行穩致遠，更顯經營韌性
自去年口岸通關以來，深圳已成爲香港居民週末遊玩的熱門目的地，港人北上消費逐漸成勢。
在這一趨勢下，作爲深圳CBD區域最受歡迎的購物中心“深圳福田星河COCO Park”因其地理位置優越、有着時尚潮流的DNA以及豐富的品牌入駐，疊加推出了一系列獨具特色的“港潮流”活動，吸引了香港特首和深圳市長的親臨體驗，也成爲了港客北上首選目的地。
星河COCO Park自2006年開業以來，便以其獨特的定位在全國範圍內獨樹一幟，不斷推陳出新，在不斷變化和競爭日趨激烈的外部環境下，它總能隨潮流而動，準確把握市場機遇，不斷煥新。這背後離不開大灣區商業運營服務商——星盛商業的精心運營。
然而，星盛商業並非只有城市型購物中心COCO Park這一個品牌和標杆，其旗下還擁有區域型購物中心COCO City、社區型購物中心COCO Garden以及高端家居購物中心星河·第三空間等多個品牌，共同構成了其豐富多樣的商業版圖。
近日，星盛商業發佈了2023年年度業績，顯示公司在宏觀經濟環境充滿挑戰的背景下，仍實現了營收和淨利潤的雙位數增長：營收達到了6.35億元，同比增長13.0%；歸母淨利潤也達到了1.71億元，同比增長10.9%。
全年實現經營性現金淨流入2.99億元，同比增長84.9%，淨現比爲1.75，實現有質量的利潤；全年股息每股13.0港仙，同比增長23.8%，派息率高達70.0%。
面對宏觀經濟週期的擾動，星盛商業是怎麼實現如此傲人成績？想必衆多投資者很想探究一二，筆者就基於公司此次業績表現，探尋其逆勢增長的秘訣。
一、多模式實現全面增長，未來發展具有確定性
星盛商業作爲大灣區領先的商業運營服務供應商，通過深度佈局多品牌購物中心，爲物業業主和租戶提供包括物業管理、品牌管理輸出以及整租服務等在內的全面解決方案，從而實現穩健盈利。
具體來說，公司不僅提供增加客流量、提升物業價值等全方位的商用物業運營服務，還向合作伙伴輸出寶貴的品牌和管理經驗，由此獲得品牌使用費和管理諮詢費等多元化收入。此外，通過整租模式下的物業改造和高效運營，公司也成功實現了租金收入和資產增值。
2023年，星盛商業在各大運營模式下均取得了顯着增長。其中，委託管理服務、品牌及管理輸出服務、整租服務的同比增長率分別達到6%、5%和98%，充分展現了公司業務的強勁增長勢頭。從另一維度來看，客戶合約收入和租賃收入也分別實現了10%和99%的同比增長，進一步印證了公司的卓越運營實力和市場認可度。
來源：公司業績
在項目區域佈局上，公司聚焦經濟發展活躍、潛力較大的高能級城市，堅持戰略和區域聚焦，穩健外拓。這種策略不僅確保了公司物業資產的優質性，也爲公司的持續發展奠定了堅實基礎。
截至2023年，公司於深圳已開業購物中心11個，於大灣區已開業18個，星盛商業合約面積約284萬㎡，開業面積約165萬㎡，已開業項目27個。
來源：公司資料，格隆彙整理
從經營成效和運營效率來看，公司已開業項目在2023年實現了累計同店銷售增長18%和累計同店客流增長39%的優異表現。同時，年底出租率和收繳率也較2022年底分別提升了0.3個和1.3個百分點，達到92.8%和99.8%的高水平。此外，合作商戶數量也增至5000家，較上年增長4.2%，彰顯了公司強大的商業運營能力和與商戶之間的緊密黏性。
來源：公司資料，格隆彙整理
展望未來，星盛商業的發展充滿確定性。2023年，公司成功將旗艦產品線COCO Park從深圳拓展至廣州南沙和荔灣，並進一步進入福建市場，實現了灣區雙中心及全國化戰略佈局的重大突破。
除了已開業的27個項目外，公司還有高達20個的項目正在緊密籌備中，從數量來看，多以社區型購物中心和區域型購物中心爲主。區域型和社區型購物中心屬於滿足人們日常生活需求的重要場所，通常集購物、餐飲、娛樂、休閒等多功能於一體，爲消費者提供一站式服務。而且區域型購物中心通常位於城市的重要或潛力發展區域，具有較高的客流量和人氣聚集效應；社區型購物中心則更貼近居民區，方便居民日常購物和生活需求。
因此，從公司佈局這兩類具有較高的商業價值的購物中心來看，預示着公司未來將會取得更爲豐碩的業務成果。
二、精細化運營、高質量發展
要達成上述好成績，追尋星盛商業的經營策略，堅持有質量、高質量的發展貫穿其中。
過去多年的積累，星盛商業已經構建出一套全產業鏈、全流程的商業管理體系，這不僅爲其積累了強大的商業運營能力，更匯聚了優質的商業資源，塑造了強大的品牌影響力，從而助力公司的高質量發展。
