観点网と「五一」休暇と同時に深センに降雨集中期以外のニュースがあります。それは、美第一太平が深センに初進出するというものです。

4月30日、美第一太平は公式ウェブサイト上で、湾区内での深耕と物業アップストリームおよびダウンストリーム協力のために、恒博国際と全面的な戦略協力機構を構築することを発表し、楼盛恒博中心の総合物業管理サービスを引き継ぎました。双方は、新しい商業地标を作り上げるという目標のほかに、より完璧な市場生態系を共同で作り上げるという合意に至りました。

美第一太平戴維斯は高品質な商用物件サービスを提供することをテーマに、美置サービスと第一太平戴ヴィスが合弁して設立され、深センに進出することを宣言しました。

商業不動産への挑戦

美第一太平は、恒博国際と協力することを選びましたが、双方が湾区での同じ目標の追求だけでなく、恒博国際の龍華地区の総本部企業の市場認知に注目しています。

恒博国際は、2017年に深センを本拠地とし、一線都市や省都市を支点に、華南、西南、華中、華東の四つの地域で事業を展開しています。現在、グループは約6000万平方メートルのサービス面積と約200の顧客を持っています。

今回の協力により、美第一太平は楼盛恒博中心の総合物業管理サービスを引き継ぎ、湾区の布局アップグレードを深め、深セン市場に進出することが可能になりました。

楼盛恒博中心は、深セン市龙华核心地区に位置し、建物面積は35000平方メートルで、龍華地区では数少ない全業態の総合ビルです。このビルには、中国平安财物保険股份有限公司深セン支店、中国建設第六局、ボッシュオートモーティブサプライ（スーズ）、深セン傲勝商貿、バーガーキングフード（深セン）が入居しています。

美第一太平は今年2四半期に深センに進出することを選びました。慎重に協力相手を探すだけでなく、経済徐々に回復する深センのオフィス市場にも注目しているのかもしれません。

第一太平戴維斯の調査によると、2024年第一四半期には、南山地区の4つの新しいプロジェクトが市場に投入され、31.2万平方メートルの追加供給面積をもたらします。四半期末には、市場の総在庫面積が1122.8万平方メートルに増加し、前四半期比で2.9％拡大しました。

2024年、深センは「20+8産業クラスター」を2.0バージョンにアップグレードし、ローレベル経済と宇宙産業クラスター、人工知能クラスターを追加し、多くの情報技術、製造、エネルギー業界からのオフィス需要を育成することが予想されています。それにより、商用不動産に対する長期的で高品質な需要が促進されます。

今年の初め以来、深セン全域のオフィス総収入は減少傾向にありますが、市場は従来からの季節的な要因の影響を受け、供給と需要のバランスが大幅に改善されていないことから、需要は変化していません。しかし、第一太平戴維斯の調査部門の谢靖宇は、第一四半期には空室率が前四半期比で半数の市場で下がったと述べています。そのうち、宝安市と羅湖市の空室率は、2023年第3四半期以来続いています。

現在、商業不動産投資は、理性的で安定した方向に向かっています。需給バランスが調整されるにつれ、産業は規模指向から利益指向へ移行しており、商業不動産の管理建築面積も着実に増加しています。

現在の市場環境では、物業管理会社は規模よりも収益性に重点を置いています。

市場データによると、2023年、物流業界全体の業績は堅調に成長し、利益性が改善されました。12家の主要物流企業の総収入は前年同期比16.4％増加し、増加幅は前年比11ポイント縮小しました。粗利率が回復し、販管費率が改善されたため、総純利益は前年同期比26.4％増加し、増加幅は前年比16.4ポイント増加しました。特にビジネスオペレーションサービスを代表する他のビジネス部門の粗利率は引き続き上昇しています。

大湾区での優秀な商用サービスによると、2023年のビジネス不動産収入は2.172億元で、収益比率の67.4％を占め、所属部門の物流サービスの粗利は5.92億元で、粗利率は18.4％です。

