By Enda Curran and Ainsley Thomson
(Bloomberg) — Around the world, soaring borrowing costs are squeezing homebuyers and property owners alike.
From Sydney to Stockholm to Seattle, buyers are pulling back as central banks raise interest rates at the fastest pace in decades, sending house prices falling. Meanwhile, millions of people who borrowed cheaply to purchase homes during the pandemic boom face higher payments as loans reset.
The rapid cooldown in real estate — a leading source of household wealth — threatens to worsen a global economic downturn. While the slump so far isn't near the levels of the 2008 financial crisis, how the decline plays out is a key variable for central bankers who want to tamp down inflation without hurting consumer confidence and triggering a deep recession.
Already, frothy markets such as Australia and Canada are facing double-digit house-price declines, and economists believe the worldwide downswing is only getting started.
"We will observe a globally synchronised housing market downturn in 2023 and 2024," said Hideaki Hirata of Hosei University, a former Bank of Japan economist who co-authored an International Monetary Fund paper on global house prices. He warns the full impact of this year's aggressive rate hikes will take time to play out for households.
"Sellers often overlook signs of shrinking demand," he said.
Higher real estate financing costs hit economies in multiple ways. Households with loans tighten their belts, while rising mortgage payments discourage would-be buyers from entering the market, dragging on property prices and development.
The slowdown is a stark turnaround from a boom fuelled by central banks' easy-money policies in the years after the financial crisis and then supercharged by a pandemic that sent people searching for bigger spaces and remote-work-friendly homes. Now, many people who paid record prices face loans due to reset higher just as soaring inflation and a potential recession hit.
"Young families that have taken on debt have never experienced in their lifetime a sharp rise in interest rates at a time when their real, inflation-adjusted wages are falling," said Rob Subbaraman, head of global markets research at Nomura Holdings Inc. "This could come as quite a shock to them."
Variable Risk
How exposed borrowers are to rising rates varies notably by country. In the US, for instance, most buyers rely on fixed-rate home loans for as long as 30 years. Adjustable-rate mortgages represented, on average, about 7% of conventional loans in the past five years. By contrast, other nations commonly have loans fixed for as little as a year, or variable-rate mortgages that move closely in line with official interest rates.
Australia, Spain, the UK and Canada had the highest concentration of variable-rate loans as a share of new originations in 2020, according to a May report from Fitch Ratings.
Other countries have a large proportion of mortgages resetting imminently: In New Zealand, for instance, about 55% of the outstanding value of residential mortgages is either on a floating rate or on a fixed rate that needs to be renewed in the year to July 2023.
New Zealand, where prices rose close to 30% in 2021 alone, is something of a poster child of the pandemic housing boom — and its unraveling. The central bank has hiked interest rates seven times in the past 10 months and house prices were down 11% in July from the peak in November last year, according to the Real Estate Institute of New Zealand. Economists predict they may eventually drop as much as 20%.
Femke Burger, a 33-year-old insurance case manager, bought a house in the Wellington region in March 2021 for NZ$825,000 ($504,000). In the months that followed, the value of her property raced to NZ$1 million, according to house valuation websites. Those gains have evaporated. Her two-bedroom, semi-detached property is now valued at about the same amount she paid for it.
"I definitely feel as though there's been a reduction in my own personal financial wellbeing," said Burger, who must refinance her mortgage in the next 12 months. While she's confident she can handle the increase in interest rates, it will still hurt.
Economic Impact
New Zealand, like most developed world economies, is weathering the housing slowdown so far. Household balance sheets and savings are strong, labor markets are thriving and lending standards have tightened since the mid-2000s boom that sparked the financial crisis — meaning a cascade of defaults is unlikely.
Many property owners are still sitting on plenty of home equity from years of soaring prices, and in some overheated areas, lower values may allow buyers to enter the market.