在標杆項目的打造上，星盛商業展示了其敏銳的商業嗅覺。將福田COCO Park打造港客第一目的地，不斷迭代激發項目新動力，通過多維度發力，成功將“流量”轉化爲“留量”；同時，再造標杆“星河WORLD·COCO Park”，基於深圳星河WORLD園區160萬M2純氧腹地和項目“都市漫遊地 ”定位，實現快城漫遊，打造深圳輕旅City Walk城市地標。
來源：公司資料，格隆彙整理
星盛商業始終堅持有質量的開業和市場化發展。2023年，公司成功實現了6個新項目的高質量開業，且都在其首進城市或區域，不僅受到了業界的一致好評，更爲地方經濟注入了新的活力。在多個第三方項目的運營上，其表現同樣亮眼，出租率實現了穩中有升。
公司堅持品質運營、深挖消費潛力，通過跨界資源聯動、會員體系升級、政府單位加持，撬動年輕群體關注度，在提升COCO品牌力的同時，助力營銷活動投入效能最大化。
在會員服務上，其創新的“五大友好”服務體系落地實施，以滿足會員的多元化需求；在會員體系上，原有的三級會員體系被成功裂變爲五級，進一步增強了會員的歸屬感和粘性。這些努力在2023年取得了顯着成果，公司會員規模、V卡會員、高端會員、線上訂單、會員復購率均實現了大幅增長。
來源：公司資料，格隆彙整理
此外，星盛商業還積極通過數字化賦能，打造了集商戶端、消費者端以及數據經營分析端於一體的智慧化零售管理系統，不僅大幅提升了經營效率，更爲公司的智慧化發展提供了有力支撐。
在消費復甦的大背景下，具備精細化運營能力的商管企業無疑將迎來新的發展機遇。憑藉其卓越的綜合實力和深厚的管理經驗，星盛商業有望在未來釋放出更大的價值，引領行業的高質量發展。
三、高現金、高質利潤、高回報
星盛商業不僅在商業運營方面取得了顯着的成績，其財務表現也同樣令人矚目。
多年來，公司的流動資產佔比都超過了60%，主要構成是現金及現金等價物、銀行理財產品。2023年，星盛商業的總資產爲23.25億元，期末在手現金14.37億元，約佔總資產的61.80%，有着良好的資產質地和充足的流動性。
2023年，公司繼續加大應收款項的催收，實現經營性現金淨流入2.99億元，淨現比達到1.75，期末在手現金14.37億元，實現資金收益3，924萬元。
淨現比通常用來判斷一家公司的利潤質量高低，2023年，公司實現歸母淨利潤1.71億元，經營性淨現金流入2.99億元，淨現比達到了1.75。就是說，公司平均每賺取一元利潤對應了1.75元的經營活動淨現金流入，經營活動淨現金流入遠高於其賬面淨利潤，淨利潤的含金量非常高。
如果拉長時間週期，我們不難發現，這並不是僅這一年的偶然，而是公司一以貫之的經營業績表現。
來源：choice
這也充分印證了公司經營管理的態度：堅持有質量的經營、追求高質量的發展。
對於投資者來說，上市公司持續盈利，且穩定加大現金股利分紅是其堅守長期主義投資，做到長期持股的重要考量指標。
公司自2021年1月上市以來，最近三年，公司的派息率依次爲45%、62%、70%，不斷攀升，最近的2023年每股派息13港仙，每股派息同比增長23.8%，派息率高達70%。
若以2024年3月22日的收盤價每股1.31港元計，公司的股息率達到了9.92%。
所以，可以說這是一家持續穩定高分紅回饋股東的公司。
如此健康、穩健的財務表現也爲公司的穩定運營和持續發展提供了堅實的基礎。
四、強大的股東保駕護航
在深入探討了星盛商業的精細化運營策略、高質量發展路徑以及卓越的財務表現之後，我們不難發現，這些成功的背後，除了公司自身的努力和實力之外，還有強大的後盾給予其支持，那就是其控股母公司——星河控股。
在業內，星河控股有着“穩健經營、高質量發展”的經營理念，且財務狀況穩健。2021年至2023年星河控股連續三年榮獲AAA主體信用跟蹤評級，評級展望穩定。2023年，在房地產行業下行的背景下，星河控股依然保持了穩定增長，銷售額和回款額近300億，同比增長18%；此外，星河控股2023年自持物業租金收入超30億，整體現金流保持穩定。
目前，星河控股開發及擁有的商業物業100%均由星盛商業運營。星盛商業保持着與母公司的長期穩定合作，未來星河控股仍將提供更多優質商業資產儲備，爲星盛商業業績的持續增長注入了較高確定性。
結語
綜上所述，星盛商業憑藉其精細化運營和高質量發展的經營策略，在2023年取得了良好的經營和財務業績，其健康的財務狀況和持續穩定的高分紅政策，也值得投資者認可。
展望未來，我們有理由相信，星盛商業將繼續保持穩健前進的發展勢頭，爲投資者創造更大的價值。