Sino-Link Securitiesは調査報告書を発表し、政治局会議は在庫住宅の吸収と増加する住宅の最適化を初めて提唱したことにより、業界に重大な影響を与えると予想されます。 短期的に基本面が回復するのは難しいかもしれませんが、建発国際グループ、中国海外発展、招商蛇口、越秀地産など、一、二線都市を重点的に地盤を作り続ける大手不動産会社を推奨します。ポリシーの恩恵を受ける第二のハンドマーケットの需要が高まるため、核心競争力を持つ不動産仲介プラットフォームBeikeを推奨します。

事件：2024年4月30日、中国共産党中央委員会政治局会議は開催されました。 この会議で、重点分野のリスクを継続して予防および解決する必要があると強調されました。 市ごとに異なる施策を実施し、地方政府、不動産企業、金融機関の責任を明確化し、買い手の合法的な権利を保証するための努力を続けます。 新しい市場動向や人々の期待に合わせ、リスクの少ない住宅増加策と在庫住宅の消化策を総合的に研究し、不動産開発の新しいモデルを構築し、不動産の高品質な開発を促進します。

国金証券の主な観点は以下のとおりです。

中央が在庫住宅の消化と住宅供給の最適化を提唱することは、この業界に歴史的な影響をもたらす可能性がある。

2015年12月には「在庫住宅の解消」、2016年4月には「在庫住宅の計画的な消化」など、中央政府は似たような提言を行ってきました。その後、棚改革により、不動産市場は低迷期から抜け出し、バブル景気に発展しました。中央政府は今回の提言により、在庫の解消と供給のバランスを取る一連の政策が実施され、業界に歴史的な影響を与えることが予想されます。

新しい住宅供給構造の最適化と在庫住宅の流通性の向上は、今回の不動産市場の需要に応じたストックの消化に焦点を当てました。

新しい「保障住宅+商品住宅」の開発モデルでは、「人、家、地、お金」の連携新機構が重要であり、市場供給も調整されます。深圳市は2024年3月に「70/90政策」を取り下げ、改善型製品の比率を高めた商品住宅プロジェクトを強化しました。四川省成都市は、供給過剰気味の住宅および商業用地に対して供給を調整する政策を4月に発表しました。中房報によると、現在、約50の都市が「古いものと新しいものを交換する」ことを支援する姿勢を示しており、地方政府がストックを抱え、市場に流動性を投入し、中古物件を取引する仕組みを構築し、需要を促進することで、不動産市場の安定した健全な発展に貢献しています。今後、地方レベルでの範囲は基本的に確立されますが、全国的な政策支援が必要で、古いものと新しいものを交換するなどの在庫消化策が順調に実施されるようになります。

施策は市ごとに異なり、需要側の制限措置は段階的に撤廃される予定です。

2022年から各地で不動産の調整策が改善され始め、海南省を除き、北上广深の一線都市、杭州(新築のみ)、天津(核心区域120m²以下)、西安などの核心地域だけが購入制限政策を維持しています。今後、制御は緩和され、制限措置は段階的に取りやめられる傾向にあります。都市政策に関連して、市場と需要が問題になっていますが、国金証券は、現在比較的柔軟な需要がある市場に基づいて、一線都市の不動産規制を最適化することは困難であると予測しています。将来、改善型住宅の購入制限を取りやめる、郊外エリアでの制限の撤廃、社会保険年数の削減、歴史的景観のプロジェクトなどを段階的に実施することになるでしょう。北京市は4月30日に新しい政策を発表し、限制条件下で第五リング道路の外側で複数の住宅を購入できるようになりました。

全国の不動産市場は底を打っており、不動産株式の底部はほぼ確定しています。

2021年下半期から、不動産業界は深刻な調整を続け、全国的な新しい建設と土地契約面積は2007年の水準に回帰し、販売高と開発投資額は2016〜17年の水準に回復しました。2024年の1〜4月、トップ100の不動産企業の売上は前年同期比で49％減少し、4月の単月売上は前年同期比で47％減少しました。短期的には基本的なファンダメンタルズが急速に回復することはまだ困難です。不動産株の価格反応は通常、ファンダメンタルズの回復よりも早いため、米国の2008年の金融危機時には、新築住宅の販売量が底を打ったのは2010年11月であり、ホートンなどの不動産企業の株価が底を打ったのは2009年1月でした。現在、A株の不動産セクターのPB評価はわずか0.63倍で、歴史的な底をつけています。この政治局の会議では、在庫を処分することが明言され、不動産株の底見通しが明確になると予想されています。

リスク警告：緩和政策が市場を刺激する効果が低い；3〜4線の都市の回復力が弱い；不動産企業の債務不履行が発生する可能性がある