地產“以舊換新”有望推動房地產供求關係更快趨向平衡4月政治局會議定調後，地產“以舊換新”的城市範圍和政策力度有望加碼。
智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研報稱，地產“以舊換新”有望推動房地產供求關係更快趨向平衡4月政治局會議定調後，地產“以舊換新”的城市範圍和政策力度有望加碼，通過直接消耗庫存，對平衡房地產供求關係施加更大影響。後續需要關注收儲規模和定價方式，以及中央長期低成本資金的支持情況。據測算，消耗高庫存城市10%-30%的取證待售庫存需要投入0.56-1.68萬億元收購資金。
重點推薦：1)A股開發：招商蛇口(001979.SZ)、城建發展(600266.SH)、濱江集團(002244.SZ)、建發股份(600153.SH)；2)港股開發：建發國際集團(01908)、華潤置地(01109)、中國海外發展(00688)、龍湖集團(00960)、越秀地產(00123)；3)物管公司：華潤萬象生活(01209)、保利物業(06049)、萬物雲(02602)、招商積餘(001914.SZ)、濱江服務(03316)。
華泰證券主要觀點如下：
地產“以舊換新”有幾類模式？
本輪地產去庫存的抓手或是住房“以舊換新”，目前已有超30個城市自發出臺相關政策，大體可分爲政府收儲、換房補貼、優化交易三類模式。政府收儲指房企或城投平台收購居民持有的二手住房，同時促成居民換購新建商品住房；換房補貼指地方政府對於規定期限內完成“賣舊”和“買新”兩筆交易的居民給予一定補貼；優化交易指地方政府協調房企和中介機構爲住房“以舊換新”提供解約保護期、房源推廣等交易便利。從政策發展脈絡來看，24年4月以來住房“以舊換新”的政策力度和城市能級出現提升。
政府收儲如何執行、試點效果如何？
鄭州、南京均於4月推出政府收儲模式的“以舊換新”，由於城市能級較高、收儲規模較大，引發了市場的較高關注。我們總結了兩個城市政府收儲方案的關注點，總體來看鄭州方案對於市場供求的影響力更大，對於換購新房的准入標準相對寬鬆，但制定了較爲嚴格的房屋收購標準。鄭州和南京的政府收儲模式取得了當地居民的積極響應：鄭州方面，截至4月底報名申請368個，其中符合收購條件房源194套，佔試點名額的38.8%，5月10日提前結束試點並在全市推廣；南京方面，從4月27日上線至5月5日，微信小程序“寧換新”平台登記意向報名3610組，初審符合條件2947組。
地產“以舊換新”的後續關注點，尤其政府收儲需要花費多少資金？
地產“以舊換新”仍處於因城施策的試點階段，各地模式差異較大，後續仍需關注：其一，收儲規模和定價方式影響最終效果。從對房地產市場供求關係影響程度的角度來看，政府收儲>換房補貼>便利交易，但相應的對於地方財政的資金負擔也是由大到小；如果推廣政府收儲模式，收購規模、收購標準、新房換購標準等具體細節仍有較多可待商榷之處，如何公允地爲二手房定價是該模式的一大難點。
其二，模式完善需要長期低成本資金的助力。地方財力受限，需要關注是否有政策性銀行或其它中央資金爲地方收儲提供進一步支持。若要消耗去化週期超過18個月的高庫存城市10%-30%的取證待售庫存(對應去化週期縮短10%-30%)，華泰證券測算，需要投入0.56-1.68萬億元的二手房收購資金。
風險提示：行業政策、行業基本面下行、部分房企經營風險。