"Given that the housing affordability crisis is very serious in many major economies, cooling house prices may result in some positive effects," said Kwan Ok Lee, who specialises in housing at the National University of Singapore.
Economists, however, are still nervous. If the paper losses experienced by homebuyers such as Burger turn into more material declines for households, banks and developers, that could hit a slowing world economy the International Monetary Fund has warned is teetering on the edge of recession.
"If central banks tighten too far, the prospect of a soft landing diminishes," said Niraj Shah of Bloomberg Economics. "House prices could fall faster, exacerbating and prolonging a recession."
In some countries, governments have already intervened to help hard-pressed consumers facing rapidly escalating repayments. In South Korea — one of the first Asia-Pacific economies to start hiking rates — policymakers recently agreed to outlay more than 400 billion won ($290 million) in funds to help reduce the share of households on variable-rate mortgages.
And in Poland, where monthly payments for some borrowers have doubled as rates rise, the government stepped in earlier this year to allow Poles to suspend payments for up to eight months. The move wiped out profits of major banks after the industry was forced to book about 13 billion zloty ($2.78 billion) in provisions.
China is dealing with an escalating property crisis tied to a wave of developer defaults and borrowers withholding payments on mortgages for unbuilt homes. In other countries, the ripples are also starting to spread.
In Sweden, formerly one of Europe's hottest markets, home prices have fallen about 8% since the spring, with most economists now expecting a 15% drop. Rising rates also are pressuring property companies that borrowed heavily on the bond markets to finance their operations, leaving investors increasingly concerned about their ability to refinance that debt.
Price declines also are accelerating in the UK. Home values are flat or dropping in almost half of London's boroughs, a Bloomberg analysis shows. HSBC Holdings Plc has warned the UK is on the "cusp of a housing downturn" and demand probably will plunge 20% over the following year.
About 1.8 million UK borrowers are due to refinance in the next year. Most vulnerable are the first-time buyers who bought homes as prices spiraled during a stamp duty tax holiday introduced in summer 2020 to bolster the market during the pandemic. Those who fixed for the short term face significantly higher repayments at a time when real wages are falling at a record pace and the cost of living is soaring.
While the US has less risk from resetting mortgages, the surge in borrowing costs in recent months has pushed price-squeezed buyers into more flexible loans that carry cheaper interest rates. The share of adjustable-rate mortgages in loan applications jumped in July to the highest level in 15 years, according to Zillow Group Inc. data.
Goldman Sachs Group Inc. predicts US national prices will flatten in 2023, though there are already signs of more rapid declines in certain regions. Sellers are slashing prices in pandemic boom areas that attracted remote workers and experienced some of the biggest gains in recent years, while homebuilders are contending with a glut of inventory they can't sell.
Braced for Pain
In Australia and Canada — two of the world's bubbliest markets — economists anticipate a notable crunch.
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While requirements that most Canadian borrowers be stress tested before they get a mortgage make widespread defaults unlikely, a round of belt tightening that could be felt economy-wide looks increasingly certain. Variable-rate mortgages accounted for nearly 60% of all new home loans at the height of the country's real estate frenzy earlier this year.
Of the roughly half a trillion Canadian dollars' worth of variable mortgage debt outstanding, about a third have seen their monthly payments go up in line with the central bank's benchmark rate, according to research from the National Bank of Canada. Combined with things like lines of credit and fixed-rate mortgages coming up for renewal, these rising interest payments could collectively shave 0.65% off Canadians' collective disposable income over the next three years, the research shows.
"We are at risk of seeing a material slowdown in spending activity," said Robert Kavcic, an economist at the Bank of Montreal. "We're not technically forecasting a recession, but we're very close."
The alarm bells are perhaps ringing the loudest in Australia, where home prices in August recorded their largest monthly decline in almost four decades. While cashed-up households have so far shown resilience to rising interest rates, a pinch point will come next year, with billions in mortgage loans fixed at record-low interest rates coming up for refinancing. In Australia, fixed-term loans tend to be for a relatively short duration of two to three years.
