3月21日、新興経済により推進されるアジア太平洋地域最大の不動産管理会社であるESR(01821)は、2023年度の業績を発表しました。
智通财经APPは、3月21日、新興経済により推進されるアジア太平洋地域最大の不動産管理会社であるESR(01821)が、2023年12月31日までの年次(「2023年度」)の全体的な業績を公表したと報じています。
利率環境の大幅な変更や、これまでで最も低迷した募集環境など、厳しいマクロ経済環境に直面しながらも、ESRは、費用に関連する資産管理規模の拡大と安定したオペレーションの基礎により、アジア太平洋地域における総合的なファンド管理及び開発プラットフォームで資産管理の収益成長を実現しました。2023年12月末時点で、費用に関連する資産管理規模は前年比6.3%増の81億ドル、総資産管理規模は前年比7.3%増の1,561億ドルとなりました。グループの基金管理EBITDAは、2023年度に過去最高の5.79億ドルと前年比2%増加しました。報奨金費用を控除した基金管理EBITDAは、前年比8.9%増加しました。グループの軽資産化の方針に合致するように、基金管理EBITDAは現在、ESRの合算EBITDAの約60%を占めており、2019年の初公開時に比べて21%増加しています。基金管理手数料収入は、2020年以降、複合年間成長率57%で成長しています。ESRは、過去数年間にわたり、アジア太平洋地域の事業を高度に多角化させ、北アジア(日本と韓国)、インド/東南アジア、オーストラリアおよびニュージーランドが現在の3つの主要な地域であり、それぞれ費用収入の36%、22%、21%を占めています。グループの収益は、2023年度の8.71億ドルに、2022年度の8.21億ドルから6%増加しました。しかし、EBITDAとPATMIは前年比下落しました。これは、金利環境の大幅な変化により、各主要市場の公正価値収益が下落し、利息費用が増加したためです。業績に関して、ESRグループの共同設立者である兼共同CEOの沈晋初氏とStuart Gibson氏は、「利上げの環境や地政学的な緊張が高まるなど、厳しい課題に直面していますが、2023年の執行能力に満足しています。集中した実行を通じて、過去12か月間に3つの主要な優先事項を達成しました。1つ目は新興経済における市場リーダーシップを強化することで、6億ドル以上の開発プロジェクトが立ち上げられ、4億ドル以上の開発プロジェクトが完了しています。2つ目は、最近ARAのPEファンド事業を売却することで、ビジネスを簡素化し、精査しました。3つ目は、資産管理規模と基金管理EBITDAを増やすことで、現在、分部のEBITDAの約60％を占めています。当社は、依然として優れた製品を提供する資金調達を継続しており、これには、2023年に中国で設立されたこれまで最大の人民元収益ファンドや、最近、韓国で発売された20億ドルの旗艦オープンロジスティック型コアファンドなどが含まれます。総合的な開発業者およびファンド管理プラットフォームとして、私たちは、金融パートナー様のさまざまなニーズに応えるために、価値チェーン上で全包括的なソリューションと製品プラットフォームを提供できるよう、準備が整っています。過去18か月間の取引活動は静かでしたが、2024年に取引活動が回復することを期待しています。」と述べています。
2023年の年末時点で、費用に関連する資産管理規模は年率6.3%増の811億ドル、総資産管理規模は年率7.3%増の1,561億ドルに増加しました。
2023年度のグループの基金管理EBITDAは前年比2％増の過去最高の5.79億ドルとなりました。報奨金費用を差し引いた基金管理EBITDAは前年比8.9%増加し、ESRの合算EBITDAの約60％を占めています。
グループの収益は2023年度の8.71億ドルに増加しましたが、EBITDAとPATMIは前年比で下落しました。これは、各主要市場の公正価値収益が下落し、利息費用が増加したためです。
ESR Groupの共同設立者である兼共同CEOの沈晋初氏とStuart Gibson氏は、業績に関して、「利上げの環境や地政学的な緊張が高まるなど、厳しい課題に直面していますが、2023年の執行能力に満足しています。集中した実行を通じて、過去12か月間に3つの主要な優先事項を達成しました」と述べています。
