作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

物业企业曾是资本市场上的宠儿，如今行业潮水退去，它们也需要重新出发，找到自己穿越行业周期的突破口。

万物云董事长朱保全认为，当下是物业企业走出独立行情的好时机。

5月10日的股东周年大会上，朱保全表示，在当下中国房地产市场中，从最基础的物业运营逐步转向深耕资产运营（AM），对于物业管理者、大厦管理人，是一次极好的机会。

朱保全指出，一个轻资产物业企业走到今天，未来它的发展是需要迭代升维的。

在他的日本考察之旅中，大和房屋给他留下了深刻印象。大和房屋就是从公寓运营转为帮土地主定制开发，设计投资回报，提供一揽子服务。“也就是说，后期运营如果能够与前期改造方共同参与，也会使得这些重资产投资事半功倍”。

在朱保全看来，物业企业如果能够向上延展，反向订制不动产与设施投资，那就会形成完全不同的格局。就像大和房屋一样，可以确保租赁公寓能够实现应收账款占比90%，还加强了自身投资能力。

如今，在掌握最基础的物业运营管理之后，如何向更上层的资产管理、基金管理延伸，就是万物云正在思考和实践的。这也事关万物云能否率先突破行业眼下困境，走出独立行情。

朱保全提出，2023-2025这几年会是行业的分水岭。物企想要翻过分水岭，从地产开发产业链的末游走向基于不动产持有的消费新时代，就要摆脱路径依赖。

这也是物企走出地产开发周期调整的阴影，实现价值回归的重要出路。

2018-2020年，随着地产行业多年高歌猛进，头部房企规模跃升，房企物管板块的身价水涨船高，物业行业也迎来上市、并购的热潮。

然而随着地产开发行业进入下行周期，物业企业来自关联单位的收入、毛利都大幅下降，物业企业的股价也随之跌落。

对于如今的物企而言，想要活下去、活得好，单纯靠住宅物业业务拓展，或是回购、高管增持挽救股价还不够，亟需从根源入手，转变商业模式，让资本市场对其建立一个全新的价值评估模型。

中指研究院指出，近年来，以城市服务、IFM（综合设施管理）、商业运营等为代表的创新型服务强势崛起，为物业管理行业打开了更大的想象空间。随着上市物企独立性增强，关联方风险逐步出清，物业股价值有望回归。

深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜也预测，未来头部物企中，强周期、与房产开发高度相关的业务将逐渐淡出，向具备较强可持续性的业务倾斜，如团餐、设施设备服务、存量房相关资产服务等，并逐渐在细分市场形成差异化的竞争力。

从资本狂热的造富梦中醒来，方能看到企业真正的价值内核，改变也势在必行。

当物业板块从房企母公司中分拆出来之后，降低依赖，独立成长本就是应有之义。只是地产行业周期调整加速了这一进程。

作为去年实现上市以来首次营收和核心净利润双双增长，手握156亿现金，没有银行贷款的头部物企，万物云就是不错的探路先锋。

如今，跳出基础物管的红海，跃入资产管理的大蓝海市场，万物云想要大胆突破一把，这对行业来说是一场前所未有的挑战，虽然长征路远，但它已率先出发，掀起了这场行业变革。