この理由から判断すると、一方ではまだ外部環境の影響を受けます。関連するREITのプロジェクト運営はプレッシャーにさらされており、業績も悪いです。一方で、市場の投資家は十分な自信を持っておらず、REITの投資価値に対する認識は偏っています。

長期的な観点から見ると、現在の政策面は引き続き国内REIT市場の発展を牽引し、業界に新しい機会をもたらしています。同時に、エピデミック要因が収まるにつれて、マクロ経済は着実に回復し、REITに関連する質の高い資産はその可能性を引き出し続けており、REIT市場全体の機会は依然として明確です。

基礎となる不動産にもよりますが、REITはさらに小売、オフィス、住宅、ホテル、物流などに細分できます。これらの分野では、物流不動産REITが近年大きな注目を集めています。特に、デジタル商取引と電子商取引の台頭により、この市場は強力な成長の可能性を示しています。

最近、私たちはSF不動産信託のCEOであるZhai Diqiangとの独占インタビューを受けることができました。この独占インタビューで、Zhai Diqiangは物流不動産セクターと、その中でSFエクスプレスの住宅信託が果たす重要な役割について詳細に分析してくれました。彼の洞察は、業界の発展の可能性と将来の機会、そして健全な経営とオペレーショナル・エクセレンスにおける同社の戦略的優位性を明らかにしました。

これがこの独占インタビューの包括的なレビューと分析です。

1。物流不動産への投資は安定性に重点を置いており、リスク管理をうまく行うことが重要です

香港証券取引所で物流不動産資産に焦点を当てた最初のREITとして、今年以来資本市場ではある程度の圧力を受けていますが、以前に引き渡された中間結果から判断すると、そのパフォーマンスは依然として非常に印象的です。

上半期、SFエクスプレスREITは、前年同期比13.2％増の2億2000万香港ドルの収益、前年同期比11.8％増の1億8000万香港ドル、分配可能収益は1億1,710万香港ドル（前年同期比7.1％増）、ファンドユニットあたり14.64セント香港ドル（前年同期比7.1％増）を達成しました。

SF Expressの4つの物流プロジェクトは、高いレンタル料金を維持しました。上半期、グループ全体の稼働率は98.2％のままでした。そのうち、青衣の中核物件の稼働率は97.3％のままで、長沙の不動産は98.8％のままで、仏山はフルリースのままで、五湖の賃貸料は96.7％に達しました。

このレポートカードは、SFエクスプレスの一貫した安定的かつ着実な経営の特徴を示していると言えます。

業績について話すとき、Zhai Diqiangは物流不動産REITの賃貸収入の重要性を特に強調しました。他のREITの類推と比較すると、物流不動産の賃貸収入は比較的安定していることが指摘されました。「物流物件のリース契約は通常より長いため、空室率のリスクが軽減され、より安定した賃貸収入が得られます。」同時に、物流不動産プロジェクトは評価される可能性も高いです。「これらのプロジェクトは通常、都市周辺や交通ハブの近くで行われるため、将来的には価値が高まる可能性があります。」

Zhai Diqiangは、中国の物流市場の成長の可能性について楽観的な見方を示しています。インタビューでは、過去数年間のさまざまな資産クラスのREITの変化についても具体的に分析しました。その中で、物流不動産への投資は、過去数年間、パンデミック環境の影響を明確に受けておらず、逆に市場の供給が増加しているとのことでした。電子商取引業界の急速な発展と迅速な配達に対する消費者の需要の継続的な増加により、中国の物流市場は成長し続け、物流不動産投資の強固な基盤を提供すると考えています。

市場全体が可能性に満ちていますが、トレーダーとして、市場の不確実性のリスクにも常に直面する必要があります。Zhai Diqiangは、物流不動産投資におけるリスク管理の重要性について述べました。彼は、金利と為替レートの変動という2つの主要なリスク要因を強調しました。Zhai Diqiangは、これらのリスクを管理することが重要だと考えています。彼は次のように説明しています。「リスク管理の観点から見ると、金利リスク管理は資金調達コストを対象とし、為替レートリスク管理は収入を保護します。金利が上昇したり、為替レートが変動したりすると、投資に大きな影響を与える可能性があるため、積極的なリスク管理対策を講じる必要があります。」

