過去の低資本提携拡大モードにおいても、招商局置地は利益の問題を抱えています。

3月14日の夜、招商局置地有限公司は2023年の業績を公表しました。

2023年度の各指数は、2022年度と比較して減少しています。

財務諸表によると、招商局置地の粗利率は、前年同期水準を維持していますが、「収入の増加が利益の増加につながらない」という状況が打破され、収益側、利益側ともにある程度減少しています。

利益のパターン

財務諸表を公表した翌日、招商局置地は2023年の投資家電話会議を開催しました。

参加投資家によると、2024年は企業の現金流安全の確保が重要であり、売上状況に応じて投資計画を立てる予定であるとのことです。

最新の財務諸表によると、2023年に招商局置地は288億元の収益を記録し、前年比約3.6％減少しました。剰余利益は12.2億元で、前年比約27.6％減少しました。

純親子会社の当期純利益の減少はより顕著で、年度比で約60％減少し、1.33億元を記録しました；基本的な利益は1股あたり2.72円で、前年比で約59.5％減少しています。

収益面から見ると、2023財年、招商局置地は2年連続の収益増加率の後、減少に転じ、収益は前年比で10.7億元減少し、減少率は3.6％でした。

収益の減少は、不動産販売の権益比率が低下したためであり、期間内に転記された面積は137万平方メートルで、前年比で8.5％減少しましたが、転記価格は前期に比べて上昇しており、したがって収益には大きな影響を与えていません。

その他にも、主要な販売都市である南京市は、収益面のプレッシャーの原因の1つでもあります。2023年度、招商局置地は南京市関連プロジェクトから109億元の転記収益を記録し、前年比で20億元減少しました。

参加投資家が伝えたところによると、招商局置地の財務責任者である陳燕氏は、「南京社は期間中に約20億元の収益の減少がありましたが、西安の転数収益は増加しました。その他のいくつかの都市もわずかに減少しており、企業の売上高は10.7億元減少しました。」と述べました。

粗利率から見ると、招商局置地の2023年度の粗利率は13.44％で、前年度の13.4％とほぼ同じです。投資家は、毛利率の安定性は西安企業のおかげだと説明しています。

参加した管理者は、「西安社の転記プロジェクトは、2023年度に比較的目立った成績を収め、他の都市の下降リスクを有効にヘッジしました。 その市のプロジェクト平均粗利率は23.4％に達し、したがって全体的な粗利率は去年の同期間と同じ水準を維持しました。」と説明しています。

所得面のプレッシャーが著しいだけでなく、利益面の減少率により注目されています。

報告期間中、招商局置地の年間剰余利益は12.52億元で、前年比で4.78億元減少し、28％減少しました。そのうち純親子会社の当期純利益は1.33億元で、前年比で1.97億元減少し、60％減少しています。

これを見ると、純親子会社の当期純利益の減少率がさらに低下しており、主な原因はプロジェクトの保有比率の構造的変化にあります。

単純に言えば、2023年度に、招商局置地が転記して利益を得たプロジェクトの保有比率は、若干低下しました。そのため、同社は2023年に新しいプロジェクトを追加する際に、引き続き西安市への投資を増やし、新しいプロジェクトの権益は高いものとしました。

2023年、招商局置地が新たに追加したプロジェクトは、高い権益特性を示しており、主要な支配的な5つのプロジェクトのうち4つが西安市から来ました。新たに追加されたプロジェクトの総宅地価格は82.2億元で、販売価値は175億元を超え、新しい総建物面積は91.63万平方メートルです。

その他にも合弁開発の道筋を完全に放棄しておらず、合弁会社に4つの新しいプロジェクトを追加し、資産面積は44万平方メートル、地価は50億元、資産価値は約95億元です。

2023年の投資戦略について分析した管理層は、「現在、当社も地名を選別しています。今後、取得される数の場所については、目下良好に見えます」と述べています。

持株格局

「競争禁止契約」によって制限を受けたことで、招商局置地は従来から規模の伸びを目指してきましたが、低対等協力モードは突破口の道程となりました。

低対等協力モードが既に企業に影響を与え始めていることに注意してください。

招商局置地は2022年以降、新規プロジェクトの持分比率を増やし、プロジェクトの益出比率を高め、今後の親会社当期純利益の割合を向上させたいと考えています。しかし、現在の状況からは、この戦略の効果がまだ約束されたものではありません。2023年の終わりまでに、招商局置地の親会社純利益は総剰余比率の10.62%、会社持分比率は28.22%であり、いずれのデータも過去5年間で最低です。

観察によると、主要な投資都市の中で、招商局置地は重慶において販売可能価値、プロジェクトの蓄積、平均対等比率が最も高く、87.58%に達しています。そのうち大多数のプロジェクトは100%の株式を支配し、最低のプロジェクトは長嘉匯プロジェクトと公園大通りプロジェクトで、これらのプロジェクトの権益比率は50%あります。

2023年末までに、招商局置地は重慶に12つのプロジェクトを持ち、総建築面積は646.46万平方メートル、将来の販売可能総建築面積は265.37万平方メートルです。しかし、重慶の不動産市場の景気が限られているため、収入に対する貢献は他の地域に及びません。

報告期間中、招商局置地は南京、句容、西安における売上高がそれぞれ1396億元、888.5億元であるのに対し、同時期の重慶はわずか121.2億元にとどまっています。

ただし、重慶の不動産市場に制限を受け、多くのプロジェクトが備わっているにもかかわらず、収入に対する貢献は他の地域に及びません。

招商局置地の南京、句容、西安の売上構成額は、報告期間中はそれぞれ1396億元、888.5億元でしたが、同期の重庆はわずか121.2億元でした。

さらに、楼市が依然として低迷しているため、重慶と他の地域との業績差がさらに広がり、他の地域のプロジェクト販売も大きな解決策が必要になります。

新メディアによると、2024年には全国的に販売環境が変化することが予想されており、今年1月から2月までの状況をよく見ると、1月には新築住宅市場が季節的に後退し、供給と需要の両端が約40%減少しました。

2月は伝統的な春節期間であり、新しい住宅の供給と需要は先月の傾向を維持し、約40%減少しています。2019年以来の同時期と比較すると、2020年2月よりも優れていますが、その時起きたことは周知の通りです。

「今後、売れにくい市場に直面する観点から、招商局置地は‘良質な製品、サービスの向上、营销の促進及び販売戦略の改良’の三方面から関連作業を行い、現在の市場環境に対応する予定です」とこの投資家は述べました。

その投資家は、招商局置地の経営陣は積極的にマーケティングし、迅速に回付することで去化の課題に対応すると述べました。企業にとって、政策環境は引き続き持続的に緩和されていると考えています。

招商局置地の経営陣は会議で「コア都市の政策はさらに緩和される余地があり、市場の窓口期を把握し、積極的にマーケティングを行います。製品の持続可能な開発に取り組み、製品の開発力とサービス力を向上させ、販売力に転換することで在庫を迅速に去化し、速やかに販売します」と述べました。

招商局置地は長年にわたり融資チャネルを確保して来ましたため、プロジェクトのホワイトリスト融資政策がそれに影響を与えることは限られており、その周辺効果は比較的小さいと考えられています。

経営陣は会議中に次のように述べています。「現在、ホワイトリストに掲載された協力プロジェクトは一部あるだけですが、その後の政策が進展するにつれて、運営が正常で、リスクがコントロール可能なプロジェクトも多数ホワイトリストに登録され、不動産業界及び企業の健全な融資発展を最適化する」と。