観点ネット 近年、和泓サービスグループ株式会社は2023年12月31日までの財務年度の業績公告を発表しました。

2023年、和泓サービスの総収入は13.13億元で、前年比で26.1％増加し、マージンは3.36億元で、前年比で13.9％増加し、マージン率は25.6％です。税後の純利益は約1.14億元で、前年比で10.1％増加し、純利益率は8.7％でした。親会社に計上された当期純利益は7789.9万元で、前年比で13.4％増加しました。

2023年12月31日時点で、同社は管理中のプロジェクト数が335に達し、総管理建物面積は5576.5万平方メートルです。開発業者による区分に基づいて、その管理面積の15.8％はアソシエイトの和泓置地グループから、84.2％はサードパーティーのプロパティ開発業者から来ており、株式市場でアソシエイトに依存度が低い企業の1つです。

和泓サービスは、この結果を達成する主な方法がM＆Aである。同社が上場した後の発展を総合的に見ると、M＆Aはその強力な一手となっており、2023年という行業のM＆Aが一時停止状態であったにもかかわらず、同社は依然として驻马店物業会社と四川仁郡物業会社の両方を買収しました。

同社は収益や規模の急速な増加を実現することができた主な理由もM＆Aに依存しており、それが相対的高い商誉値を引き起こしています。同時に、M＆A市場が「消火」状態にある今、同社は成長速度が鈍化する苦境に直面しています。

成長速度が急減する

和泓サービスの収入は主に物業管理サービス、コミュニティ付加価値サービス、非所有者付加価値サービスの3つの部門から得られています。

2023年、物業管理サービスの収入は約9.87億元で、前年比で26.7％増加し、総収入の比率は約75.2％です。コミュニティ付加価値サービスの収入は約2.53億元で、前年比で約43.7％増加し、総収入の比率は19.3％です。非所有者付加価値サービスの収入は約7230万元で、前年比で約15.4％減少し、総収入の比率は5.5％です。

物業管理サービスの高速な成長の下、和泓サービスは2023年の年間総収入が前年比で26.1％増加し、その要因の1つは2022年4月と10月に2つの関連会社を買収したことで、それにより2.14億元の物業管理サービス収入と0.55億元のコミュニティ付加価値サービス収入をもたらし、それぞれの部門収入の比率が約21.68％、21.74％でした。

和泓サービスの業績はM＆Aの影響を受けており、M＆A市場がもはや「消火」状態であるため、同社の業績成長速度は減速しています。

2020年と2021年、和泓サービスはそれぞれ5社、7社の関連会社を買収し、超高い業績成長を実現しました。しかし、2022年と2023年の間に、同社は毎年2社の関連会社を買収したため、業績成長速度が急速に低下し、2022年の業績成長率は84.4％から35.8％まで低下し、減少率は48.6％に達しました。

同社のマージン率も影響を受けており、2019年から2023年にかけて、それぞれ33.9％、35.8％、34.5％、28.4％、25.6％と年々下がっている傾向があります。

2023年の業績報告書によると、マージンの減少は事業拡大と関連会社の買収に起因する従業員コストの増加が主要因であるとされており、同時に、新たに買収した関連会社の物業管理サービス部門のマージン率が低いため、全体的なマージン率水準に影響を与えています。

2023年、同社の3つの主要な事業部門のマージン率が前年比で低下しています。そのうち、物業管理サービスのマージン率は22.1％で、前年比で2ポイント低下しました。社区付加価値サービスのマージン率は38.9％で、前年比で6.3ポイント低下しました。非所有者付加価値サービスのマージン率は、前年比で6.2％減少して26.5％になっています。

期末までの総建物面積は約6470万平方メートルで、前年比で3.7％増加し、中国の17の省と直轄市に入居しており、管理されているプロジェクト数は335で、総管理建物面積は5576.5万平方メートルで、前年比で約8.6％増加しました。

地域的には、西南部が同社の重点地域であることが示され、53.0％を占め、東部地域は22.0％、北部地域は10.9％、南部、北東、中部地域はそれぞれ7.1％、5.1％、1.9％を占めています。事業の分野別に分けると、住宅物業が93.7％を占め、非住宅が6.3％を占めています。

M＆Aの痛み

2019年7月、和泓サービスは香港取引所に上場しました。それ以降の発展を見ると、同社の急速な進歩を実現するために、和泓サービスはM＆Aを目指しました。

同社が上場した後に得た純資金は、約7580万香港ドルであり、募集規定に基づくと、その51.8％は他のプロパティ管理会社を買収するために使用され、ビジネス規模を拡大し、市場地位を固めることができました。

さらに、和泓サービスは2020年6月と2021年2月にそれぞれ8000万株を調達し、それぞれ約1.01億香港ドル、1.58億香港ドルの純資金を調達しました。両社とも主にM＆Aに使用されました。

2020年から2023年まで、同社は不完全な統計により、総額約56億元を投資して、16の物流企業の買収を完了しました。同じ期間中、現金及び現金同等物の規模はそれぞれ、2.92億元、3.91億元、2.76億元、3.78億元でした。

頻繁な買収により、同社の商標サイズは急速に拡大し、2020年から2023年にかけて、それぞれ0.6億元、29.3億元、48.2億元、46.1億元に達し、総収入の14.3％、38.2％、46.3％、35.1％に相当し、3年間の複利成長率は97.8％に達しました。

大規模な商標はリスクを伴います。特に、現在の揺れる業界環境では、同社は当初の買収の影響を受ける可能性があり、大量の商標の引当金が最終的に財務諸表に記載される可能性があります。

同社は現在、商標の引当金損失を確認していませんが、これは、同社がこれまでに買収したすべてのターゲットが優良だったことを示すものではありません。

2023年12月1日、和泓サービスは、3年前に買収した貴州星际物業の51％の株式を元の株主に返却しました。返金の合計額は2550万元です。財務データから見ると、貴州星际物業は、2021年、2022年にそれぞれ1139.98万元、1036.32万元の税引き後の利益を実現し、2023年前10カ月の净利益は510.16万元となり、業績が著しく低下しました。

この売却により、同社の商標サイズも前年比で減少しました。

商標以外にも、和泓サービスは大きな未収金の回収問題に直面しており、回収サイクルも長いです。

減価償却引当前、同社の取引債権残高は約4.75億元です。そのうち、サードパーティからのものは3.98億元で、全体の83.76％を占めます。関係会社からのものは7709.4万元で、全体の16.24％を占めます。

今年の備え付け割当額は8636.4万元で、前年同期比で27.44％増加しました。まだ現在の帳簿に記載されている3.88億元の取引債権のうち、1年以上の老舗分野が1.38億元占めています。

期末時点で、取引債権及びその他の貸借対照表の残高は5.65億元で、総収入の43.05％を占めます。

全体的に、和泓サービスは過剰な拡大による苦痛を味わっており、現在の在庫市場では、業績の成長を遂げるために、拡大によるパスが途絶えてしまいました。