より良いメープルツリー・コマーシャル・トラストに賛成票を投じる理由は？
いくつか $Mapletree PanAsia Com Tr(N2IU.SG$ 所有者はこれに激怒するかもしれません。しかし、私自身MCTユニットホルダーとして、メイプルツリー・コマーシャル・トラストとの合併に「賛成」票を投じます $Mapletree NAC Tr(RW0U.SG$。
何が起こっているのか知らない人のために、シンガポールの純資産であるメイプルツリー・コマーシャル・トラストが姉妹REITと合併します。この合併に関する臨時株主総会が開催されます。そして、MCTの投資主は、合併に賛成票または反対票を投じる責任を引き受けます。
投票方法がわからない場合は、こちらのMCTとMNACTの投票ガイドを参照してください。
これが私が合併に賛成票を投じる理由です。
1。合併後、ユニットあたりのDPUとNAVの増加
REIT法人が行使する際の最初の経験則は、ゲージ・アクリティブネスです。アクレーティブとは、ユニット単位でのREITの改善を意味します。つまり、行使後は、REITを1ユニット保有するごとに、1ユニットあたりの収益が増えます。
当然、増加率はユニットあたりの分配金（DPU）とユニットあたりの純資産価値（NAV）を中心に展開します。REITまたは会社が合併または買収を受けると、その発行済ユニットは増加します。これは、資金調達の一環として新株または新ユニットが発行されるためです。ただし、合併による収益が希薄化による収益を上回る場合は、純利益または1単位あたりの純資産の方が良くなる可能性があります。
これはアクセルティブネスです。
見積ベースでは、MCTのDPUは 6.8% 増加し、ユニットあたりの純資産価値は 7.1% 増加します。したがって、短期的な観点から見ると、MCTの投資主はDPUとNAVが向上するでしょう。
2。テナントの集中度が低い
すべてのREITは、テナントから賃貸収入を得ています。したがって、REITがテナントにどれだけ依存しているかは、テナント集中度評価を行う際の主要な指標です。
MCTは、世界トップクラスの優れた、最も安定したテナントの一部を後押しします。それは重要です グーグル、バンク・オブ・アメリカ、HSBC、SAPアジアをアンカーテナントとしています。これらのテナントは、不確実な時期でも間違いなく乗り切ることができ、家賃デフォルトのリスクは事実上ゼロです。
ただし、リース期間が終了すると、MCT物件を借り続ける義務がなくなる可能性があります。GoogleがMCTとのリースを継続しないと想像してみてください。総賃貸収入に 10.5% の影響が及ぶでしょう。
合併が進むにつれ、MNACT Propertiesとそのテナントは、既存のテナントプールの集中リスクを薄めるでしょう。MNACTの買収により、合併後の事業体は不動産ポートフォリオを拡大することになります。それと合わせて、Googleの貢献度を5.7％に薄めるMNACTの主要なアンカーテナントもあります。
上位10位全体のテナント集中リスクも 27.7% から 23.0% に低下しています。
3。負債の余裕が大きい
ほとんどの人は借金をしないかもしれません。しかし、負債は大型REITが必要とする最も重要な商品の1つです。投資主の資本だけに頼るのとは別に、REITマネージャーは負債を扱う際にも慎重でなければなりません。
負債は重要ですが、REITは過剰レバレッジにならないように規制されています。つまり、REITはいつでも、常にレバレッジ比率の範囲内にとどまらなければなりません。レバレッジ比率が限界に近いと不利になることがあります。つまり、REITはレバレッジを減らすために資金調達を行う必要がある可能性が高いということです。また、買収を行うのに十分な負債余裕がないかもしれません。
2つのREITが合併する利点は、それぞれの負債の余裕が組み合わさることです。1 REITの負債余裕は、新しい物件を取得するには不十分かもしれません。しかし、まとめると、合併後の事業体は投資主に利益をもたらす積極的な買収を行うことができる可能性があります。
4。強力なスポンサーコミットメント
合併に賛成票を投じるか反対票を投じるかの決定は、個人株主に分かれるかもしれません。しかし、スポンサーのコミットメントを垣間見ると、ゲームには重要なスキンがあることがわかります。
