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5月6日、景瑞地産（グループ）株式会社は信託违约状況を公表しました。

公告によりますと、2024年4月までに景瑞地産、子会社景熙置业、及び天津瑞华は、信託融資について債権者と新たな展期協定を締結できず、また新しい金融機関を探した後に融資換金が実現できず、景熙置业は4.49億元のアイジェン信託借款を返済できず、天津瑞华が8,548.42万元の中建投信託借款を返済できませんでした。

金融機関は未だに民間房地産企業に対して厳しい態度を取っており、アナリストは一連の支援政策を導入したとしても、民間房地産企業の資金調達問題は依然として顕著であると指摘しています。

非常に厳しい市況が続き、一部の不動産業者が調整から抜け出すことができません。

一方、購入者は、民間房地産企業の不安定な信頼に対してますます懐疑的になっています。景瑞控股が最近公表した2024年前四ヶ月の売上高によると、前四月の累積契約約定売上高は6550万元で、前年同期比で約60%減少しました。

信託违约

景瑞地産の公告によると、子会社の景熙置业とアイジェン信託の間の信託融資協定が延滞しており、協定の借款元本は4.50億元で、利率は11.50％で、元の借款期限は2021年11月30日から2023年12月10日まででした。

別の子会社である天津瑞华と中建投信託との間でも同様の信託融資協定が延滞していました。借款元本は4億元で、利率は10.50％で、元の借款期限は2020年12月18日から2022年12月17日までであり、後に2023年7月に延期されましたが、この債務は不良資産として分類されています。

2024年4月現在、景瑞地産、景熙置业、及び天津瑞华は、業界の環境変化を鑑み、前述の信託融資について債権者と新たな展期協定を締結できず、また新しい金融機関を探した後に融資換金が実現できず、景熙置业は4.493億元のアイジェン信託借款を返済できず、天津瑞华が8,548.42万元の中建投信託借款を返済できませんでした。

景瑞地产は、債務延滞の原因は主に業界の周期的下落に起因し、プロジェクトの販売が予想を下回ったため、子会社が借入期限までに役に立つ資金を販売によって集めることができなかったことです。

現在、景瑞地産とその子会社は、販売戦略を調整し、プロジェクトの販売を加速し、貸付残高を減らすことに努めています。同時に、同社は債権者や潜在的な新しい金融機関と話をして、債務の延長や融資換金の可能性を探っています。

景瑞不動産は公告の中で、同社が流動性の圧力に直面しており、債券投資家の合法的権益を保護するための措置を講じていることを強調し、債務の展延や分割償還などの案を協議していることを約束しています。同社は法的規制を厳密に遵守し、引き続き情報開示義務を真剣に履行し、債務不履行の義務を積極的に履行していくことを約束しています。

2022年下半期から、三支矢、ホワイトリストなどの一連の支援政策が出てきたが、民間房地産企業の資金調達問題は依然として顕著であるという状況があります。

この状況は政策の放射の違いに起因しており、資金調達に苦しむ企業は依然として存在します。この問題について、ある経済学者は、銀行が貧困を救うためではなく、安全性が要因であり、優良企業には十分な資金があるため、差別的な融資を行っていると指摘しています。

非常に厳しい市況が続き、一部の不動産業者が調整から抜け出すことができません。一方、下落する市場と民間房地産企業に対する消費者の脆弱な信頼は、民間房地産企業がより困難な販売状況に直面することをしばしば意味します。

困難な流動性

景瑞控股は、不動産資産管理を中心とする事業を展開し、一・二線の主要都市と市圏を対象とした住宅開発、アパート、オフィス、不動産管理などの事業を展開する企業であり、景瑞地産はその国内での運営主体および債券発行主体です。

上海発の景瑞は実は上海を中心とする老舗不動産企業です。数年前、景瑞は多くの三・四線高価格プロジェクトを手に入れましたが、拡張の過程で上海本拠地の優位性を固めることを見落としました。

不動産市場が下落すれば、低レベルの都市での物件販売はより困難になります。民間房地産企業の景瑞は、購入者の慎重な態度を受けて、より困難な課題に直面しています。

景瑞控股が最近公表した2024年前四ヶ月の売上高によると、前四ヶ月間の累積契約約定売上高は約6.55億元であり、前年同期比で59.27%減少しました。契約販売面積は約40,500平方メートルで、契約販売単価は約16,165元/平方メートルでした。

しかし、時間軸を2023年に戻すと、その時の売上高は前年比で約50％減少しており、景瑞の総合契約販売額は37.87億元であり、前年比で46.5％減少しています。

過去2年間の販売状況は、景瑞の業績に直接反映されています。2023年、景瑞の売上高は72.95億元で、前年比で約7.8％減少しました。粗利は4.64億元で、粗利率は6.4％です。年間の総損失は18.41億元であり、中間損失は17.21億元を被る株主に帰属します。

2023年12月31日時点で、景瑞の借入金残高は168.76億元であり、そのうち123.04億元は今後12か月以内に返済する予定です。しかし、銀行預金および手元の現金（制限付き現金を含む）はわずか6.26億元であり、純負債資本比率は約386％です。

市場の下落と金融政策による流動性不足に対処するため、景瑞は2022年7月、チョン・ゴン・キャピタル有限会社を財務顧問、盛徳法律事務所を法務顧問に任命し、海外優先米ドル紙幣の債務再編を開始しました。

しかし、2023年8月、景瑞はすべての海外優先米ドル紙幣の本金と利息の支払いを一時停止し、すべての債権者に公平に対応するために、公告を出しました。

2024年3月28日までに、2022年3月に満期を迎えた12.75厘の優先票据、2022年7月に満期を迎えた12.0厘の優先票据、2022年9月に満期を迎えた12.0厘の優先票据、2023年2月に満期を迎えた14.5厘の優先票据、2023年9月に満期を迎えた12.75厘の優先票据、2023年10月に満期を迎えた12.5厘の優先票据、および2024年1月に満期を迎えた12.0厘の優先票据の本金と利息が未払いのため、上記の未払いによって景瑞は96.94億元の優先票据借款を遅延しています。