2023年第4四半期の報告に伴い、中金普洛斯REITの四半期業績説明会がオンラインでも開催されました。普洛斯資産中国共同CEOの赵明琪氏、中金普洛斯REITファンドマネージャーの劉立宇氏、中金普洛斯REITファンドマネージャーの陳茸茸氏が参加しました。

中金普洛斯REITは、2021年に58.35億元を調達し、正式に上場して以来、拡大調達の資金は18.53億元に達しました。現在、中金普洛斯REITは、10の倉庫・物流パークから構成され、総面積は115.66万平方メートルとなっています。

今回の四半期業績会議では、業界、市場ならびに業績の観点から、管理陣が投資家にこのファンドの最近の経営状況を報告しました。

計画内達成率

中金普洛斯REITの10の倉庫・物流パーク資産包のうち、初めて調達した底層資産プロジェクトは7つで、総建設面積は約70.5万平方メートル、追加調達した底層資産は3つで、総建設面積は約45.16万平方メートルです。

「北から南へと見ると、私たちの物流パークは、5つの経済的に活発で発展している都市をカバーしており、10のパークが10の異なるサブマーケットに分布しています」と劉立宇氏は述べています。普洛スの底層資産は、多様な投資思考を反映したもので、単一のサブマーケットの動きを緩和するのに役立っています。

また、中金普洛斯REITの資産評価額は70億元に達しています。「普洛斯の総管理規模に比べると、まだ非常に小さいですが、全国規模のネットワークを初めて築いたと言えます。」なお、普洛斯は10個の資産に分散して投資し、活発な業界の市場的な賃貸サービスを提供し、市場賃料の設定や比較的散発的な賃貸収入を得ることができます。

中金普洛斯REITの四半期収入を見ると、期間中に基礎インフラプロジェクト会社が総収入1.17億元を達成し、主に賃料および物件管理サービス手数料収入から構成され、前期（3Q）の1.12億元から4.46%増加しました。

また、2023年12月31日時点で、10の倉庫・物流パークの平均賃貸率は89.63％でした。賃貸契約は締結済みでまだ開始していない面積を含めると、平均賃貸率は91.83％でした。一方で、前年同期比で微減した2.35％ですが、効果的な平均家賃単価は37.73元/平方メートル/月で、前年同期の約33.69元単価からわずかに増加し、家賃回収率は98.54％に達しました。

「2023年第4四半期、当社の主要な経営業績は改善され、時点賃貸率をはじめ、前3四半期末に比べて1.17％上昇し、89.63％に達しました。」劉立宇氏は、中金普洛斯REITの契約賃貸率は1.05％上昇し、現在91.83％になったと発表しました。

中金普洛斯REITの上場以来の開示に関しては、実際には2023年4四半期の業績報告書が普洛斯の四半期業績を市場に公開した10回目のものです。「普洛斯は2021年6月21日に上場した最初の公開投資信託の1つであり、これまでの10回の四半期報告書は、実際には募集期間の対応期に設定した分配可能予測額を達成していることを示しています」と劉立宇氏は説明しています。普洛スは2021年に分配可能予測額の合計で106％を達成し、2022年にも同様の106％を達成し、過去2年間で一貫して100％を超える分配可能額の達成率を維持しています。

普洛スの管理陣が言及した「基金分配可能金額の計算報告書」を参照すると、中金普洛斯REITの2021年および2022年のシミュレーション予測分配可能金額は、それぞれ2.5億元、2.52億元です。ファンドの発行規模が5618万元であり、予測分配可能金額の100％に従って投資家に配分される場合、2021年および2022年の年間シミュレーション予測キャッシュフロー配当率はそれぞれ4.45％、4.48％となります。

この理解に基づいて、劉立宇氏が言う「106％」とは、中金普洛斯REITが上場中に発行規模に沿った枠組み内で目標分配額を達成したことを意味しています。

闇から抜け出す

事実、中金普洛斯REITの財務安定性は2023年の総合的なパフォーマンスを代表するものではありません。このファンドは、適切なタイミングで底層資産の拡大調達を完了しました。

「今年は3つの新しいパークを買収し、それら3つのパークは充実したキャッシュフローを提供しました。したがって、買収時点を基準として実際に3つのパークを所有している年間計算による分配額達成率は113％となっています。」110％を超える達成率を達成できたことは、中金普洛斯REITの拡大調達に関する決定の適切性を証明しています。

一方、一部の投資家からは、一部の都市やサブマーケットの物流倉庫プロジェクト市場が下落し、重慶、北京、蘇州などの都市で市場家賃が大幅に下落する可能性があるとの意見も出されています。これに対し、赵明琪氏は、普洛スが都市を選択する際の考慮事項について投資家に説明しました。

北京で最も安定している市場は2つあります。1つは北京首都国際空港近くの順義物流基地で、首都国際空港の基地として、多くの企業が空港を利用して運営する必要があるため、空港近くの物流需要は常に非常に強く、堅調です。もう1つは、北京亦庄通州から馬鞍山までの地域と京南の大興地域です。この地域では、北京の消費都市とその他の市場に貨物を輸送する大動脈が連動しており、ここは物資が集積する従来の物流集積地区であり、土地供給も非常に限られています。

同社は更に、中金プロロスREITの2つの資産、1つは順義空港付近に配置され、もう1つは通州にあります。2つの地域で需要が非常に高いです。「北京市場の下落は、周辺地域の圧力から来るかもしれませんが、これらの圧力は中核市場に影響を与えません。」

重慶で、趙明琪は、重慶市場の賃貸料が下落したことは既に過去の話であり、彼によれば、重慶市場の賃貸料が下落し始めたのは5年前であり、これらの数年間の市場調整の後、重慶の賃貸料は実際に止まって、比較的安定した状態に戻っています。

彼は言います、「湾区市場は、いくつかの大規模なクロスボーダーECの需要があるため、全体的な貸出率と賃貸料が増加しています。」同社は、中金プロロスREITの資産パッケージがある市場と資産が、将来的に安定して上昇していくことになると投資家たちに語っています。

「市場は最も暗い段階を過ぎ、私たちは光を見て、より明るく、より健全な方向に向かって発展していると感じています。」プロロスの経営陣は、優れた都市の倉庫物流公園に分散投資し、市場化された運営を行うことによって、中金プロロスREITは投資家に安定した収益を提供し続けるための基盤であり、中金とプロロスが共同で努力している責任でもあります。