2023年、商用管理サービス契約面積が187.84万平方メートルの華潤萬象生活は、商用管理収入が19.28億元に達し、前年同期比で13.1％増加しました。この部分の粗利収入は6.87億元で、粗利率は35.6％です。

美置サービスが商用物件サービスでの運営経験を持つため、美置第一太平は、高品質な商業物件サービスを提供するために深センの物流競争に参入しています。同時に、深センの商業在庫市場の収益性を見ているかもしれません。

最高に位置する

2022年11月、美的グループ傘下の子会社美置サービスと第一太平戴維斯は、第五回中国国際博覧会で正式に契約を結び、「美置第一太平戴維斯物業管理有限公司」を設立し、国内の商業物件、ハイエンド工業団地物件および資産サービスを重点的に整合・高めていきます。

観点ニューメディアによると、メイデイの持株大株主はメイデイサービスです。メイデイサービスは大湾区に継続的に進出しており、現在、11つの都市に進出しており、商業ビル、産業団地、文化観光保養、政府公共建造物などの業態を含んでいます。

多くの不動産企業の子会社物件会社と同様に、美的置業を支援する美的物件会社は住宅ビジネスを中心に事業展開し、産業団地、商業ビルなどの業態を重点的に展開しており、同時にグループのリソースを活用して他の領域に進出しています。

しかし、住宅物件管理市場の成長率が鈍化する中、非住物件管理が各不動産企業が新たな成長点を狙う方向性となっています。このようなトレンドの中、美ディーサービスは第一太平デイビスと合弁会社を設立して、商業・書斎物件管理業態に注力して展開しています。

合資合弁で設立された不動産管理企業は珍しくありません。同じロジックに従い、美置第一太平も市場参入に両者の肩を並べています。

美的物件会社は「美的システム」と「製造」の遺伝子を受け継ぎ、第一太平デイビスの不動産・資産管理サービスチームは「エコシステムパートナー」ソリューションを提供しています。美置第一太平は両社の基盤の上、国内の主要都市の商業・書斎物件管理及び資産サービス事業を拡大・統合し、差別化された一つのサービスを提供することを目指しています。

設立4か月後、美置第一太平の最初のプロジェクトは美的置産からの支援で、佛山にある庫卡インテリジェント製造技術園に入居することになりました。

公式の資料によると、庫卡テクノロジーパークは美的グループの3つの科学技術パークの1つであり、現在は華南地域最大のロボット本体生産拠点であり、ロボットの多くの中核部品をカバーする9つの企業が参入し、サプライチェーンのサポート率は85％以上に達すると予想されます。

同じように中外合弁、商務物件管理をターゲットにした最初のIFMサービスプロバイダの布局は、物物云と戴徳梁行が共同設立した万物梁行でした。

万物梁行は、商業会社空間のフルライフサイクル管理サービスソリューションに焦点を当てた商業企業サービス会社であり、現在、約150の都市に展開しており、管理対象サービスプロジェクトは約2800件です。2023年の物物云の業績報告書によると、物件および設備管理サービス板の主要な貢献者の1人である万物梁行の収入は134億元です。

頭部の不動産企業がIFMサービス分野に参加し、二つの探求パスが形成されるようになってきました。1つは優位なビジネスとリソースを統合して戦略的にターゲットを絞り、成長潜在力を持つ細分レースをロックすることです。もう一つは、特定の顧客グループ向けのサービスニーズにフォーカスして、市場トレンドに沿って新しいビジネス分野を形成することです。

万物梁行は商業企業サービス板に集中し、市場先行投資を成功させ、最終的には設備管理サービス分野で競争優位を獲得することができました。

リソース優位を利用して専門サービス能力を構築し、特定の領域でより高い精度とより強力な運営を行うことができるようにするという考え方は、美置第一太平の開発計画でも同様に適用されます。

美的グループの拠点である佛山から出発し、美的サービスが熟知している産業団地の業態が市場参入することになった美置第一太平は、最近、商業・書斎サービス市場に参入することで、美置サービスの経験軌跡に従って、総合的な差別化専門優位を構築しようとしています。