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It's been a tumultous couple of years of real estate stocks. The pandemic caused unprecedented changes in people's daily lives and working habits. Some categories of real estate investment trusts (REITs) benefitted from these adjustments. Sub-sectors such as data centers and industrial warehouses enjoyed a surge in demand during the pandemic period.
Many categories of real estate, however, did not fare so well. One category that has taken a great deal of heat is malls and shopping centers. The past two years have seen a tremendous move toward e-commerce instead of brick and mortar retail. Offices are another category of real estate stocks facing problems. Workers are returning to the office little by little. But telecommuting is here to stay for many roles, and still more firms are adopting hybrid work models that require less-expensive office space. Office REITs are struggling to adapt to this change.
It's not just offices and shopping mall real estate stocks that are struggling, either. The huge rise in interest rates and change in credit market conditions are creating problems for several other REIT subsectors. Investors should be particularly careful with these seven real estate stocks.
SPG Simon Property Group $89.13 MAC Macerich $7.99 IIPR Innovative Industrial Properties $88.09 GNL Global Net Lease $10.31 OPI Office Properties Trust $13.54 SKT Tanger Factory Outlets $13.59 MPW Medical Properties Trust $11.44
Simon Property Group (SPG)
Source: Jonathan Weiss / Shutterstock.com
A niche has developed on YouTube of folks videoing old malls in various states of decline. They range from malls that are still in operation with mostly empty hallways, to completely closed and abandoned ones. People have taken to viewing these "dead mall" videos, sometimes nostalgically, to remember a time when these buildings were still centers of commerce and social activity.
Not all malls are dead malls, of course. But an increasing number are. A 2020 report suggested that 25% of America's remaining 1,000 malls would shutter within the next 3-5 years. The collapse of formerly key department stores such as Sears and JC Penney has hastened this decline as malls are left without the anchor tenants these companies once provided.
Simon Property (NYSE:SPG) has some of the nation's best malls. It has also been aggressive in diversifying into outlets and foreign real estate. Still, this company is fighting the inexorable decline of its core asset group. Simon made it through the pandemic in one piece, but the long-term outlook is cloudy at best. And given current inflation and the possibility of an economic slowdown, both shoppers and retailers may be in a tough spot this holiday season.
Macerich (MAC)
Macerich (NYSE:MAC) is another shopping mall REIT. The company has traditionally focused on high-end shopping malls. This trust's focus on luxury has insulated its malls, to an extent. While the middle class mall of old anchored by JC Penney and Sears is not a viable model nowadays, high-end malls are still hanging on.
Unfortunately for real estate stocks in this space, massive capital costs are required to build and maintain its luxury malls. While business is still okay at Macerich's properties, rents simply haven't gone up fast enough to provide much profit. In the late 2010s, MAC stock had already plunged from $50 to $20 as investors noted the darkening outlook for the company.
The pandemic accelerated this trend; MAC stock fell to $6 in 2020 and the company's dividend was slashed. It's easy to blame Covid-19 for the company's problems. But the truth is that Macerich has a ton of debt and would have had a challenging future regardless. Between the lingering effects of the past two years and now sharply higher interest rates and a weakening economic situation, Macerich shares seem destined to slump below their prior lows.
Innovative Industrial Properties (IIPR)
Source: Don Pablo / Shutterstock.com
Innovative Industrial Properties (NASDAQ:IIPR) is a specialty REIT focused on cannabis. Specifically, Innovative Industrial buys greenhouses and cannabis cultivation properties ,and then rents them out to marijuana growers.
Originally, this was a great business model due to a specific quirk. Cannabis remains illegal on a federal level, and thus banks typically won't lend to marijuana companies. This lack of capital can make it prohibitive for cannabis companies to finance their production facilites.
Innovative Industrial came up with the solution. It raised funds from investors and then uses those to finance the cultivation companies. At first, Innovative Industrial was the only game in town and earned massive returns on its invested capital. However, competition has surged into the arena as more REITs and specialty lenders go after the same market.
