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机构解读:金融委会议后,房地产行业将走向何方?

Moomoo News ·  2022/03/17 02:26

来源:中信证券研究,原文标题:《地产|如何理解防范房地产企业风险和向新发展模式转型》

国务院金融委召开专题会议,说明房地产企业风险不是个别问题,化解风险刻不容缓。我们相信,短期进一步促销售和鼓励项目并购的政策可期。当然,解决行业长期发展问题,则可能有政策推动企业走向新模式,即可能涉及空间持有、运营、更新、出租和服务业务。

受此影响,今天上午,地产板块强势回弹。旭辉永升服务涨超26%,华润万象生活、银城生活服务、碧桂园服务涨超22%,旭辉控股集团涨超23%,中国奥园、新城悦服务、保利物业涨超20%,龙光集团涨19.55%,中原建业涨22.5%,中国金茂涨19.32%,中海物业、碧桂园涨超16%。

机构认为,未来几个月是保行业信用的关键时间窗口,因城施策、需求侧托底的继续落实、房地产市场销售变化、并购的开展,都值得投资者紧密观察。

刘鹤副总理主持召开国务院金融稳定发展委员会专题会议

会议指出,要切实振作一季度经济,货币政策要主动应对,新增贷款要保持适度增长;关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。

之后,中国人民银行传达学习国务院金融委专题会议精神,要求防范化解房地产市场风险。银保监会传达学习贯彻会议精神,要求提升金融服务乡村振兴质效,助力「新市民」在城镇安居创业;坚持房住不炒,持续完善三稳长效机会,推动房地产行业转变发展方式,鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目,促进房地产业良性循环和健康发展。

此外,财政部表示,考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。这对于稳定购房预期,推动需求释放有正面影响。

化解房地产企业风险刻不容缓

我们认为,此次国务院金融委会议,旨在针对经济运转中最关键、市场最关心的话题。除了宏观话题之外,会议依次提及了房地产问题、中概股和境外上市问题,平台经济治理问题和香港市场稳定问题。

由此可见,从金融角度而言,房地产企业的相关风险已经不是个别企业的风险,且化解相关风险刻不容缓。

化解房地产企业风险的手段有项目并购,而项目并购的前提是销售稳定

银保监会再次指出重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。我们认为,项目并购是化解预售监管问题和交付顾虑的重要手段。可是,促成项目并购的前提是市场销售回款稳定,而推动销售稳定的前提是鼓励合理置业需求释放。

我们预计,政策有望继续发力,推动销售走出低谷。在需求侧手段中,对「新市民」的置业需求资金支持可能值得重视。

转型新发展模式,持有运营和服务业务值得关注。

会议还强调房地产企业向新发展模式转型。这就说明,虽然化解短期风险可能依靠并购和贷款投放,但解决行业长期问题,企业仍需适应全新时代。

简单而言,未来房价涨幅可能更缓(但并不等于房价要下跌),新房开发建设面积可能见顶,简单扩大再生产可能面临市场挑战。我们相信,房地产企业的未来主要在于对不动产空间的持有、运营和服务,包括满足新市民居住需求、满足租赁需求、满足老旧小区更新改造需求、城市空间服务业务机会等。

支持房地产企业向新发展模式转型的相关措施,我们认为有可能包含:继续做大基础设施REITs市场,纳入更多不动产基础资产类别;区分开发业务和城市更新、运维、租赁和服务等业务的股权、债权融资,更下力气支持新模式企业发展;充分盘活闲置资金,包括闲置的公积金和住房维修资金;加强房地产政策的可预期性,保持一般监管政策口径平稳。

风险提示:资金困难的房地产企业债务违约的风险;开发企业不断降价造成盈利能力受损的风险。

投资建议:我们认为,监管层充分认识房地产企业所面临的信用风险,并高度重视化解风险,是房地产市场软着陆的基本前提。未来几个月是保行业信用的关键时间窗口,因城施策、需求侧托底的继续落实、房地产市场销售变化、并购的开展,都值得投资者紧密观察。

虽然有一部分企业已经违约,一些企业仍面临债务展期之困,还有一些企业可能面临缩表挑战,但政策预计将有力托底需求,房地产行业应不会发生系统性风险。

我们看好高信用的地产公司,包括保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口、美的置业、龙湖集团、华润置地、绿城中国和滨江集团。我们也看好独立性强的物业管理公司,包括保利物业、华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、金科服务和碧桂园服务。

此外,我们认为一些此前跌幅较大的地产公司,如金科股份、碧桂园、新城控股、旭辉控股集团等公司,虽然面临缩表的挑战,业绩可能遭遇阶段性挑战,但可持续经营能力值得信赖。

编辑/Corrine

これらの内容は、情報提供及び投資家教育のためのものであり、いかなる個別株や投資方法を推奨するものではありません。 更に詳しい情報
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