久期财经讯，4月16日，本网站对中资地产美元债近半个月(4月1日至4月15日)的二级市场走势进行了分析。

4月上半月，中资地产美元债二级市场情绪疲软，投资级地产债呈下行趋势，高收益级出现明显下跌。值得注意的是，人民银行上海总部、国家金融监督管理总局上海监管局组织召开上海经营性物业贷款集中签约会议，8家沪上主要商业银行以及12家房地产企业参会，其中包括龙湖集团、南丰集团等企业，签约贷款金额146亿元。

投资级呈下行趋势，高收益级跌幅明显

如下图所示，4月上半月，万科企业债务问题拖累地产板块整体走弱，投资级地产债呈下行趋势。

其中，中国金茂透露，公司正在就一笔7月到期的40亿港元银团贷款的再融资事宜与银行进行讨论并已获得进展，并表示已备足资金用于偿还6月到期的2.5亿美元债，同时公司获控股股东中化香港增持1750万股。在板块普遍下跌的情况下，其短端票据CHJMAO 4 06/21/24、CHJMAO 3.2 04/09/26收益率涨幅分别近160bps和16bps，估值仍保持稳定。

此外，希慎兴业HYSAN 4.1 PERP收益率下行约44bps，估值上涨近1pt，此前公司已对该只债券发起现金购买要约;绿城中国GRNCH 2.3 01/27/25收益率下行约44bps，估值上涨约0.5pt;华润置地CRHZCH 4.125 02/26/29估值下行近1.6pt，收益率上涨约40bps。

4月上旬，高收益级及无评级地产债出现明显下跌，长短端价差有所收窄。

万科企业的债务情况再次引发市场关注。公司表示，的确遇到了阶段性经营性困难、流动性短期承压，并回应称与险资商谈债务问题是常规性业务沟通。另外，据媒体报道，深圳国资委和大股东深铁集团对公司均有不同方面的支持，预计落地后可帮助公司释放流动性百亿以上。公司表示，现已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，有信心将今明两年的债务规模下降1000亿元，债务风险获得实质性化解。此外，公司称，2024年的境外债券只有二季度还有折合人民币56亿的债务到期，公司已经提前启动了相关置换和还款准备工作。受相关舆情影响，公司多只境内债呈下行趋势，其存续美元债亦出现明显下滑，其中短端票据小幅回落，VNKRLE 4.2 06/07/24下行约15%，长端票据VNKRLE 3.975 11/09/27、VNKRLE 3.5 11/12/29价格跌幅超20%，目前均价保持在40美元以上。

目前，新城系房企的债务问题同样获高度关注。据媒体报道，新城发展一季度融资约30亿元，2/3为经营性物业贷，现子公司新城控股仍有约400亿元估值的投资性物业处于未抵押状态。公司及其子公司今年约有8亿美元的债务到期，对此，公司计划增加销售回笼和以经营性物业贷偿还到期债务。同时，公司表示最快将于本月发行由中债增提供担保的新境内债。受相关利好融资消息带动，FTLNHD 4.8 12/15/24和FUTLAN 4.45 07/13/25价格涨幅均超25%。

近日，金地集团亦表示已针对即将到期的债券制定一系列措施，将积极拓展融资渠道。根据久期财经数据显示，下半年公司仅有一只金额为4.8亿美元的境外债即将到期，GEMDAL 4.95 08/12/24上涨近4%，价格稳定在80美元左右，此前公司于本月到期的境内债券本息均如期兑付。

另外，据媒体报道，在引入太盟投资集团、中信资本等5家机构的600亿投资后，万达商业旗下大连新达盟商业董事会将进行重组，预计重组事宜将在第二季度交易目标交割时同步完成。同时，公司已协议出售豪华游艇制造商Sunseeker予一家境外投资公司，预计最快于5月达成交易。其旗下美元债DALWAN 11 02/13/26上涨约6%，3只存续美元债目前均价在70美元以上。