That stands to hurt homeowners such as Sindhuja Vetcha, a 30-year-old architect who dipped her toe into the Sydney property market last May, hoping interest rates would remain at record lows. But as the price of everything from petrol to food surged, loan repayments for her two-bedroom apartment in Sydney's west also started going up rapidly. She's already paying A$260 ($178) a month more just for the 40% of the loan that was on variable term, and rates are tipped to rise still further.
At the same time, the value of her home has taken a beating — similar properties are currently being advertised for around A$70,000 less than she paid — meaning it will be a while before she is in positive equity again.
"It's way beyond what the property will ever be worth any time in the near future," Vetcha said.
エンダ·カレンとアンスリイ·トムソン著
ブルームバーグ社-世界各地で、高騰した貸借コストが住宅購入者と住宅主を圧迫している。
シドニーからストックホルム、そしてシアトルまで、各国の中央銀行が数十年来最も速いスピードで利上げすることに伴い、住宅購入者は次々と手を縮め、住宅価格の下落を招いた。それに伴い、ローンの再設定に伴い、数百万人が大流行繁栄期間に安価なローンを借りて家を買った人がより高い返済額に直面している。
家計の主要源である不動産は急速に冷え込み、世界経済の低迷を激化させる可能性がある。これまでの暴落は2008年の金融危機の水準に近づいていないが、消費者の自信を損なうことなく深い衰退を引き起こすことなくインフレを抑制したい中央銀行関係者にとって、この低下の結果は重要な変数である。
オーストラリアやカナダなどのバブル市場はすでに2桁の住宅価格下落に直面しており、経済学者は世界の住宅価格の下落は始まったばかりだと考えている。
“2023年と2024年に世界同時の住宅市場の低迷を観察する”と日本厚生大学(Hosei University)の元経済学者平田秀明(Hideaki Hirata)氏。平田秀明は国際通貨基金(IMF)の世界住宅価格に関する論文の共著者である。今年の急進的な利上げの全面的な影響は家庭で発揮されるまで時間がかかると警告した。
“売り手は需要が萎縮している兆候を無視しがちだ”と彼は言った。
不動産融資コストの上昇は経済に多方面の衝撃を与えた。ローンのある家庭はベルトを締めているが、上昇している担保ローン返済額は潜在的な買い手の市場進出を阻害し、不動産価格や開発を妨げている。
金融危機後数年の中央銀行の金融緩和政策が推進した繁栄と比較して、この減速は明らかな転換である。その後、大流行は繁栄を推進し、より大きな空間と遠隔作業に適した住所を探すように強要した。現在、記録的な価格を支払った多くの人たちが融資に直面しており、高騰したインフレと潜在的な景気後退が彼らに打撃を与えている。
野村ホールディングスグローバル市場研究主管のロブ·スバラマン氏は“インフレ調整後の実質賃金が低下した際、債務を背負った若い家庭は一生金利の大幅な上昇を経験したことがない”と述べた。“これは彼らを驚かせるかもしれない”
可変リスク
