share_log

Do's and Don'ts in Real Estate

不動産におけるやるべきことややめておきたいこと

sharecafe ·  2023/08/03 02:03

最近、セコイア・ファイナンシャル・グループの投資マネージャーであるウィンストン・サムットが、現在の経済情勢における不動産の機会と落とし穴について話してくれました。

これを背景に、この記事ではこれらの点を詳しく説明し、A-REIT市場のこれらのサブセクターに含まれる企業に焦点を当てます。

現在、利回りが6％と7％のREITがたくさんありますが、それらはオーストラリアの不動産市場の従来のセクターにはありません。

（規制の厳しい高齢者介護セクターとは対照的に）非伝統的なサブセクターである育児や高齢者は、現在の環境では機会/安全な避難所として際立っています。

どちらも政府の資金によって支えられており、現在オーストラリアの人口の中で発生しているさまざまな傾向を利用しています。

育児について、Sammut氏は次のように述べています。「仕事に行く人が増えれば、女性の労働力はいわば外に出て仕事を得るための需要が高まるでしょう。それは子供たちの面倒を見なければならないというプレッシャーをかけます。」

女性の労働参加率は過去5年間で全国で 2% 増加して 60.5% になりました。一方、政府の資金は過去4年間で全国で 33% 増加しました。

しかし、「安全な」投資を提供するのは、保育事業者ではなく、実店舗の実際の所有者です。

これらはトリプルネットリースです。つまり、テナントは家賃や光熱費に加えて、不動産税、建築保険、メンテナンスなどの不動産費用を支払うことに同意します。

これらの種類の上場REITの例としては、チャーター・ホール・ソーシャル・インフラストラクチャ（ASX: CQE）やアリーナ・リート（ASX: ARF）があります。

チャーター・ホール・ソーシャル・インフラストラクチャーは、特に保育教育に重点を置いて、オーストラリア最大の早期学習センターの所有者であり、37の保育事業者と積極的に提携して統合的なサービスを提供しています。

チャーターホール・ソーシャル・インフラストラクチャーの株価は現在、1口あたりのNTAを33％割引して取引されており、配当利回りは5.75％です。

Arena REITは育児に多大な影響を与えています。彼らのポートフォリオは271の社会インフラ施設で構成されており、そのうち246は早期学習センターです。

ポートフォリオ加重平均合格利回りは5.05％で、ユニットあたりのNTAは3.42ドルです。

生活する高齢者を評価する際、高齢者介護と混同しないでください。高齢者介護は、規制がはるかに厳しく、パーソナルケアや介護の支援を必要とする人々を対象としていますが、国内で増加する高齢者を活用しようとしています。

2020年6月30日の時点で、約420万人（オーストラリアの総人口の16％）が65歳以上でした。2050年までに、全オーストラリア人の約4分の1が65歳以上になり、若いオーストラリア人の割合は減少します。実際、65歳以上の人口は、2025年頃までに0歳から14歳の子供の数を上回るでしょう。

このサブセクターへのエクスポージャーが高い上場REITには、ライフスタイルコミュニティー（ASX: LIC）やユーレカグループホールディングス（ASX: EGH）があります。

ライフスタイルコミュニティの使命は、働く人、半退職者、退職した人が賃貸できる土地の所有を中心としていました。

会社の1ユニットあたりのNTAは453.68セントで、1ユニットあたり5.5セントの配当を支払います。

ユーレカグループホールディングスは、快適なコミュニティ環境の中で、自立した高齢者に手頃な価格の賃貸宿泊施設を提供することに重点を置いています。ユーレカは30の村を所有しており、そのうち5つは合弁事業によって所有され、さらに14の村が管理下にあります。

ユーレカのユニットあたりのNTAは41.5セントで、株価が5.85％割引されます。会社の配当金は1株あたり0.67ドルです。

現在の経済情勢の中で好転の可能性があるもう1つの重点分野は、「オーストラリアはアジアの食料庫であることを考えると」農村資産です、とSammut氏は付け加えました。

地方資金グループ（ASX: RFF）は最も際立っているグループです。

彼らの半期報告書では、1ユニットあたりのNTAは2.08ドルで、現在の株価から5.05％割引されています。

同社はオーストラリアの農地と農業インフラを所有、開発、運営しており、個人投資家や機関投資家に代わって約20億ドルの農業資産を管理しています。

現在、オーストラリアの不動産セクターの「禁止事項」にシフトしています。現在の状況では、商業オフィスビルを見逃すのは難しいです。

オフィススペースの問題は2つあります。

まず、金利の上昇により、ローンの資金調達コストが増加します。

第二に、リモートワークの増加により、物理的にオフィスにいる人の数が減りました。

その結果、オフィススペースの需要が減少し、オフィスREITは賃貸料の増加からより高い収益を生み出すよう圧力をかけられていますが、これは起こっていません。

オフィスリートの成功はオフィススペースのレンタルによる収入を増やすことにかかっているため、このような状況はオフィスREITにとって難しいものですが、在宅勤務の傾向がこの成長を妨げています。

時価総額で見ると、大手REITの中には、このセクターに大きなエクスポージャーを持っているものもあります。

これには、デクサス（ASX: DXS）、チャーターホール（ASX: CHC）、センチュリア・オフィス・リート（ASX: COF）が含まれます。

約1か月前、Dexusは分散型オフィスポートフォリオの価値を10億ドル引き下げました。

Dexusは、シドニーCBDにある26階建てのオフィスタワーの1つを多額の損失で売却することを選択した珍しい家主でした。

彼らの証券1枚あたりのNTAは12.01ドルで、現在は8.18ドルで取引されています。

チャーターホールは最近、チャーター・ホール・ダイレクトPFA基金の償還に制限を課しました。これは、建物を適正価格で売却することが困難であること、在宅勤務や柔軟な職場慣行に対する需要の高まりによるオフィス部門の低迷に直面しているためです。

同社の最近のオフィス評価額は、ほぼ4％下がりました。

彼らの証券1枚あたりのNTAは6.53ドルで、現在の株価は11.10ドルです。

センチュリア・オフィス・リートはオーストラリア最大のピュア・プレイ・オフィスA-REITで、S&P/ASX300インデックスに含まれています。

同社のNTAは1ユニットあたり2.40ドルで、株価は現在1.47ドルで取引されています。同社の分配利回りは8.8％です。

インフレ率が高い時期のもう1つの投資手段は、非裁量セクターです。

自由裁量支出は圧迫されており、生活費の問題を考えると今後も続く可能性があります。

その結果、人々は必需品以外のものよりも、食べ物などの必需品にもっとお金をかける傾向にあります。

小売部門では、スーパーマーケットやガソリンスタンドなど、購入が必要な分野に引き続き焦点が当てられています。

このセクターに該当するREITには、チャーター・ホール・リテールREIT（ASX: CQR）、リージョン・リー（ASX: RGN）、およびヘルスケアにも投資しているRAMエッセンシャル・サービス・プロパティ・ファンド（ASX: REP）が含まれます。

そして一方で、現在の状況は、裁量部門に業績を上げるよう圧力をかけています。

Scentreグループ（ASX: SCG）と近隣センター（ASX：VCX）は、このサブセクターに大きな露出をしています。

1x1.png?futu_img_keep_extra_domain=1

これらの内容は、情報提供及び投資家教育のためのものであり、いかなる個別株や投資方法を推奨するものではありません。 更に詳しい情報
    コメントする