Meanwhile, some of Innovative's tenants are running into trouble. The downside of earning 20% on your capital, after, all, is that the tenant may not be able to afford such punitive rents. Major tenant King's Garden defaulted earlier this summer, sending IIPR stock down double digits. More tenants appear to be a on a weak financial footing. And to add to the headache, if and when marijuana is legalized nationally, banks will be able to lend to cannabis farmers directly, making Innovative's future much less certain.
Global Net Lease (GNL)
Source: Pixelbliss / Shutterstock.com
Global Net Lease (NYSE:GNL) is a REIT focused on net lease properties in the United States, Canada, and Europe. Triple net lease is a type of real estate transaction that involves leading a building to a tenant, where the tenant covers major operating expenses.
Triple net leases are historically a solid-performing category of the REIT category. Accordingly, many investors like Global Net Lease's business model overall. However, the firm has always struggled to achieve the same level of success as rivals such as Realty Income (NYSE:O). Thanks to this, Global Net Lease has a high cost of capital, meaning it has to pay more to get funds from investors for new properties.
This has led to Global Net Lease diluting its shareholder base considerably while offering an unusually high dividend yield. This worked out alright prior to 2020, but now the firm's weaker balance sheet is catching up to it. The firm's European exposure is largely in the United Kingdom. There, a fiscal crisis has sent the value of the British Pound plummeting and will impact Global Net Lease's revenues from that market. Right now, GNL stock is yielding 14%. Investors might think that's a great deal. But, more likely, Global Net will not be able to maintain its current payout, and thus will have to reduce its dividend.
Office Properties Trust (OPI)
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Office Properties Trust (NASDAQ:OPI) is one of the smaller struggling real estate stocks which, like Global Net Lease, seems likely to cut its dividend going forward. Office Properties Trust shares currently offer an eye-popping 15% dividend yield. That might seem like a great offer for retirees and income-seeking investors.
However, Office Properties Trust gets its income from offices. It doesn't own the top offices in a given market, either. It owns cheaper properties that historically attracted significant interest from tenants looking for a more affordable office lease.
Now, however, companies can pick whatever office they want for new leases, given the low occupancy rates across the industry. Long story short, unless you own the newest, most modern, and most glamorous offices in a market, it's going to be rough sailing getting new tenants. Investors buying OPI stock for the 15% yield are looking at the past, when Office Properties Trust had a stable business outlook. Now, however, the company will likely have to accept much lower rates for its buildings going forward, leading to a major dividend cut.
Tanger Factory Outlets (SKT)
Source: Ritu Manoj Jethani / Shutterstock.com
Tanger Factory Outlets (NYSE:SKT) is a shopping center REIT focused on outlets. The outlet center model was a great template for real estate stocks 20 years ago. Operators such as Tanger or Simon would build a major shopping destination in a tourist area or along a major highway in between two big cities. People would go to the outlet center and get bargains that weren't available at shopping malls or in downtown shopping areas. The thinking was that outlets gave retailers an alternative venue to clear out certain kinds of products, while giving shoppers a fun and novel bargain-hunting experience.
It's far from certain that outlets make much sense in 2022, however. The internet has made it easy to go bargain-shopping without ever leaving your home. Meanwhile, discount retailers like Ross Stores (NASDAQ:ROST) set up shop within major cities, making it possible to get the experience without having to drive to a far-away outlet center.
Tanger remains focused on its outlet business and hasn't made serious efforts to pivot the business. Like Macerich, Tanger's financial results were poor prior to the pandemic with the company consistently reporting flat-to-slightly-down financial results in the late 2010s. Now, things have gone from bad to worse for the REIT in the post-2020 landscape. Tanger may hang on for a little while longer, but the long-term prognosis for both Tanger and the outlet shopping experience seem grim.
Medical Properties Trust (MPW)
Source: venusvi / Shutterstock.com
Medical Properties Trust (NYSE:MPW) is a REIT focused on ownership of hospitals. The firm has gone on a tremendous buying spree, acquiring hospitals left and right. Unfortunately, it has run into trouble as its largest tenant, Steward Health Care Systems, has lost $800 million in recent years. Medical Properties Trust has seemingly had to step in and lend large sums of money to Steward and its CEO directly to keep the struggling hospital system going. As Steward made up 30% of Medical Properties Trust's revenues in 2020, any default here could be devastating.