金利リスクへの対応として、Zhai Diqiangは、将来の金利引き上げのリスクを回避するために、2022年初頭に香港ドルローンの40％を固定金利で固定するという同社の決定を共有しました。「市場の状況は急速に変化するので、私たちは迅速に決定を下さなければなりません。低金利を確保する際には、リスクと機会も考慮する必要があります。」

為替レートの面では、Zhai Diqiangはヘッジの重要性を強調しました。今年の上半期から判断すると、会社の収益の大部分はまだ香港からのものですが、本土からの収益は依然として 30% 近くです。彼はこう説明しました。「私たちには人民元の収入も多いので、人民元の為替レートの変動は、私たちの財政状況に悪影響を及ぼす可能性があります。そのため、この為替リスクを軽減するためにヘッジ戦略を採用しました。」

「私たちは金融の専門家ではありませんが、不動産の管理や投資に関しては、金利や為替レートの変動などの市場リスクに注意する必要があります。適切なリスク管理をすれば、潜在的な損失を減らすことができます。」同時に、具体的な決定に関しては、Zhai Diqiangは、断固としてリスク管理のコスト意識に注意を払う必要性も強調しました。「市場でこの方向性を見つけたら、できるだけ早く実行してください。待ちきれません。」「リスクの大きさとこれらのリスクを管理するのにどれくらいの費用がかかるかをすべて十分に考慮する必要があります」。

2。SF Expressに支えられ、相乗効果のもとでの質の高い運営を主張しています

物流資産管理に焦点を当てているSFグループの重要なセクターとして、Zhai DiqiangはインタビューでSF REITとSFグループのコラボレーションについて何度も言及しました。総合物流の巨人であるSFグループは、物流分野の幅広い事業を網羅しているため、親会社と緊密に協力できることを痛感しています。

Zhai Diqiangは、親会社との円滑なコミュニケーションと協力が会社の継続的な発展の重要な要素であると考えています。SFグループは物流の分野で豊富な経験とリソースを持っているので、会社はSFグループの専門知識を最大限に活用して、プロジェクトの円滑な運営と管理を確保することができます。この緊密な協力は、プロジェクトの競争力を高め、より多くのテナントを引き付けるのに役立ちます。これにより、賃貸収入が増加し、プロジェクトの安定的かつ持続可能な運営が可能になります。

協力のもう一つの利点と可能性は、地域のレイアウトの最適化にあります。SFエクスプレスグループの物流部門における幅広い事業は、特にプロジェクトの地理的位置の選択という点で、SFエクスプレスリートに独自の競争力を与えています。SFグループの多角的な事業は中国全土を対象としているため、会社はSFグループや他のテナントのニーズを満たす物流不動産プロジェクトの地理的位置をより正確に選択できます。この戦略的な立地選択は、賃貸料を上げるだけでなく、賃貸収入の安定も保証します。

SF Express REITは、プロジェクト用地を選ぶ際に、市場の需要とSFグループのプロジェクト配分を十分に考慮し、最も戦略的な場所に物流不動産プロジェクトを展開することができます。これにより、顧客の物流ニーズを満たし、プロジェクトの競争力を高めることができます。同時に、会社はさまざまな地域にあるSFグループのリソースとネットワークをより有効に活用して、プロジェクトの運営効率を最適化し、テナントの満足度を向上させることもできます。

インタビューの中で、Zhai Diqiangは、高品質の運営における同社の絶え間ない努力も強調しました。ロジスティクスパークの管理には、商品の安全と輸送の円滑な流れに直接関係するため、高いレベルの専門性と責任が必要です。同社は高い運営品質基準を維持し、物流不動産プロジェクトの正常な運営を保証し、テナントの満足度を高めています。

同時に、同社もロジスティクスパーク内のテナントの選択とマッチングを綿密に検討し、競争力を高めてきたと考えています。適切なテナントを選択することで、会社は有利なテナント構成を形成し、公園の円滑な運営を確保し、より良い賃貸収入と長期の賃貸契約を促進することができます。これはさまざまなテナントのニーズを満たすだけでなく、プロジェクトの魅力を効果的に高めました。