共同CEOの1人であるStuart Gibson氏は、「オペレーションに関して、新興経済の需要が記録的な賃貸活動を支援したため、ESRはいくつかの重要なマーケットで満室に近づくことができました。アジア太平洋地域(中国を除く)では、二桁の再賃貸率を記録しました。また、高額な開発プロジェクトも多数保有しており、AIの台頭に伴い、データセンターの貢献はさらに加速しています。」と述べています。
さらに、ESRは、中国でのリスク暴露を減らすため、軽資産化方針を継続しています。ESRは、12か月以内に貸借対照表上の資産を15億ドルから20億ドル売却する計画です。また、LOGOSビジネスの統合が順調に進んでいます。この統合により、さらなるシナジーが生まれ、株主価値の創造が強化されます。
ESRは、股東に持続可能な価値を提供することに注力しています。
ESRは、「ESRの可持続的な配当政策目標を達成するため、ESR取締役会は、2023財務年度の末期配当を1株あたり12.5香港ドル(約1.6米ドルセント)とすることを提案しています。これは、2.9％の配当利回りに相当し、約6700万米ドルになります。2024年6月28日に株主に支払われます。」と述べています。
ESRは、業界全体の募集環境が2年連続で低迷している状況にもかかわらず、資本パートナーと緊密に協力し、75億ドルの募集を達成しました。2023年度の主要な募集と計画には、以下が含まれます。
ESRは、業界全体の募集環境が2年連続で低迷している状況にもかかわらず、資本パートナーと緊密に協力し、75億ドルの募集を達成しました。2023年度の主要な募集と計画には、以下が含まれます。
ESRは、中国で迄今まで最も大きい人民元収益ファンドの募集、このファンドはESRの貸借対照表から資産を取り込む予定です。
ESRデータセンターファンド(ESRデータセンターファンド)は、さらに13.5億ドルに増資し、開発プロジェクトの蓄積は575メガワットに達しました。
LOGOS緑のデータセンターファンドは、アジア太平洋地域のカスタムデータプロジェクトに投資し、350メガワットの開発プロジェクトを保有しています。
2024年第1四半期に、グループは約10億ドルの資金を調達しました。このうち、グループが韓国で初めて発行した永続的なオープン型物流コアファンドが含まれており、ファンドは7つの高品質なグレードA物流倉庫の初期資産ポートフォリオを保有しており、総額は約20億ドルであり、ファンド1の投資家に対して25％以上のネット内部収益率と3.5倍の株式乗数を実現し、良好な業績記録を確立しました。
2023年12月31日時点で、グループは新興産業に135億ドル以上を投じた239億ドルの投資余力を保有しており、資産価格が有利になり、収益の開発が進むにつれて、投資家を代表して配置することができます。
バランスシートを最適化する
ESRは、バランスシートを銀行団融資によって軽資産化戦略に取り組んでおり、大中華地域が引き続き売却および銀行団融資の重点となっています。我々は、5億ドル以上の公表取引を完了し、12か月以内にさらに15億ドルから20億ドルの取引を目標にしています。これらESRマネジメント会社に売却される資産買収計画は、既に公表された非核心資産買収計画とともに、グループでは、中期目標となる20％〜30％の歴史的な資産負債比率の低い水準にまで減少させます。資産負債比率の低下から生じる利息は、将来の分配に使用されるか、将来の株式取得資金として提供されます。
ビジネス改革と簡素化に注力する
グループは新興産業に重点を置き、2023年に7.5億ドルもの非核心資産が販売されることが決定されました。2024年3月、グループはARAのPEビジネスを売却することを発表し、これは戦略上の重要なマイルストーンです。その他の非核心資産の売却も進行中です。
グループは今年の残りの期間中、LOGOSの最終段階に入るように努力しています。この統合が成功すれば、オーストラリア/ニュージーランドの事業を結合し、オーストラリアとニュージーランドで最大の新興産業開発業者および第二の新興産業管理会社（資産管理規模および未回収資本配分による）となります。これにより、追加の資金と戦略が創出され、より多くの規模効果が実現されます。これまでに、ARAビジネス統合により、3,500万ドルのコストシナジー効果が実現されており、2024年度および2025年度には、アジア太平洋地域全体の新興産業プラットフォームにおいて収益およびコストのシナジー効果がさらに実現される見込みです。
強い経営成績と持続的な多様化
