預計12月房企銷售增速仍將承壓，預計百強全年累計同比降幅或超10%。
智通財經APP獲悉，天風證券發佈研究報告稱，11月百強房企單月銷售金額同比下降26.6%，同比增速較2023年10月降低2.8pct。年末房企或加強促銷、推盤力度衝刺業績，但考慮去年12月高基數影響，該行預計12月房企銷售增速仍將承壓，預計百強全年累計同比降幅或超10%。供給端融資支持繼續遵循“三支箭”並行路徑，預計24年行業融資狀況有望迎修復。需求端高能級政策寬鬆延續，或帶動改善需求階段性釋放，長期效果仍需觀察，但該行認爲需求不穩、政策不停，看好供需政策同步發力對板塊行情的持續驅動，關注融資支持預期差。
天風證券觀點如下：
11月百強銷售額同比降幅再度擴大
2023年11月，百強房企單月銷售金額同比下降26.6%，同比增速較2023年10月降低2.8pct;1-11月累計銷售金額同比下降12.8%，增速較1-10月上升2.7pct。百強房企中，單月銷售金額39家環比增長，較10月增加6家，16家同比增長，較10月增加1家。整體來看，百強同比增速自7月年內低點連續四月上修後再次出現下滑，各性質房企同比普降，但目前銷售水平仍整體好於7-8月。該行認爲，銷售波動主要或與1)房價走弱，行業信心和市場預期仍處低位，對購買力形成制約;2)前期政策效力低於預期;3)9月限購限貸政策調整刺激需求階段性釋放後出現自然回落。4)部分房企流動性承壓對市場有所情緒。年末房企或加強促銷、推盤力度衝刺業績，但考慮去年12月高基數影響，該行預計12月房企銷售增速仍將承壓，預計百強全年累計同比降幅或超10%。
百強房企格局分化，龍頭央企增速回升
在TOP20房企中，僅華潤置地、招商蛇口兩家單月銷售額同比上升，分別同比+9%、+3%，其餘均同比下降，有5家房企降幅超30%，10家房企降幅超過20%。TOP50房企中，單月銷售金額同比增速前五房企分別爲深業集團(432.1%)、國貿地產(203.3%)、雅居樂(60.9%)、華潤置地(9.1%)、首開股份(8.9%)。分類型來看，1)地方國企方面，11月單月銷售金額同比-18.1%，較上月+7pct，好於央企/民企(-21.2%/-53.1%)，百強整體增速受民企影響較大，建發/越秀/華發11月單月分別同比-2%/-50%/-1%，較上月分別+11pct/-26pct/+18pct。2)央企方面，11月單月同比-21.2%，較上月-1pct，保利/中海/招蛇/華潤/金茂11月單月分別同比-15%/-7%/+9%/+3%/-30%，較上月分別+1pct/+13pct/+9pct/+22pct/-25pct。3)典型非國央企，萬科/龍湖/金地/新城/濱江11月單月分別同比-15%/-40%/-43%/-29%/-24%，較上月分別-25pct/-12pct/+3pct/-6pct/+7pct。11月百強房企延續分化格局，龍頭央企表現穩健，銷售增速呈回暖趨勢。部分國央企單月增速降幅較大，或與其推盤節奏及22年高基數有關。民企銷售表現普遍較乏力，預計信用資質對購房選擇的影響仍將持續一定時間，待民企融資支持進一步到位後或有望迎來改善。
非國央企融資環境改善或帶動銷售回暖
近日，央行等三部門召開座談會，強調一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資，對正常經營房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸，並提出擴大房企白名單。11月23號以來，已有建設銀行、農業銀行、交通銀行、浙商銀行、廣發銀行等多家金融機構召開房企座談會，聽取各類型房企融資訴求。涉及房企基本爲民營房企及混合所有制企業，部分出險房企也在參會名單中，包括萬科、綠城、龍湖、美的、濱江、新城、新希望、五新實業、雅居樂、碧桂園、萬達等近二十餘家房企。
該行認爲，銀行密集召集房企座談、摸底房企融資需求、制定專項支持等舉措，或旨在協助解決非國企融資難的行業共性問題，政策力度及推進速度均略超出預期。金融機構率先對信用資質的傾向性弱化對緩解居民端房企違約擔憂、推動民企銷售回暖均將起到積極作用。結合近期深圳二套房首付比例降低等需求寬鬆政策延續，政策雙向發力有望推動行業預期改善，該行預計24年房企銷售有望完成築底回升。
11月新房銷售同比下降11%，二手房銷售同比上升29%
新房市場上週成交437萬平，月度同比-11.01%，相較上月下降1.64pct;累計庫存16780萬平，二線、三線及以下去化加速，一線去化放緩。二手房市場上週成交184萬平，月度同比+29.47%，相較上月下降0.27pct。土地市場上週成交建面1075萬平，滾動12周同比-29.65%;成交總額222億元，滾動12周同比-29.37%;全國平均溢價率2.38%，滾動12周同比-0.38pct。
上週申萬房地產指數-4.89%，較上週下跌9.06pct，漲幅排名31/31，跑輸滬深300指數3.33pct。H股方面，上週Wind香港房地產指數-5.74%，較上週下降10.42pct，漲幅排序10/11，跑輸恒生指數1.59pct;克而瑞內房股領先指數爲-8.70%，較上週下跌18.17pct。
投資建議：供給端融資支持繼續遵循“三支箭”並行路徑，該行預計24年行業融資狀況有望迎來修復。需求端高能級政策寬鬆延續，或帶動改善需求階段性釋放，長期效果仍需觀察，但該行認爲需求不穩、政策不停，看好供需政策同步發力對板塊行情的持續驅動，關注融資支持預期差。
標的方面：
1)推薦優質地產龍頭：招商蛇口(001979.SZ)、保利發展(600048.SH)、中國海外發展(00688)，建議關注越秀地產(00123)、華潤置地(01109);
2)推薦低估值物管企業：招商積餘(001914.SZ)、保利物業(06049)，建議關注萬物雲(02602)、金科服務(09666);
3)建議關注保障房及城中村改造主題：綠城管理控股(09979)，城建發展(600266.SH)、中華企業(600675.SH)。
風險提示：行業信用風險蔓延;行業銷售下行超預期;因城施策力度不及預期