消息面上，中骏集团控股CHINSC 7.375 04/09/24未偿还本金额为5亿美元，于4月9日除牌;正荣地产控股称其合并范围内子公司新增37笔到期未能偿还的债务，债务金额合计82.83亿元;正荣地产预计无法在ZHPRHK 7.875 04/14/24到期时支付其未偿还本金以及应计未付利息，公司正寻求法院许可取消定于2024年5月2日举行的聆讯;金辉控股已对2024年到期的3亿美元票据完成兑付，已结清所有公开市场发行的信用类债券;富力地产3只美元票据同意征求已获通过，交换要约有效投标本金额合计超15亿美元，本金总额约7.26亿美元的现有票据已有效投标，以兑换Tranche C永续债券，总本金为2亿美元的Tranche C永续债券已分配给相关持有人;大发地产的前任董事会主席及创始人被一家公司提起诉讼要求其偿还6400万美元及应计利息，此公司持有其违约票据DAFAPG 12.375 07/30/22的5000万美元;上海宝龙实业“19宝龙MTN002”及“20宝龙MTN001”触发交叉保护条款已提前到期，目前未能按期足额偿付加速到期本息;融创房地产集团新增23项失信行为，公司及其余各被告正在积极尝试与原告协商解决方案;融创中国根据日期为2023年11月20日的新票据的契约，选择于利息支付日期以实物支付新票据的全部利息;中国奥园以实物支付CAPG 5.5 09/30/31的1375万美元的利息，相关全球票据的未偿还本金额为5.1375亿美元;景业名邦集团已偿还若干后续违约借款本金额7500万元，并已获得2025年票据持有人同意，放弃票据项下集团其他债务所产生或可能产生的任何违约事件;世茂集团称建银亚洲向香港特区法院提出对本公司的清盘呈请，涉及本公司的财务义务金额约为15.795亿港元，公司将结合其境外重组的进度，考虑是否需要向高等法院申请认可令;时代中国控股称恒生银行向香港特区法院提交针对公司的清盘呈请，有关约1.732亿美元及7.314亿港元的财务责任，首次聆讯日为7月3日;碧桂园现已委聘年利达律师事务所担任境外债务重组的主要法律顾问，主要财务顾问正持续推进现金流模型的准备工作;弘阳集团债权人小组就修改后的重组方案与该公司达成共识，法院同意将清盘聆讯押后至4月29日;佳源国际控股与债权人尚未就重组条款达成最终协议，但公司将继续与债权人保持积极沟通，以在切实可行情况下尽快落实重组方案的条款;花样年控股重组支持协议的最后截止日期再次延长至4月19日;融创中国称重庆象屿置业及其关联方拟以5.4亿元最终实现收购象融合(重庆)置业51%股权及相关债权;恒大汽车拟议交易及债转股的条款修订尚未取得任何进一步进展，确认拟议交易及债转股将不再进行;上置集团以总代价为34.1亿元出售上海金心置业51%的股权及相关债权权利;永辉超市已收到出售万达商业股份第二期款项转让价款共计2.9亿元，仍1亿元款项尚未收到。

“以旧换新”有望提高楼市活跃度，6月美联储降息预期减弱

根据久期财经数据显示，截至4月15日，2024-2026年到期地产美元债的价格和收益率分布如下。由于投资级债券主要受到美国基准利率的整体影响，价格基本集中在80-100的区间;而高收益及无评级债券则因受信用风险的影响，房企个体差异较大，价格和收益率(已剔除500%以上的离群值)较为分散。

4月1日至4月15日期间，中资地产美元债二级市场情绪疲软，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数期间上行0.04，最新报144.7，到期收益率下跌0.45%，最新报18.83。

国内方面，多地相继推出“以旧换新”政策，旨在进一步激活刚需及改善型购房需求。“以旧换新”一方面可以快速完成保障性住房供应目标，另一方面也有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手房链条，促进房地产市场修复。短期来看，“以旧换新”政策有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善性住房需求释放。

据国家统计局数据，2024年1-3月，全国房地产开发投资22082亿元，其中，住宅投资16585亿元，下降10.5%;新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%;新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。

海外方面，美国劳工统计局公布的最新数据显示，核心CPI较2月份环比上涨0.4%，较上年同期增长3.8%，与上月持平，连续三个月超预期。市场对美联储在未来降低借贷成本的预期有所降温，根据CME美联储观察显示，6月会议上降息的可能性已降至20%以下，远低于数据公布前的56%。