フィナンシャル・ニュースアプリの智通財經によると、中信証券はリサーチレポートを発行し、不動産管理不動産業界の存量基本盤は安定しており、コスト面でのプレッシャーが小さく、パフォーマンスは透明性が高いため、成長に外拡プロセスの回収リスクをうまくコントロールすることができれば、企業は完全に業績を安定化させる可能性がある。企業が適度に投資し、インフラと作業者の作業インターフェイスを最適化すれば、企業は資金のドライブに完全に依存せずに、急速な成長を実現することができると考えられる。不動産業界のサイクルが業界にリスクをもたらす可能性はあるが、対処方法さえうまくすれば、不動産サービス企業は不動産開発サイクルの影響をほとんど受けない可能性がある。業界リーダー企業を見込んでいます。

中信証券の主要な観点は以下の通りです：

不動産開発から解放された時代では、新規開発の備蓄契約の重要性が明らかに低下しています。

歴史的に、備蓄面積(契約されたが未入場サービスの先行売却新築物件の前期物件管理契約)は、企業の成長潜力を測定するための重要な指標であり、これらの契約は保証度が高く、価格の潜在能力が大きく、顧客が支払いに意欲があるため、前期投資は少ない。

現在では、住宅拡大における新規開発拡大の重要性が明らかに低下しています。まず第一に、開発規模が縮小しており、2023年には全国の屋根付き新築面積は2019年の歴史的最高点から56％減少することが予想され、2024年にはさらに減少する可能性があります。次に、現在の現業販売比率が上昇しており、新築物件の引渡し後の空き費用リスクが明らかに上昇しています。さらに、経済サイクルに影響を受けて、一部の地域の小規模家主、特に入居していない小規模家主の物件費の回収難度が増加しています。最後に、引き渡し前の投資が十分でないと、開発企業が住宅品質に影響を与えることがあり、不動産サービス企業の運営難易度が増加する背景で保証された引渡しに。全体的に、住宅備蓄拡大と非住宅拡大の重要性が著しく向上し、住宅新築拡大の重要性が業界内で低下しています。

企業の運営管理における負債規模が大幅に増加しています。不動産サービス会社の負債規模は、サービスの満足度と運営管理能力を判断するための重要な指標となっています。各社の公告によると、2023年中期に市場価値が最大の7つのトップ企業の中で、売掛金貿易の1年以上の支払い期間比率が15％に達し、2022年中間決算に比べて6ポイント程度増加し、売掛金の回転期間は81日で、去年の中間決算に比べて12日増加した。(業界には季節性の特徴があるため、中間決算時点の資産構造とキャッシュフローは年次報告と比較できない)。一方で、都市サービスなどのビジネスカテゴリーの売掛債務が継続的に増加しています。一方で、従来は売掛プレッシャーが大きくないと見られていた住宅管理領域も、構造的な回収困難度の上昇に直面しており、企業間の分化がますます激化しています。

当初支払物件の実質支払い比率は、ネットキャッシュフローインよりも企業の能力を反映することができます。借款清算と前払いは重要ですが、実質的な支払いほど重要ではありません。さらに、業界の売上高認識方式により、企業間の負債科目は完全に比較できないため、投資家は異なる企業の最適な支払率仮定の違いを明確にする必要があります。

関連取引が疑問視され、株主構成と企業のガバナンスが重要な要素となっています。独立した業界性、特に合理的な関連取引という問題が広範に質問されています。現在の段階では、業界は不動産から完全に脱することができず、新しいプロジェクトのサービスと不動産企業へのサービスを完全にナル化することはできません。株主構成と企業のガバナンス構造は、この前提条件で関連取引の合理性を判断することができない場合、企業評価を決定する重要な指標となります。

物件管理業界の特徴：残存契約は安定し、効率は着実に向上しています。不動産サービス業界は、不動産産業チェーン全体の中で、最も影響を受けない分野の一つです。引き渡し後にポストムーティー問題が発生せず、サービスの残存契約が高度に安定しているため、価格と回収率はほとんど変動しません。また、現在の不動産サービス業界の労働者の作業インターフェイスには明確な改善余地があり、さまざまな新しいテクノロジーの成果を加速的に適用している傾向がある。付加価値サービスの開発を考慮すると、業界の毛利率は着実に向上する余地があると予想されます。

リスクアラート：

関連トランザクションの合理性を含め、業界の独立性が広く疑問視されています。現在の段階では、業界は不動産から完全に切り離せず、追加の配達契約や不動産会社へのサービスを完全にゼロにすることはできません。投資家は、関連トランザクションの合理性を判断することが難しいため、株主構造と企業ガバナンス機構が企業評価の重要な指標となります。

特に経営陣が保有する会社は、経営に優位性があり、重要な株主を導入する企業も優位性があります。結果的に、流通株主の声に注目する企業は、配当や株式買い戻しなどに対しても積極的です。

業界の不変な特徴：残存契約は安定しており、効率は着実に向上しています。

不動産サービス業界は、不動産開発サイクルの影響を最小限に抑えることができる場所の一つです。トラブルシューティングを必要としないサービス契約の存在、高度に安定したビジネス基盤、価格と回収率の明確な変動が少ない環境が特徴です。また、現在の不動産サービス業界には、労働者の作業インターフェイスに明確な改善の余地があること、多様な新しいテクノロジーの利用進展、付加価値サービスの発展なども考慮されていることから、不動産サービス業界の毛利率は今後も穏やかに改善することが期待されます。

以上より、不動産サービス業界は、経済サイクルに相対的に関連しておらず、基盤が高度に安定している朝陽産業の一つとなっています。

リスク注意事項：

資本だけに頼ると業種の成長を促すことはできず、急速な買収は商評の減少リスクをもたらす可能性があり、減価償却の問題が引き続き発生する可能性があります；一部の公共建設および都市サービスプロジェクトは回収が困難で、キャッシュフロー上の見返りが得られないリスクがあります；業界の拡大による競争の激化のリスク；一部の企業の運営管理の不規則性のリスクがあります。