます。不動産市場の供給と需要の影響度の観点から、政府の収集は交換補助金、拡充取引に勝るものと考えられますが、その一方で、地方の財政負担は大きくなります。政府による収集モデルを推進する場合、収集の規模、収集基準、新築住宅の交換基準などの細かい点には、さらなる検討が必要です。2つ目は、モデルの改善には中央の低コストな長期資金の支援が必要です。地方の財政力は限られているため、政策性のある銀行や中央政府の資金が地方の収集にさらなる支援を提供することが必要です。高在庫市場の場合、18か月以上の去化周期が必要な場合は、10％〜30％の物件に対して、二手住宅を購入するための0.56兆元〜1.68兆元の投資資金が必要となります。

リスク警告：業界政策、業界基本面の下落、一部の不動産企業の経営リスク。

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