借り手は金利上昇のリスクの開放口がどれだけ大きく、各国の差が大きい。例えば、アメリカでは、ほとんどの住宅購入者は30年に及ぶ固定金利住宅ローンに依存している。過去5年間、調整可能金利担保ローンは平均通常ローンの7%前後を占めていた。対照的に、他の国の融資は通常、1年の固定期限、あるいは公式金利に近い変動金利担保融資しかない。
Fitch Ratings(Fitch Ratings)の5月の報告書によると、2020年、オーストラリア、スペイン、イギリス、カナダの可変金利ローンが新融資に占める割合が最も高い。
他の国には大きな割合の担保ローンがリセットされる:例えば、ニュージーランドでは、住宅担保ローンの未返済価値の約55%が変動金利であるか、固定金利であるか、2023年7月までの1年間に更新する必要がある。
ニュージーランドの住宅価格は2021年だけで30%近く上昇し、ある程度、大流行病の不動産繁栄とその崩壊の模範である。ニュージーランド不動産研究所のデータによると、ニュージーランド中央銀行は過去10カ月間に7回の利上げを行い、7月の住宅価格は昨年11月のピークより11%下落した。経済学者は最終的な減少幅は20%に達する可能性があると予測している。
33歳の保険事件マネージャーFemke Burgerは2021年3月にウェリントン地区で82.5万ニュージーランドドル(50.4万ドル)で家を買った。住宅評価サイトのデータによると、次の数ヶ月の間に、彼女の不動産価値は100万ニュージーランドドルに急上昇した。これらの収益はすでに無になった.彼女の二DK半独立式不動産の現在の見積もりは彼女が買った価格とほぼ同じです。
Burgerは次の12ヶ月間に自分の担保融資のために再融資をしなければならないが、彼女は“私は自分の個人的な財務状況が低下していると感じているに違いない。彼女は金利上昇に対応できる自信があるが、これは依然としてダメージをもたらすだろう。
経済的影響
ほとんどの発達した世界経済と同様に、ニュージーランドは現在も不動産市場の減速の影響に耐えている。家計貸借対照表や貯蓄が強く、労働市場が盛んに発展しており、融資基準は2000年代半ばに金融危機の繁栄を引き起こして以来引き締められている--これは契約違反の下落の可能性が大きくないことを意味する。
長年の住宅価格が高騰したため、多くの住宅主は依然として大量の住宅純価値を抱えており、一部の過熱した地域では、低い住宅価格が買い手を市場に参入させる可能性がある。
“多くの主要経済体の住宅負担能力危機が非常に深刻であることから、住宅価格の低下はいくつかの積極的な影響をもたらす可能性がある”とシンガポール国立大学で住宅を専門に研究しているKwan Ok Lee氏は述べている。
しかし、経済学者たちはまだ緊張している。国際通貨基金(IMF)は、ハンバーガーなどの住宅購入者が受けた帳簿損失が家庭、銀行、開発業者のより多くの実質的な損失に転化すれば、減速している世界経済に打撃を与える可能性があり、この経済は衰退の瀬戸際をさまよっていると警告している。
ブルームバーグ経済(Bloomberg Economics)のニラジャー·シャア氏は“各国の中央銀行が過度に引き締めすぎると、経済が軟着陸する可能性が低くなる”と述べた。“住宅価格はより早く下落し、景気後退を悪化させ、延長する可能性がある”
一部の国では、政府が介入し、返済が急速に上昇する手元不如意に直面している消費者を助けている。韓国は最初に利上げを開始したアジア太平洋経済体の一つであり、同国の政策立案者は最近、変動金利担保融資の家庭割合の低下を支援するために4000億ウォン(約2億9千万ドル)以上の資金を投入することに同意した。
ポーランドでは金利の上昇に伴い、一部の借り手の月返済額が2倍になり、政府は今年初めに介入し、ポーランド人が8ヶ月間返済を一時停止することを許可した。銀行業が約130億ズロティ(約27.8億ドル)の計上を余儀なくされた後、各銀行の利益を消した。
中国はアップグレードしつつある不動産危機に対応しており、この危機は開発業者の違約や借り手が未完成の家屋を抑留する担保融資と関係がある。他の国でも、この波紋が広がり始めている。