MNACTの買収には資金が必要です。最初の優遇募集では、資格のある投資主は1ユニットあたり2.0039シンガポールドルの資金調達を申し込む必要があります。これにより、投資主は増加する買収に向けて持ち株を増やす機会が得られます。
しかし、MCTの市場価格は現在1ユニットあたり1.80シンガポールドルで低迷しているため、投資主は実際に市場外で持ち株を増やすことができます。優遇サービスは間違いなく「お金が足りません」。ただし、合併を進めるための投票が行われた場合、スポンサーは実際に必要なすべてのユニットを購読して費用を負担します。
簡単に言うと、小売業の有権者が合併を進めることに賛成票を投じ、スポンサーのMapletree Investment Pte Ltdが費用を負担することになります！
それに加えて、スポンサーは、合併後の事業体における所有ユニットを6か月間自主的にロックアップすることにも同意しました。つまり、単価の変動に関係なく、最初の6か月間、スポンサーは合併後に持ち株を売却しないということです。
単価が2.0039シンガポールドルを超えない場合、6か月のロックアップ期間が過ぎても、スポンサーが損失を出して持ち株を清算する可能性はほとんどありません。
5。買収手数料の免除
REITが買収やダイベストメントを受ける場合、管理手数料の中にはREITマネージャーに報酬を与える仕組みがあります。REITマネージャーは、REITの管理と拡大を任されています。そのため、不動産の取得やダイベストメントに起因する手数料が必要です。
MCTのREITマネージャーは、MNACT合併の取得手数料の権利を維持していれば、途方もない利益を上げることができたでしょう。代わりに、ジェスチャーとコミットメントを示すことで、買収手数料を免除することを選びました。
したがって、今回の合併でREITマネージャーに支払われる巨額の一回限りの取得手数料は発生しません。
6。管理費の有利な改正
さらに、MCTのREITマネージャーは、さらに一歩進むことにしました。買収手数料を免除することだけでなく、有利な手数料体系を得る機会も検討中です。
MCTの現在の手数料体系では、REITマネージャーは預け入れ物件の価値の年率0.25％の基本手数料を取ります。その上、純不動産収入の 4% のパフォーマンス手数料がかかります。合併が成功すると、投資主は決議4に賛成票を投じることもできます。この決議では、手数料体系がMPACTの分配可能な収入の10.0％の基本手数料に変更されます。パフォーマンス手数料は、25.0％の割合でDPUの成長とともに上昇します。
つまり、経営陣が前年比でDPUを増やしたり増やしたりできる場合にのみ、業績報酬を引き上げることができるということです。以前の料金体系では、ユニットあたりの増加に関係なく、純不動産収入の年率4.0％を受け取ることが保証されています。
REITは、収益と分配金を増やすことができますが、ユニットあたりの増加率では拡大できません。したがって、これは、REITマネージャーが合併後のDPUの成長と増加の達成にかなり自信を持っていることを示すだけです。
7。反論：NACTはお粗末です
MNACTの収益は、IPOとMCT以来の同じ期間に、分配を含めて調整したものです。ソース:トレーディングビュー
合併ニュースが報じられた後の単価の動きから、MCTの急落は、一般的な反応が否定的であることを示唆しています。
MNACTの最大のポートフォリオはフェスティブウォークで、2019年の香港抗議行動が起こったとき、単価は実際に大幅に下落しました。フェスティブウォークは、抗議行動中に放火攻撃を受けたモールの1つです。
11月12日、香港の九龍にあるフェスティバルウォークモールで、燃えているクリスマスツリーを消そうとする男性が反応します。火曜日、反政府抗議者たちはショッピングモールの窓を壊し、大きなクリスマスツリーにも火をつけました。クレジット: ロイター/トーマス・ピーター
それ以来、MNACTの価格は比較的大幅な値引きで取引され続けています。株価と帳簿価の比率は急落し、1倍を下回りました。
MNACT 過去の損益計算書トレンドと日時。ソースとクレジット：Tikr.com
