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一學就懂的宏觀經濟課

3795人 學過2023/11/15

【2023年9月解讀】利率飆升?! 美國住房市場會重現2008的危機嗎?

涵蓋美國所有九個人口普查分區的標準普爾Case-Shiller全國房價指數在6月環比上漲0.7%,讀數僅比一年前的歷史峰值低0.02%。

由於需求繼續超過供應且抵押貸款利率上升,六月份房價連續第五個月上漲。

想知道近年美國房地產市場到底發生了什麽?可以閱讀我們的《一學就懂的宏觀經濟課》: 美国房价高企,是机会还是风险?

房價再次上漲,未來怎麽走?

雖然抵押貸款利率上漲、銷售下滑,但是房價仍然逃不過上漲。這是為什麽呢?

罪魁禍首還是庫存問題——住房供應不足。

雖然由於利率飆升,需求下降,但是庫存的問題顯然更為嚴重。2012年至2022年間,美國平均每年組建家庭140萬戶,但是平均每年開工住房只有120萬套。

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潛在買家可能首當其沖地受到這個問題的影響,因為短缺使得市場競爭變得非常激烈,眾多的買家必須爭奪很少的可用房產。在這種情況下,買家在交易中幾乎沒有定價的權力,賣家掌握著選擇權和條款定製權。一些買家往往會出更高的價格購房,因此,買家之間的相互競爭進一步地推高了房價

這種短缺其實並不只是存在於現房,對於多戶住宅的新房也是如此。

由於抵押貸款利率和價格的上行導致了居民對單戶住宅的需求下降,建築商開始減少單戶住宅的開工量從而轉向多戶住宅,因為租賃市場仍然有利可圖。盡管在加快多戶住宅建設,但住房供應缺口仍在擴大。在火爆的租賃市場下,美國全國租金水漲船高,在2022年6月創下歷史新高。

那麽未來房價還會上漲嗎?對於這個問題,市場上有兩種聲音。

一方面,庫存不足的問題很難在短期內得到有效解決,在很大程度上為房價上漲提供支撐。Zillow首席經濟學家斯凱拉·奧爾森(Skylar Olsen)也這麽認為,她的最新預測稱,到2024年房價仍將持續上漲。房地產企業家芭芭拉·科克蘭認為「一旦利率下降將意味著更高的房價」

另一方面,Black Knight的數據顯示,2023年7月份房價再創歷史新高,但漲幅卻低於25年的平均水平,這可能是放緩的信號。

住房市場會重現2008年的危機嗎?

美國房地產市場具有高度金融化的特點,大量房地產抵押貸款通過資產證券化的形式成為金融資產,使得MBS逐步發展成為除國債之外最大的固定收益市場。作為金融重要的一環,美國房地產市場存在的風險對全世界範圍都有重大的潛在影響。

上一次美國房地產市場看起來如此泡沫是2005年至2007年,房地產泡沫破裂時,房價暴跌、全球經濟陷入了嚴重的衰退。

在美國,超前的消費習慣使得大量不具備還款能力的消費者通過按揭手段湧入了房地產市場。這就意味著如果房價大跌,將導致抵押貸款中抵押物貶值甚至低於貸款額度,而這些購房者一旦面臨還款壓力,可能會選擇主動斷供,這就大幅推升了房貸違約的可能。

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因此,不難理解為什麽投資者存在疑慮:美國房貸違約率是否有再度上行的可能?會重現2008年次貸危機嗎?

這個問題可以從兩個方面來考慮。bankrate的分析師認為,2023年與2008年的一個明顯區別是,2023年擁有抵押貸款的房主大多擁有良好的信用、較高的房屋收益和一筆固定利率的按揭貸款——整體負債情況遠高於15年前。美國居民杠桿率仍處於相對低位,房貸質量也明顯更好。一般而言,杠桿率越高,居民負擔越重,還款壓力越大,越容易產生財務風險。2007年次貸危機爆發前居民杠桿率已經接近100%。在2008年之後,美國居民部門開啟了漫長的去杠桿過程,而政府和非金融部門則開啟了加杠桿進程,截至2022年底,美國居民部門杠桿率為74.4%,與發達經濟體平均水平較為接近,較次貸危機時期已顯著下降。

更重要的是,經歷過2008年後,建築商對建設的步伐一直很謹慎。其結果是待售房屋持續短缺。NAR首席經濟學家勞倫斯·雲(Lawrence Yun)認為房價可能會出現下跌,由於供應不足,價格再次下跌30%的可能性非常非常小。總結來看,市場認為出現2008年次貸危機的概率很低。

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房屋建築股票已經過熱了嗎?

住房數據對債券和股票的價格影響並不像失業率數據那樣具有同等的經濟影響力,但當經濟周期轉向時,它可能非常有用。

強於預期的新屋開工可能有助於引發房地產板塊股價上漲,因為新房帶來的經濟增長將推高企業盈利。相反,在經濟放緩和利率下降的前景下,開工率低於預期可能會推低相關股票價格並推高債券價格。

對於未來房屋建築商的走勢,Realtor分析認為,美國房地產市場將繼續面臨新房嚴重短缺的困境,這是十多年來建築商建造的房屋數量不足以滿足人口增長造成的結果。千禧一代已經開始購買房屋,但購房率遠低於前幾代人。The Motley Fool的分析師認為,即使一些房屋建築商未來每股盈利出現下降,但「前景仍是光明的」,住房缺口使得房屋建築商加速開工以滿足需求,未來股價有望繼續上漲。

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声明:本內容僅用作提供資訊及教育之目的,不構成對任何特定投資或投資策略的推薦或認可。

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