Short sellers have been hounding MPW stock all year, and with good reason. Shares continue to slide, and the trust's now-9% dividend yield seems increasingly tenuous.
Adding to the above point, there has been huge trading in put options on Medical Properties Trust, specifically for its October 2021 options expiry. On one day alone, last week, more than 40,000 put options changed hands. This is tremendous volume for a small and relatively under-the-radar REIT, suggesting that someone is making a big bet on bad news about a tenant or possible dividend cut in the near future.
On the date of publication, Ian Bezek did not have (either directly or indirectly) any positions in the securities mentioned in this article. The opinions expressed in this article are those of the writer, subject to the InvestorPlace.com Publishing Guidelines.
Ian Bezek has written more than 1,000 articles for InvestorPlace.com and Seeking Alpha. He also worked as a Junior Analyst for Kerrisdale Capital, a $300 million New York City-based hedge fund. You can reach him on Twitter at @irbezek.
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これは不動産類株が激動した数年だ。疫病は人々の日常生活と仕事習慣にかつてない変化をもたらした。いくつかのカテゴリーの不動産投資信託基金(REITs)はこれらの調整から恩恵を受けている。大流行期間中,データセンターや工業倉庫などのサブ部門の需要が急増した。
しかし、多くのカテゴリーの不動産表現はそんなに良くない。注目されているカテゴリーはショッピングセンターとショッピングセンターだ。過去2年間、電子商取引は実体小売の代わりになり、大きな変化が見られた。オフィスビルは別の問題に直面している地産株である。労働者たちは少しずつオフィスに戻っている。しかしテレワークはここに多くの役割を残し、より多くの会社がハイブリッド勤務モードを採用しており、このモデルはより安いオフィススペースを必要としている。オフィスビルREITsはこの変化に適応しようと努力している。
苦境に陥っているのもオフィスビルやショッピングセンターの不動産株だけではない。金利の大幅な上昇と信用市場状況の変化は他のいくつかのREIT部門に問題をもたらしている。投資家はこの7つの地産株に特に気をつけなければならない
SPG Simon Property Group$89.13 Mac Macerich$7.99 IIPR Innovative Industrial Properties$88.09 GNL Global Net Lease$10.31 OPI Office Properties Trust$13.54 SKT Tanger Factory Outlets$13.59 MPW Medical P roperties Trust$11.44
サイモン·プロペティグループは
出典ジョナサン·ウェス/Shutterstock.com
YouTubeにはニッチ市場が形成されており、人々は異なる衰退状態で古いデパートを撮影することができる。それらの範囲はまだ運営されており、廊下の多くはがらんとしたデパートから、完全に閉鎖と廃棄されたデパートまで。人々はこれらの“無気力なショッピングセンター”の動画を見るようになり、これらの建物がまだ商業や社会活動の中心だった時代を記念するために、ノスタルジックなものになることもある。
もちろん、すべてのデパートが無気力であるわけではありません。しかしますます多くの人がそうしています2020年の報告書によると、米国に残っている1000カ所のショッピングセンターの25%が今後3~5年以内に閉店するという。シールズ(Sears)やJC Penneyなどの昔の主要百貨店の倒産は、デパートがこれらの会社が提供していた主要なテナントを失ったため、この衰退を加速させた。