売却したのはMNACTだけではありませんでした。アジア最大のREITです- リンク・リート（スウェーデンクローナ：0823） 同様の売りダウンを経験し、トレーリングP/Bの評価に基づいて割引価格で取引されました。
Link REITの過去のP/BトレンドとDY。ソースとクレジット：Tikr.com
MCTにMNACTを追加するということは、合併後の事業体に内在する地政学的リスクを引き受けることを意味します。しかし、合併のニュースが報じられる前は、すでに回復の兆しが見られ、MNACTの業績と全体的な収益は上昇していました。
データは、MNACTがMCTよりも優れたリターンをもたらしたことを証明しています。合併後のニュースの反発がなくても、過去のトータルリターンは同等で、どちらも過去8年間で約120％以上を記録しています。
NACTはお粗末ではありません。分析したり根拠のない発言をしたりしないMCTの投資主は。
8。反論：ピュア・プレイ・シンガポール・REITの方が優れています
100％のシンガポールの不動産で、フットプリントがより分散している一握りのREITの歴史的リターン。アウトパフォーマーは、実際にはシンガポールの専業ではないREITです。ソースとクレジット:TradingView
合併に「反対」票を投じる陣営は2つあります。ある陣営では、MNACTはお粗末だと反論しましたが、別の陣営は、純粋にプレーするシンガポールの方が良いと考えています。
上のグラフは、さまざまなセクターのS-REITを組み合わせた場合の過去のリターンを示しています。彼らのリターンは分配に合わせて調整され、％ベースでプロットされます。以下は、選ばれたS-REITとその過去の調整後リターン、および地理的フットプリントの表です。
以下は、8年間の過去のリターン別のランキングです。
1。メイプルツリー・インダストリアル・トラスト
返品内容:+210.62%
セクター:産業、データセンター
露出国:シンガポール、米国
2。メイプルツリー・ロジスティック・トラスト
リターン:+155.31%
セクター:物流
対象国：シンガポール、オーストラリア、中国、香港、インド、日本、ベトナム、マレーシア、韓国
3。メイプルツリー・ノースアジア・コマーシャル・トラスト
返品内容:+144.20%
セクター：多角化（小売と商業）
露出国:中国、香港、日本、韓国
4。メープルツリー・コマーシャル・トラスト
リターン:+132.55%
セクター：多角化（小売と商業）
露出国:シンガポール
5。フレーザーズ・ロジスティクス＆コマーシャル・トラスト
リターン:+115.06%
セクター：多角化（物流と商業）
対象国：シンガポール、オーストラリア、ドイツ、オランダ、英国
6。フレーザーズ・センターポイント・トラスト
返品内容:+100.87%
セクター:小売
露出国:シンガポール
7。アセンダス・リート
返品内容:+79.25%
セクター：多角化（産業と商業）
対象国：シンガポール、オーストラリア、英国、米国
クラス最高のREITのいくつかをパフォーマンスで比較すると、純粋にプレイするシンガポールのREITが優れたリターンをもたらすという示唆はありません。
中でもメイプルツリー・インダストリアル・トラストとメイプルツリー・ロジスティック・トラストは、アメリカとASEANでの露出を主な拠点としています。
しかし、MCTやフレーザーズ・センターポイント・トラストのようなピュアプレイのSG REITは、それぞれ4位と6位に入っています。
したがって、シンガポールは素晴らしいREITを探すには事実上の場所ですが、ホームグラウンドのみのアプローチがシンガポール国外への分散よりも優れていると考えるべきではありません。
9。ROFRの機会は限られています
REITは、有機的または無機的な拡大によって成長することができます。長期的には有機的拡大が不可欠ですが、無機的拡大はREITの成長率を本当に加速させることができます。
REITが資産強化イニシアチブ（AEI）を受けると、有機的拡大が起こります。AEIは、物件が手付かずの状態に保たれるだけでなく、正味賃貸可能面積を増やすのにも役立ちます。純賃貸可能面積が増えると、テナント数と賃貸収入も増えます。
