インフレに抵抗するための最後の一息である米連邦準備制度理事会は、家賃にもっとも苦しんでいます。

最近、通称“新しい連邦準備制度通信社”のウォール・ストリート・ジャーナルの記者ニック・ティミラオス氏は、高額な家賃によって米連邦準備制度理事会のインフレに対する戦いが阻害されていると指摘しました。

記事は、住宅インフレのウエイトがCPI指数の1/3およびPCE物価指数の1/6に達しているため、全体的なインフレに与える影響が大きいことを説明しています。住宅インフレでは、投資に影響を受けるのは住宅価格であり、市場の実態を反映するのは家賃であり、後者の方が前者よりも重要です。

ティミラオス氏は記事の中で、パンデミック期間中に家賃が急騰してインフレを引き上げたことが大きいと述べています。現在、家賃インフレはまだ高い水準にありますが、下降傾向を示しています。

パンデミック期間中、需要と収入が同時に強い状況であり、住宅在庫が過去最低水準であったことから、新しく契約された賃貸料が急騰し、2022年には一戸建て住宅（米国住宅の主体）の賃貸料が14％上昇したというデータがあります。

その後、新しいアパートに需要が分散されるようになり、インフレ調整後の収入成長の鈍化などを背景に、一戸建て住宅の家賃は下落し始めました。

ほとんどの賃借人の家賃は年に一度しか変更されないため、新しい賃貸契約の家賃は遅れて反映されます。市場賃貸料データに基づいて、米国中央銀行の役員、ウォール・ストリートの投資家、そして民間部門の経済学者は、2022年末から住宅インフレが緩和されていると考えています。

今年は“停滞”していたインフレのデータ、特にコアインフレが米国中央銀行の利下げ計画に影響を与えないように見えることから、米国中央銀行は住宅費用が最終的に緩和され、インフレを2％に引き下げるという可能性に対して十分な自信を持っています。

以前、ウォール街での市場通貨戦略の最高責任者であるスティーブン・イングランダー氏が、自主住宅所有者に相当する家賃指数（OER）を中心に、住宅費用に注目することで、住宅インフレがすぐに下がり、コアインフレにも影響を与える可能性があると指摘しています。

今週水曜日、アメリカ労働統計局は4月のCPIを公表します。現在、エコノミストは、4月のCPIは前月の3.5％からわずかに減速して3.4％に、コアCPIも同様に3.8％から3.6％に減速すると予測しています。

家賃インフレはどの程度下落する必要があるのか？

家賃インフレが核心インフレ率を下げるために重要であるということがわかりましたので、家賃インフレをどの程度下げる必要があるのでしょうか？

項目ごとに見ると、核心インフレは商品インフレ、住宅インフレ、非住宅サービスインフレの3つの子項目に分けられます。

記事は、パンデミック前に、商品インフレ率は約-1％、住宅インフレ率は約2.5％〜3.5％、非住宅サービスインフレ率はおおよそ2％高いと指摘し、全体的な核心インフレ率はわずかに2％以下でした。

したがって、インフレ率を2％に戻すには、非住宅サービスインフレ率が現在の3.5％から3％以下に、住宅インフレ率が5.8％から約3.5％にまで下げる必要があります。

しかしながら、家賃インフレが下降する見通しは、そう楽観視できないという見方もあります。

記事は、多くの経済学者が、近年、新しい賃貸契約の家賃下落傾向が住宅インフレを減速させることになると考えているが、そのプロセスは想定よりも長くかかるということを指摘しています。ティミラオス氏は説明しています。

「高い利率の影響で、住宅の購入意欲が低下し、継続賃貸需要が高まっています。これにより、新しく契約された賃貸料が全体的なインフレに反映されるまでの時間が必要となる可能性があります。」

「高い利率の影響で、多くの住民の購入意欲が低下し、更新の需要が高まることになる。これによって、新しい賃貸借契約の賃料の下落が全体的なインフレに反映されるまでの時間がかかる可能性がある。」

もう一つのリスクは、新しいマンションも需要過多の状態に陥っていることです。

ウォールストリートジャーナルによると、住宅に比べて、一つの住宅の家賃の上昇は住宅市場の影響を受けやすく、近年、住宅市場の需要が高まる中で、新しいアパートメントにおける供給量が急速に増加し、一戸建て住宅への強い需要を減少させることが重要な原因の一つになります。

しかし、この記事は、移民の増加、雇用と賃金の着実な増加により、新しいアパートメントへの需要が再び加速しているという産業のいくつかの重役が述べています。これは、一戸建て住宅市場が再び活況を呈する可能性があります。

不動産会社のCamden Property Trustのデータによると、同社のアパートの居住者の退去率は現在9％に低下し、同社にとって過去30年で最低水準になっています。通常、正常な退去率は15％から18％の範囲内にあります。

同社のCEOであるリック・カンポは次のように述べています。

「実際のところ、需要は多くの人々の予想を遥かに超えています。」