サイモン物件(ニューヨーク証券取引所コード:SPG)全国最高のショッピングセンターを持っています。店舗や海外不動産分野の多様な事業にも積極的に進出している。それにもかかわらず、この会社はその核心資産グループの阻止できない衰退と戦っている。サイモンは無事に大流行を過ごしたが、長期的な見通しはせいぜい暗雲だった。現在のインフレと経済減速の可能性を考慮すると、買い物客や小売業者はこの休日シーズンに困難な状況にある可能性がある。
Macerich(MAC)
マゼリッジ(ニューヨーク証券取引所株式コード:MAC)は、別のショッピングセンター不動産投資信託基金である。同社は伝統的にハイエンドショッピングセンターに集中している。この信託基金の贅沢品への関心はそのショッピングセンターをある程度隔離した。JC Penneyとシールズを柱とする旧式の中産階級ショッピングセンターは今では実行可能なモデルではなくなっているが、ハイエンドショッピングセンターはまだ堅持されている。
不幸にも、この分野の不動産株にとって、その豪華なショッピングセンターの建設と維持には巨額の資金コストが必要だ。Macerichの物件の商売はまだ良いが、賃貸料の上昇速度はまだ十分ではなく、あまり多くの利益をもたらすことができない。2010年代末、投資家は会社の見通しが暗いことに気づいたため、Macの株価は50ドルから20ドルに急落した。
疫病はこの傾向を加速させた;Mac株は2020年に6ドルに下落し、同社の配当は大幅に削減された。人々は同社の問題を新冠肺炎のせいにしやすい。しかし事実は、マゼリッジは重い借金を背負っていて、どうしても挑戦に満ちた未来があるということだ。過去2年間の頭から離れない影響と、現在大幅に上昇している金利と疲弊した経済情勢の中で、Macerichの株価は以前の安値を割る運命にあるようだ。
革新工業財産権(IIPR)
出典Don Pablo/Shutterstock.com
革新的工業財産権ナスダック(Sequoia Capital:IIPR)は大麻に専念する専門不動産投資信託基金である。具体的には,革新工業会社は温室や大麻栽培物件を購入し,大麻栽培者にレンタルする。
最初は、特別な奇癖のため、これは素晴らしいビジネスモデルだった。連邦レベルでは、大麻は依然として不法であるため、銀行は通常大麻会社に貸し出さないだろう。資金不足のため、大麻会社はその生産施設に資金を提供できない。
革新工業会社は解決策を提案した。それは投資家から資金を集めて、このような資金で栽培会社に資金を提供する。最初、革新産業は町で唯一のゲームであり、その投資資本から巨額の見返りを得た。しかし、より多くの不動産投資信託基金と専門融資機関が同一市場を追うにつれ、競争はこの分野に入っている。
同時に、Innovativeのいくつかのテナントたちもまた問題に直面した。結局、あなたの資本から20%を稼ぐ不利な点は、テナントがこのような懲罰的な賃貸料を負担できない可能性があるということだ。今年の夏の早い時期、主要テナント王花園で違約が発生し、IIPR株価が2桁下落した。より多くのテナントは財務状況が悪い状態にあるように見える。さらに困ったことに,大麻が全国的に合法化されれば,銀行が大麻栽培者に直接貸し出すことができ,Innovativeの未来をより不確実にすることになる。
グローバル純賃貸(GNL)
出典Pixelbliss/Shutterstock.com
ユニバーサルネットレンタル(ニューヨーク証券取引所コード:GNL)は、米国、カナダ、欧州の純賃貸物件に集中した不動産投資信託基金である。三重純賃貸は不動産取引タイプであり、ビルをテナントに引き出し、テナントが主要な運営費用を支払うことに関連している。
三重純賃貸は従来,REITカテゴリの中で頑健を示すカテゴリであった。そのため、多くの投資家は全体的に環球網レンタルのビジネスモデルを好む。しかし、同社は、例えば、競争相手と同じ成功レベルを達成しようと努力してきた不動産収入(ニューヨーク証券取引所コード:O)。このことから,Global Net Leaseは資金コストが高く,投資家から新しい物件の資金を得るためにはより多くの費用を支払わなければならないことを意味している。
これにより,Global Net Leaseは異常に高い配当収益率を提供するとともに,その株主基盤を大幅に希釈した。これは2020年までは悪くなかったが、現在同社の弱い貸借対照表が追いついている。その会社のヨーロッパでの開放は主にイギリスにあります。そこで、財政危機はポンド価値を暴落させ、この市場でのGlobal Net Leaseの収入に影響を与えるだろう。現在、GNL株の収益率は14%だ。投資家たちはこの取引がお得だと思うかもしれない。しかし,Global Netは現在の配当を維持できないため,配当金を減少させざるを得ない可能性が高い.
