過去3年間で、不動産の低迷に伴い、業界も再編されました。これまで、高負債、高レバレッジ、高売上高という「三高」開発モデルに頼ってさまざまなリストを支配していた王の多くは、世界の底に落ちました。
販売統計によると、2023年には合計16の住宅企業が1000億人の軍隊に加わる予定で、2022年から4社減少しています。カントリーガーデンがトップの座を引き継ぎ、スナックチャイナ、新城ホールディングス、徐輝ホールディングス、オーシャングループが第1層から脱落しました。
現在の1000億人の軍隊には、保利開発、ヴァンケ、中国資源地などの伝統的な大国が継続的にリストに載っています。また、浜江不動産や越秀グループなど、業界の再編を経てずっと前進した新星もいます。不動産市場が長年にわたって低迷している中で、出発点、規模、地域が異なるこれらの住宅企業はどのようにしてこのサイクルを乗り越えることができますか？
運営上および財務上の観点から、これらの住宅企業は次の4つの共通点を示しました。
まず、レバレッジは中程度で、財政状況は安定しています。過去3年間に債務不履行に陥り、資本チェーンが崩壊した大規模な住宅企業は、主に不動産市場の好景気期に積極的な拡大戦略を選択しました。たとえば、Sunacグループと中国恒大の長期純負債比率は 150% を超えています。
しかし、サイクルを越えたこれらの住宅企業のほとんどの純負債比率は 80% を下回っています。ある年に上昇しても、翌年にはすぐに回復します。中海不動産、チャイナ・リソース・ランド、チャイナ・マーチャンツ・シェコウの純負債比率は、過去5年間で50％を超えていません。
次に、キャッシュフローに注意してください。これらの16,000億の住宅企業のうち、9社は5年連続で営業キャッシュフローがプラスで、Vankeは15年連続で営業キャッシュフローがプラスでした。
安定した純キャッシュインフローに加えて、このサイクルを乗り越えたこれらの住宅企業は、手元資金も増えています。2023年末には、保利開発、中国海外開発、グリーンタウン、C&Dインターナショナル、Huafaグループの現金が総資産の 10% 以上を占め、業界平均のほぼ2倍でした。
3つ目は、ティア1と2の都市を積極的にレイアウトすることです。たとえば、近年急成長している浜江グループと越秀不動産は、それぞれ第1層と第2層の都市の土地埋蔵量の94％と95％を占めています。第1層と第2層の都市の土地と住宅の価格は比較的高く、需要も強く、不動産の下降サイクルのリスクに対してより回復力があります。
対照的に、今年セールスチャンピオンを辞任したばかりのカントリーガーデンは、過去2年間で第1層と第2層の都市に焦点を移しただけです。それ以前は、同社の土地埋蔵量の60％以上が第3層および第4線都市からのもので、不動産市場の下落サイクルは、需要の減少と資産の減価償却の影響をさらに受けていました。
第四に、事業運営を促進してください。不動産開発事業は周期的であり、不動産セクターのシステミックリスクに耐えられません。不況の不動産サイクルでは、業績が好調なほとんどの企業には複数の成長極があります。たとえば、Poly Development、Vanke、Longhu Group、China Resources Landなどのリーダーはすべて、不動産ビジネスに加えて、さまざまなマンション、ビジネス、不動産で活躍しています。