低迷期間を経て、不動産業界は安定する兆しを見せていないようです。統計局のデータによると、2023年の商品住宅の販売面積は、2012年以来新記録となり、売上高は2016年以来の最低を記録しています。2024年の前2ヶ月には、販売面積と売上高の両方が20%以上減少し、業界の冬は明るい兆しが見えません。
しかしながら、冬の時期には、不動産企業の強さと生命力が試されます。洗浄後、一部のトップ不動産企業が暴落して撤退し、市場は段階的にクリアになり、業界の集中度が著しく向上し、高品質の不動産企業は収益成長だけでなく、利益の向上も実現し、財務構造を大幅に改善しました。2023年には、香港内の不動産株式が年間業績を公表しています（恒大は報告を遅らせています）。全体的には、一部の不動産企業は収益が増加し、利益が増加しました。
統計によると、香港市場の16の不動産企業による総収入は2.13兆元で、前年同期比で5.13％増加しました。増加したのは11社で、全体の比率の68.8％で、純利益は254.14億元で、9社が黒字で、全体の比率の56.3％でした。ただし、財務報告を公開していない恒大など、亏损企業が含まれる場合、今年の上半期の損失額は300億元を超え、業界全体はまだ赤字状態です。
香港の内房株式市場は、中国本土の市場よりも大きく、業績も業界平均を上回っています。これは主に不動産企業が防御的な経営をし、精密な管理を行ったことによるもので、財務的な安定性と業務効率の向上を実現しました。例えば、華潤置地(01109)は2023年の収入が2,511.37億元で、前年同期比で21.3%増加し、3位にランクされ、株主の純利益は313.65億元で、前年同期比で11.65%増加し、業界トップレベルの利益を維持しています。
恒大は、業界のトップとしては最初に暴落した企業でしたが、トップの大手不動産企業は恒大に留まりませんでした。万科(ワンカ)は業績が芳しくなく、2023年の収益は4,657.4億元で、前年同期比で7.56%減少し、株主の純利益は121.63億元で、前年同期比で46.4%減少しました。最近、同社は債務不履行が発生し、2021年3月には穆迪がワンカのBaa3発行者格付けを撤回し、同社を家族格付けBa1に格付けし、すべての格付けを引き下げる格付け観察リストに登録しました。市場は同社が暴落する可能性があることを懸念しています。
実際、不動産企業は常にレバレッジを下げるための努力をしてきました。業界全体の負債水準は80％以下に低下していますが、一部の不動産企業は依然として債務問題に直面しています。
2023年、セクター統計のシンボル全体の負債率は73.9％であり、業種水準より低いのは万科、華潤置地、龍湖集団、中国海外発展の4社であり、そのうち、中国海外発展の負債率はわずか57.4％であり、最高は融創で91％である。有利息債においては（銀行借款）、有利息債率が全体で18％に減少し、万科、華潤置地、中国海外の三大リーダーはそれぞれ14.9％、13.1％、17.9％である。
“口座に穀物がある”ことが保証であり、2023年に統計された内房株では、現金同等物が最も多いのは華潤置地であり、1126.75億元であり、次に上位4社は中国海外発展、万科、緑城中国、龍湖であり、現金同等物はそれぞれ1056.29億元、969.43億元、697.58億元、592.24億元である。また、融創中国と富力地産は現金をそれぞれ70.56億元、17.27億元保有しており、さらに恒大は上半期に現金40.47億元を保有しているが、億元未満であり、負債リスクに対する耐性は低い。
しかし、ただ「金がある」というだけでは安心できません。上記のように、負債水準を下げることは、実際に債務を返済し、有利債務を現金能力が耐えられるレベルに下げることを指します。2023年には、銀行貸付金のみを考慮した場合、融創中国の有利債務（短長期銀行貸付金）が最高で、2,778.34億元で、うち短期借入金が1,812億元で、現金の25.7倍です。恒大の状況に匹敵すると、同社の事業環境は危ういです。
2018年、万科は「生き残ること」をスローガンに掲げ、業界リスクと溶けにくい債務が財務の安定性を侵食しています。2023年、同社は2,235.37億元の有利子負債を抱えており、融創に次ぐ額で短期負債は435.73億元です。正味現金の場合、同社と融創はそれぞれ-1265.9億元と-2707.8億元で、両方とも業界全体水準を下回っています。これは機関投資家による万科の格付け引き下げの証拠です。
統計された不動産セクター（恒大と碧桂園を除く）の平均現金同等物は481.6億元であり、純現金-713.7億元であり、これらの2つの指標は、華潤置地、緑城中国、建設的国際、中国海外発展を含む業種水準より良好である。その中でも、建設的国際の純現金はセクター唯一の正であり、220.85億元であり、財務は非常に健全で、短期負債はわずか59.22億元であり、現金の10.93％である。
もちろん、一部のリーディング不動産企業は大量の売掛金や在庫を抱えています。例えば、万科は2023年に7070億元の在庫と3297.8億元の売掛金を持っており、それぞれ総資産の47.13％と21.98％を占めています。これら2つの指標は将来現金をもたらすことが可能ですが、一方で、在庫の落ち込みや売掛金の減損損失が存在し、これは企業業績に著しい悪影響を及ぼします。また、業界リスクを考慮すると、在庫回転サイクルは長く、短期負債にとっては待つだけであるため、中長期的に、収益改善と債務の削減は不動産企業の生き残りの2大戦略となるでしょう。
2024年、業界は依然として“非常に厳しく”、クリルのデータによれば、2024年第1四半期、中国の不動産販売は引き続き圧力を受け、グループ全体の不動産販売額は半減近くに減少している。実際、政府は供給側と需要側の両方で刺激策を出しており、需要側では地方の購入制限を解除など、住宅購入を促進する措置があるものの、住宅購入に対する刺激効果はわずかである。第2四半期も楽観できず、また、海外不動産も同様の窮地に陥るなど、悲観的な予想が強まっている。家は売ることができず返済周期が長いため、中長期的には、利益の改善と負債の削減が房地産企業が生き残るための2つの戦略である。
最後に二次市場で、業界の冬は終わりがありませんでした。2023年、内房セクターの下落率は34％に達し、4年連続で下落を続け、累計で70％以上の下落率を記録しました。個別株については、ほとんどの不動産企業が4年間で80％以上の下落率を記録し、その中でも、万科は市値が52％減少し、4年間で75％も減少しました。ただし、一部の不動産企業は比較的下落に耐えており、華潤置地、緑城中国、建設的国際、中国海外発展のような業界のターゲットは2023年に下落しましたが、4年間にわたる強靭性は明らかであり、特に華潤置地は12.5％しか下落していません。
評価に関して言えば、現在のセクターの「pbr」平均値は0.44倍で、高負債および爆発寸前の不動産企業の評価減少が非常に深刻です。たとえば、融創という会社の時価総額はわずか79.8億香港ドルで、「pbr」は0.10倍です。華潤置地と中国海外発展の「pbr」はそれぞれ0.42倍、0.33倍です。産業集中度が上がるにつれて、高品質発展のリーディング不動産企業はより大きな市場シェアを獲得し、評価は修復されるでしょう。