事務物件信託(OPI)
ソース:GaudiLab/Shutterstock
事務物件信託基金ナスダック(Sequoia Capital:OPI)は規模が小さく、困難な状況にある不動産株の一つであり、環球網レンタルと同様に、将来の配当を削減する可能性があるようだ。Office Properties Trust株は現在、目を見張る15%の配当収益率を提供している。これは退職者たちと収入を求める投資家たちに良い提案のように見える。
しかし、Office Properties Trustの収入はオフィスビルから来ている。それはまた特定の市場の最高のオフィスビルを持っていない。それはもっと安い不動産を持っていて、これらの不動産は昔からもっと安いオフィスビルのレンタルを求めるテナントの深い興味を引きました。
しかし、現在、業界全体の入居率が低いことから、会社は彼らが望むオフィスを新しい賃貸契約として選択することができる。簡単に言えば、市場に最新、最新、最も魅力的なオフィスを持っていない限り、新しいテナントを探すのは難しいことになります。OPI株を15%の収益率で購入した投資家は過去を振り返っており,当時Office Properties Trustの業務の見通しは安定していた。しかし、現在、同社は将来の建物のはるかに低い料率を受け入れざるを得ず、配当金を大幅に削減している可能性が高い。
ダンジル工場アウトレット(SKT)
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タンジル工場アウトレット(ニューヨーク証券取引所コード:SKT)はアウトレットに集中したショッピングセンターです。アウトレット中心モデルは20年前の不動産株の良いテンプレートです。タンジルやサイモンなどの事業者は、2つの大都市間の観光エリアやショッキング金属加工沿線に主要なショッピング目的地を建設する。人々はアウトレットセンターに行って、デパートや都心のショッピングエリアでは買えない安物を買います。彼らの考えは、アウトレットは小売業者にいくつかのタイプの製品を清めるための代替場所を提供し、同時に買い物客に面白くて斬新な安物体験を提供することだ。
しかし、2022年に店舗を開設することにどの程度の意義があるかは定かではない。インターネットは家を出ずに安いものを簡単に買うことができます。同時に割引小売業者はロス·ストレス(ナスダック:ROST)大都市に店舗を設立することで、遠くの直販センターに車で行くことなく体験を得ることができる。
Tangerはまだ直売業務に集中しており、業務の重心を移すために真剣に努力していない。Macerichと同様に、疫病発生前にもTangerの財務業績は悪く、2010年代末の同社の財務業績はやや低下していた。現在、2020年以降の状況では、REITの状況が悪化している。Tangerはもう少し続けるかもしれませんが、Tangerやアウトレットショッピング体験の長期予測は厳しいようです。
医療財産信託基金(MPW)
出典venusvi/Shutterstock.com
医療財産信託基金(ニューヨーク証券取引所コード:MPW)は、病院の所有権に集中した不動産投資信託基金である。同社はずっと大挙して買収し,各病院を買収した.不幸にも、最大のテナントSteward Health Care Systemsが近年8億ドルの損失を出しているため、それは問題に直面している。医療財産信託会社は介入せざるを得ないようで,スチュアートとその最高経営責任者に多額の資金を直接提供し,苦戦している病院システムの稼働を維持している。Stewardは2020年の医療財産信託収入の30%を占めているため、どんな違約も壊滅的かもしれない。
空売り者が年間を通じてMPWの株を追いかけているのには十分な理由がある。株価は下がり続けており、この信託基金の現在9%の配当収益率はますます些細なものになっているようだ。
このほか,医療財産信託基金の見込オプション取引規模は大きく,特に2021年10月にオプションが満期になった場合である。先週の一日だけで、4万件以上の下落オプションがあった。規模が小さく、比較的低調な不動産投資信託基金にとっては、巨大な取引量であり、テナントや近い将来に配当を削減する可能性のある悪いニュースに大挙していることを示している。
本明細書で発表された日、Ian Bezekは、本明細書に記載された証券のいかなる手がかりも(直接的または間接的に)保有していない。本稿で表現した観点は著者の観点であり,InvestorPlace.comの配布ガイドラインに制約されている.
イアン·ベゼクはInvestorPlace.comやSeeking Alphaのために1000以上の記事を書いていますニューヨークヘッジファンドKerrisdale Capitalの一次アナリストも務めており、資産規模は3億ドル。あなたはTwitterで@irbezekを通じて彼に連絡することができます。
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