これに対して、例えば、「例えば、ピーク時には、ロジスティクスパーク内の3社または4社が同じ会社だと、ドライブウェイや駐車スペースの要件が非常に高くなり、管理も難しくなるので、どんなタイプが入っているかを考えて、自分のロケーションが一番だと思ってもらいたいです」と言いました。

3。機会を利用して、やがて合併や買収を通じて資産規模を拡大してください

電子商取引の発展と世界貿易の成長に伴い、物流の需要は増加し続けており、物流不動産は引き続き大きな注目を集める分野です。物流不動産REITにとって、規模の重要性は自明です。規模はREITの投資魅力と事業の成長と持続可能性に直接影響します。

Zhai Diqiangは、常に規模を拡大するという確固たる決意を持ってきました。彼は、SFエクスプレス・ハウジング・トラストが資産パッケージを60億香港ドルから120億香港ドルに変更することを目指していると何度も市場に伝えています。しかし、複雑な外部環境では、この目標は達成されていません。これらの不確実性に直面して、Zhai Diqiangは経営の柔軟性と戦略的洞察力の重要性を強調しました。同社は市場の動向に細心の注意を払い、資産規模を拡大するために適切な時期に合併や買収などの戦略を採用すると述べました。

現在の市場状況に対応して、Zhai Diqiangの分析では、供給が現在増加している時期には、プロジェクトの完了後にさまざまな開発者が売却を検討し、プロジェクト評価の低下につながるため、良い買収機会があるかもしれないと指摘しました。しかし、現在、市場に出回っている大規模プロジェクトの取引はありません。これは、売り手は高価格を期待しているのに対し、買い手は低価格を期待しているため、交渉が難しいためかもしれません。これはM&A取引の複雑さとリスクも反映しており、慎重な評価が必要です。

合併や買収に関しては、SF不動産信託は、購入した資産の質と持続可能性を確保するために、潜在的なターゲットに対して厳格なデューデリジェンスを実施すると述べました。同社は、長期的に安定した成長を維持するためにスケールアップする際に、量よりも質に重点を置くことを重視しています。

Zhai Diqiangは、外部プロジェクトへの投資は現在比較的控えめだと言いました。主な理由は、一部のプロジェクトの価格が高すぎるか、プロジェクトの質が十分ではないためです。同時に、外部プロジェクトと比較して、親会社のSFグループと話し合ったプロジェクトは彼らにとってより簡単で、競争を心配する必要はないと言いました。コアは資産の質を確保することです。

地域の選択に関して、Zhai Diqiangは、今後のSFエクスプレスの住宅プロジェクトのレイアウトの主な方向性は、依然として本土、特に南部地域に集中することだと指摘しました。これらの地域は本社に比較的近く、管理しやすいと考えています。同時に、グレーター・ベイエリアでのプロジェクトに焦点を当て、海外市場はSFエクスプレスグループの子会社であるケリー・ロジスティクスが東南アジアで開発したプロジェクトにも焦点を当てるとも述べました。これらはすべて、一部の中長期投資プロジェクトの対象となります。SFエクスプレスREITの開発は、SFエクスプレスグループの戦略的開発方向とも一致します。

Zhai Diqiangによると、プロジェクトの場所は非常に重要です。「物流のタイミング要件は非常に重要なので、テナントにとって場所は非常に重要です。」

4。結論

安定した投資タイプとして、物流不動産REITは、安定した賃貸収入と物流プロジェクトの長期的な成長の可能性に依存しています。REITの管理者にとって、市場の不確実性に対処するために、リスク管理を継続的に検討する必要があります。この分野では、SF REITは好調でした。

同社はSFグループの強力なサポートに頼っており、スムーズなコミュニケーションと協力、優れたプロジェクトレイアウト、質の高い運営を駆使して競合他社との差別化を図っています。SFリアルエステートは、安定した事業戦略を維持しながら、資産規模を拡大し、将来の成長に備えるために、合併や買収の機会を継続的に模索しています。現在、電子商取引の発展と世界貿易の成長により、SF不動産は引き続きこの分野での競争上の優位性を活用し、投資家に安定したリターンと成長の可能性を提供することを期待する理由があります。