一方、無機事業を拡大するには、REITの買収が必要です。新しい不動産が取得されるたびに、REITの全体的な収益にすぐに追加の収入源が生まれます。
REITはポートフォリオの安定的かつ防御的な要素と見なされているのは事実ですが、だからといって満足できるわけではありません。長期的な実現可能性と持続のためには、まだ成長が必要です。
さらに、Mapletreeはクラス最高の不動産投資マネージャーの1つであることに誇りを持っています。したがって、彼らには、優れた長期リターンを得るために、管理下にあるREITを拡大する権限と責任があります。
合併に反対票を投じた場合、MCTマネージャーはシンガポールの優先拒否権（ROFR）物件の取得のみに限定されます。最新のリストの時点で、さらに拡張できる物件は6つだけです。
マイカヤプラス評決
ほとんどのREIT投資家は、REITの成長は矛盾していると考えています。しかし、REITが純賃貸収入の90％を支払うことを義務付ける能力と規制はさておき、それでも何らかの方法で成長する必要があります。
おそらく、ほとんどのシンガポールREIT投資家は、マレーシアのREIT投資家が現在経験している苦境を本当に理解していないでしょう。マレーシアのREITは、国境が開かれ、経済活動が活発化しているにもかかわらず、依然として低価格水準で低迷しています。
分散投資は、最終結果がどんどん増えれば、REIT投資家が期待できる最高の結果です。
MCTの投資主には、ペニーを賢くしたり、ポンドを馬鹿にしたりしないよう強く勧めます。したがって、この記事とその分析が、より良いMCTに投票するための適切なポイントになることを願っています！
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コメント
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Johnnie Worker : それが大好きです！どうも
IceLemonade : 反対票を投じました！
JP_mykayaplusスレ主 IceLemonade: なぜ？正当化のポイントはどこにありますか？
IceLemonade JP_mykayaplusスレ主: 私はMCTに投資しましたが、MNACTの株式を保有していますが、私のリスクの好みを物語っているものはありません。単純に、香港や中国本土に触れたくありません。合併発表後の価格動向は、すでに市場の意見を代弁していますが、それは常に正しいです。
JP_mykayaplusスレ主 IceLemonade: 本当です。しかし、それはコインの片側です。好むと好まざるとにかかわらず、MCTがSGの純粋なプレーであり続けると、機会は限られます。しかし、国際化はリスクが高まるだけでなく、可能性も秘めています
IceLemonade JP_mykayaplusスレ主: この合併はMCTにとっては良いことかもしれませんが、私のリスク優先に強く反しています。MCTが潜在能力を拡大しようとしているのであれば、海外で質の高い不動産を新たに取得することでそれを達成できます。合併は企業を大きくするだけですが、必ずしもより強く、「成長の可能性」が高まるわけではありません。
齊天大聖 x 祥 : あなたの視点と理由を教えてくださってありがとうございます！よく読みました
Hakapuka : MNACTユニット保有者へのアドバイスは、MNACTユニットあたり2.0039シンガポールドルの発行価格で.5963の新しいMCTユニット（「対価ユニット」）を選ぶようにアドバイスしてください（「スクリプトのみの対価」）。または
· 0.5009対価単位と0.1912シンガポールドルの現金（「現金と原本の対価」）の組み合わせ
JP_mykayaplusスレ主 Hakapuka: こんにちは、こちらのガイドを参照してください
https://www.moomoo.com/community/feed/108269992280070?data_ticket=bcde4ffab4ea2559f36547c7a2a389fa&futusource=nnq_personal_host
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