グループの新興産業資産のオペレーショナル基盤は、依然として強力です。2023年には、グループの賃貸面積が過去最高の530万平方メートルに達しました。2023年12月31日時点で、グループの新興産業資産のレンタル率は91％以上（中国以外では98％以上）を維持しています。グループのレンタル料収入は約8.2％（中国以外では14.3％）増加しました。オーストラリアと韓国のレンタル料収入は最も高く、年間で約19.5％増加しました。これにより、オーストラリアと韓国の資産の資本化率の拡大が大幅に緩和されました（ただし、加重平均賃借対象物の満期日が長い場合には除外されます）。グループは、中国の資産ポートフォリオを厳格に選択しており、安定した資産の約70％が長江三角地区および大湾区の主要な経済中心部に位置しており、地元需要は再生可能エネルギー産業およびクロスボーダー電子商取引の活発な活動によって推進されています。
グループは交互にリースが期限切れになる状況を維持し、WALE（収益別）は4.6年です。
大規模な新興産業開発プロジェクトが将来の収益成長を推進する
2023年12月31日時点で、ESRの物件ポートフォリオには2450万平方メートル以上の開発プロジェクト備蓄建物面積があり、将来の開発用途のある700万平方メートルの土地備蓄が含まれます。グループは厳しい環境下で堅調な開発プロジェクトを進めており、2023年度には63億ドルの開始プロジェクトと42億ドルの竣工プロジェクトを達成しました。ESRの内地での新規開発プロジェクトは2023年に大幅に遅れたため、そのうち2％のプロジェクトのみが内地にあります。竣工中の開発プロジェクトの61％がオーストラリア、日本、韓国に主にあり、30％が内地にあります。
進行中の開発プロジェクトは同様に分散しており、その52％が日本、韓国、オーストラリア/ニュージーランドのプロジェクトであり、26％がインド/東南アジアおよび香港にあります。また、データセンターは総額の13％を占めます。グループの約90％のプロジェクトは2024年から2027年までの期間に竣工する予定です。グループは、データセンタープロジェクトを含む、多層または多期の大規模なプロジェクトをさらに開発することで、将来の収入に強い基盤を構築します。
ESRの強力な開発プロジェクトリザーブには、多数のアイコニックなプロジェクトが含まれており、市場に新しい基準を設定し、将来の収入と開発利益の成長を牽引することが予想されています。
データセンターの貢献は引き続き増加し、2023年の開発プロジェクト開始時に24％を占めます。8つの現場が完成すると、本グループは575メガワットのプロジェクトを保有することになります(香港とインドの100％予約済みサイトを含む)。加えてグループの土地およびプロジェクトリザーブは、1ギガワット以上の容量を貢献します。
LOGOSは、オーストラリアとニュージーランドで、地元で最大規模のマルチモード輸送物流エリアであるモーレバンク（Moorebank）マルチモード輸送エリア（MIP）の開発を進めています。この中には、初期承認を受けた850,000平方メートルのウェアハウジングプロジェクトが含まれ、主要な鉄道輸送設備に隣接しており、オーストラリアの鉄道基盤を使用できます。 MIPは完全に開発された場合、推定価値は42億オーストラリアドルに達すると予想されています。また、LOGOSは、オーストラリアのAmazon.comとAustralianSuperと協力して、メルボルンで2番目のAmazonロボット配信センターを開発しています。ESRオーストラリアとToll Groupは、ESRオーストラリアWestlink Industrial Park内の次世代の小売配送およびウェアハウジングセンターに約42億オーストラリアドルを投資することを約束しました。Tollは、この施設を10年間賃借することを約束しました。
日本では、グループは戦略的機会と投資家の関心がもたらす機会に取り組み、ESR Kawanishi Distribution and Techno Parkを大阪都市圏で分期して開発しています。このプロジェクトは、15億ドル、500,000平方メートルの物流パークであり、最大で最も重要な都市再開発用途プロジェクトの1つであり、日本の電子商取引の持続的な拡大に対応しています。
韓国のリース需要は引き続き強いですが、戦略的な地域の供給に限りがあります。グループは、釜山新港と呼ばれる8億ドルの物流パークを大釜山地域で開発しています。プロジェクトは685,475平方メートルで、韓国最大のコンテナターミナル地域であり、集積回転数で世界第6位の港湾地域です。