スウェーデンはかつてヨーロッパで最も人気のある市場の一つであり、今春以来、スウェーデンの住宅価格は約8%下落しており、多くの経済学者は現在15%の下落を予想している。上昇しつつある金利は、債券市場で大挙して借金を挙げる不動産会社にも運営融資の圧力をもたらしており、投資家は債務再融資の能力をますます心配させている。
イギリスの住宅価格の下落も加速している。ブルームバーグ社の分析によると、ロンドンの行政区の半分近くで、住宅価格が横ばいか低下している。HSBCホールディングスは、英国は“不動産低迷の瀬戸際”にあり、需要は次の年で20%低下する可能性があると警告している。
来年は約180万人のイギリスの借り手が再融資を行う。最も脆弱なのは初の住宅購入者であり、彼らは2020年夏に発売された印紙税休暇中に住宅を購入し、当時住宅価格が螺旋的に上昇し、疫病期間中に市場を活性化することを目的としていた。実際の賃金が記録的な速度で低下し、生活コストが高騰している場合、短期的に固定されている人たちは明らかに高い返済に直面している。
アメリカの担保ローンをリセットするリスクは比較的に小さいにもかかわらず、ここ数ヶ月間の貸借コストの高騰は、価格が圧迫された買い手に金利がより低く、より柔軟なローンに転換することを迫っている。Zillow Group Inc.のデータによると、7月の融資申請における調整可能金利担保融資の割合は15年ぶりの高水準に躍進した。
ゴールドマン·サックスは、米国の全国住宅価格は2023年に横ばいになると予測しているが、一部の地域ではより急速な下落の兆しが見られている。売り手が大流行している好況地域は大幅に値下げしており,これらの地域は遠隔労働者を誘致し,近年最大の上昇幅を経験しているが,家屋建設業者は在庫過剰に対応しようとしており,売ることができない。
苦痛の準備をする
オーストラリアとカナダではこの2つの世界で最もバブルの多い市場である経済学者は注目される危機が予想される。
ブルームバーグ経済の世界で最もバブルな不動産市場に関する警告信号のより多くの内容を読んでください
カナダの借り手の多くが担保融資を受ける前にストレステストを行い、大規模な違約の可能性は高くないにもかかわらず、経済全体で感じる可能性のあるベルト締めのやり方はますます確定しているようだ。今年初め、中国の不動産ブームが最も深刻な時、可変金利担保ローンはすべての新規住宅ローンの60%近くを占めた。
カナダ国民銀行(National Bank Of Canada)の研究によると、約5000億カナダドルの未償還可変担保ローン債務のうち、約3分の1の月返済額は中央銀行の基準金利と一致している。研究によると、継続する信用限度額や固定金利担保ローンなどに加え、これらの上昇している利息支出は今後3年間でカナダ人の集団可処分所得を合計0.65%減少させる可能性がある。
モントリオール銀行の経済学者ロバート·カフシッチ氏は“支出活動が大幅に減速するリスクに直面している”と述べた。“技術的には不況を予測しているわけではありませんが、私たちは非常に近づいています”
オーストラリアの警鐘は最も大きいかもしれないが、同国の8月の住宅価格はこの40年間で最大の月間下落幅を記録した。現金に余裕のある家庭はこれまで金利上昇に強靭性を示してきたが、いざという時が来年に到来し、数十億ドルを記録的な低位に固定した担保ローンが再融資される。オーストラリアでは、固定期限ローンの期限は2年から3年と比較的短いことが多い。
Sindhuja Vetchaのような家主を傷つけることになるだろう。彼女は30歳の建築家で、昨年5月にシドニー不動産市場に足を踏み入れ、金利を記録的な下位に維持してほしい。しかし、ガソリンから食品までの各種価格の高騰に伴い、シドニー西部の2 DKマンションでのローン返済額も急速に上昇し始めている。彼女はすでに浮動期限ローンの40%に毎月260オーストラリアドル(約178ドル)を支払い、金利はさらに上昇すると予想されている。
同時に、彼女の家の価値も打撃を受けた--似たような不動産の現在の広告価格は彼女が支払った約7万豪ドルよりも低い--これは、再び正資産を実現するのにまだ時間がかかることを意味する。
“これは近い将来のこの不動産のいつでもの価値をはるかに超えている”とウィチャは言った。