東南アジアは、今後10年間での主要な成長市場であり、グループはビジネスをタイに拡大し、253,000平方メートルのサワンナパシアンアジア産業困を開発しており、Advanced Energy（ナスダック上場）は、ESRアジアリンチャバン産業困内にある旗艦工場の開発プロジェクトを開始しています。
積極的な資本管理
積極的な資本管理策略により、十分な流動性を確保し、既存の現金と未回収債務合計で25億ドルあります。さらに、今年内に、当グループは海外の多数の銀行から調達した12億ドルのマルチカレンシー回転信用融資により、資金調達源を分散しています。2023年12月31日の財務諸表において、純資産比率は30.7％でしたが、2023年の取引は早期に発表されると、その収益は債務返済に充てられ、純資産比率の低下が期待されます。グループは、中期的には、純資産比率を目標純資産比率20％から30％の低水準に削減する予定です。
グループは、2023年内に資金調達および資本構造を多角化する活動を拡大しました。
2023年3月、日本格付研究所株式会社に初めて「AA-」の投資格付が与えられ、見通しが安定しました。
2023年9月、中国信用信用评级有限公司（中国最大の評価機関の1つ）に「AAA」（見通しが安定）の評価が与えられました。
2023年7月、日本円で評価される2種類の固定利率付き債券がリリースされました：（i）2026年に満期を迎える200億円の1.163％固定利付き債券；および（ii）2030年に満期を迎える100億円の1.682％固定利率債券。これらは、20億ドルのマルチカレンシー債券発行計画に基づいて発行されました。
2023年7月、ESRは継続的に発展可能な緑の関連ローンを40億ドルと、日本円で計資が300億円の固定金利付き債券を手に入れ、債務通貨組換をより最適化しました。このうち、米ドルでの債務は2023年末の債務総額の17％に縮小し、加重平均利率コストは2023年上半期の5.6％から30ベーシスポイント下落し、2023年度に5.3％になりました。
持続可能な未来を築くために進む
ESRの目的は、持続可能な未来のためのスペースと投資プログラムです。これにより、当グループはより持続可能で影響力のある方法で管理し、環境とコミュニティを主要なステークホルダーとして考慮しています。
当グループは、2030年の環境、社会およびガバナンスの発展の青写真に掲げられた目標を達成するために重要な進展を遂げています。この青写真では、当グループは、環境、社会およびガバナンスフレームワークの下の3つの柱、つまり「内外部のステークホルダーに対し、安全で、十分なサポートを持ち、人本的な環境を創造する」、「持続可能で効率的なプロパティポートフォリオを開発および維持する」、および「持続的なバランスのとれた成長を実現するために優れた企業ガバナンスを作り出す」を強調しています。この目的を達成するために、当グループはシナジー効果を強化し、長期的な持続可能な成長を加速することを約束しています。
社会の範囲では、当グループは、職場における多様性、公平性、包含性を推進し、従業員の健康と安全を維持し、従業員の投資参加を促進しています。2023年末時点で、グループの女性の割合は約45％でした。グループは引き続き、社会の復旧能力、健康、福祉を強化し、教育とスキル向上を促進し、環境を保護するなどの3つの重点領域で地域投資を推進しています。
当グループは、着実に持続可能な、効率的な建物の開発と維持を進め、持続可能な建物の認証と評価を高めています。 2023年末時点で、当グループは、資産ポートフォリオに110メガワットの屋上ソーラーエネルギー発電容量と850以上の電気自動車充電ステーションを設置しています。低炭素未来に移行するための取り組みとして、当グループは、多くの場合、テナントと協力しています。ESRが直接管理する資産ポートフォリオのうち、約42％がLEED、WELL、NABERSなどの持続可能な開発建設認証および評価を取得しています。
ガバナンスの観点からは、当グループは最高の企業統治標準を維持することに専念し、すべての事業において説明責任、透明性、公正性、誠実性を確保することを約束しています。昨年、当グループは、2024年に最初の国連主導の責任ある投資原則（UN PRI）報告書を発行する準備を開始しました。当グループは、可持性の高い融資分野でのリーダーシップを強化するために、2023年末までに、約40億ドルの持続可能な開発に関連するローンを7回完了しました。当グループは、その健全なESG開示プラクティスにより継続的に認められ、GRESB、MSCI、Sustainalytics、ISSなどのESG基準およびグローバルレートにおいて順位を維持しています。