# この投稿2021年10月17日に発表されました。私の友人の一人が言ったことがあります。「REITに投資する価値はない」と。「受け取る配当は、株価の損失をカバーするために使われるだけで、長い目で見てもあまり稼げないはずだ」と。彼の信念は、マレーシアの住宅物件にあり、不動産ブーム時には彼の物件が5年で倍増しました。今日の投稿では、上記の友人の発言が本当かどうか確認してみましょう。.
以前、私はブログで書きました。どのシンガポールREITが最も頻繁に株式資金調達を行っていますか？EFR以外にも、負債を増やさずに資金調達する方法があります。それがパーペチュアル証券です。パーペチュアル証券は、Perps、Perpetual Bonds、またはPerpetual Notesとしても知られています。利率が高く、パーペチュアル証券を利用すると、既存の負債率をさらに低下させることすらできます。
パーペチュアル証券には満期日がないため、債務ではなく資本として扱われます。クーポン払い（利息または配当とも呼ばれます）は、所有者の同意なしにいつでも停止/延期することができます。コールスケジュールがあるかもしれませんが、引き換えるかどうかは発行者の判断によります。パーペチュアル証券について詳しくは、以下をご覧ください。
1）Money Senseによるパーペチュアル証券の理解
2)Investment Moatによるパーペチュアル債とREIT
3)Zuu Onlineによるパーペチュアル債について知っておくべきこと
4)Investopediaによるパーペチュアル債
では、現在、いくつのシンガポールREIT（およびREITに類似する企業）が彼らのバランスシートにパーペチュアル証券を保有していますか？その数は40のうち17であり、カウンターの40％以上です。下記にREITの既存リストを参照してください。
総債務=Perps + total borrowings
投資家がパーペチュアル証券を比較するための様々な指標があります。個人的には、Perps / total debtsを使用して、REITがより高い比率のPerpsを持っているかどうかを判断することをお勧めします。それでも、それぞれの指標に基づいて最高の5つのREITを見てみましょう。
上記から、AIMS APAC REITが3つの比較において最高得点を獲得し、LMIRTが最も高いパーペチュアル証券/時価総額比率を持っています。よく見ると、最上位の3つのカウンターが常に同じ3つのカウンターであることに気付くでしょう：AIMS APAC REIT、Lendlease Global Commercial REIT、およびLippo Malls Indonesia Retail Trustです。
現時点では、MASによるパーペチュアル証券を負債比率や負債コストの計算に含めることを義務付ける要件はありません。ただし、1月1日2022年以降、45％の負債率を超えた場合、パーペチュアル証券を調整済み利息カバレッジ比率（adjusted interest coverage ratio）の計算に含める必要があります。下記を参照してください。MASによる集合投資スキームのコード2021年7月1日に改訂されました。
近い将来、MASがすべてのREITにパーペチュアル証券を負債のコスト、利息カバレッジ比率（負債率45％以下でも）および負債率に含めるように要件を定めることを望んでいます。これにより、投資家に情報透明性の向上が提供されることが期待されます。また、観光業セクターや家賃改定に関するREVPAUの計算/基準が標準化されることを期待しています。
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*免責事項：このブログの資料は、私の研究と意見に基づいており、正確性、完全性、信頼性を保証するものではありません。金融アドバイスまたは事実声明として受け取ることはできません。このブログの材料の使用による誤り、抜け落ち、損失または損害については一切責任を負いません。このブログで提示された情報は、いかなる証券に関する買い、売り、または保有の推奨を表すものではありません。いかなる決定をする前に、常に自分自身のデューデリジェンスを行ってください。私のFacebookページを「いいね！」することでサポートしてください。
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$AIMS APAC Reit(O5RU.SG)$
$ARA LOGOS Log Tr(K2LU.SG)$
$ARA HTrust USD(XZL.SG)$
$CapLand India T(CY6U.SG)$
$CapLand Ascendas REIT(A17U.SG)$
$CapLand Ascott T(HMN.SG)$
$BHG Retail Reit(BMGU.SG)$
$CapLand China T(AU8U.SG)$
$CapLand IntCom T(C38U.SG)$
$CDL HTrust(J85.SG)$
$Cromwell Reit EUR(CWBU.SG)$
$Cromwell Reit SGD(CWCU.SG)$
$Dasin Retail Tr(CEDU.SG)$
$EC World Reit(BWCU.SG)$
$EliteUKREIT GBP(MXNU.SG)$
$ESR-LOGOS REIT(J91U.SG)$
$Far East HTrust(Q5T.SG)$
$First Reit(AW9U.SG)$
$FRASERS CENTREPOINT TRUST(J69U.SG)$
$FRASERS HOSPITALITY TRUST(ACV.SG)$
$FRASERS LOGISTICS & COM TRUST(BUOU.SG)$
$IREIT Global EUR(8U7U.SG)$
$IREIT Global SGD(UD1U.SG)$
$Keppel DC Reit(AJBU.SG)$
$KepPacOakReitUSD(CMOU.SG)$
$Keppel Reit(K71U.SG)$
$Lendlease Reit(JYEU.SG)$
$Lippo Malls Tr(D5IU.SG)$
$ManulifeReit USD(BTOU.SG)$
$Mapletree PanAsia Com Tr(N2IU.SG)$
$Mapletree Ind Tr(ME8U.SG)$
$Mapletree Log Tr(M44U.SG)$
$Mapletree NAC Tr(RW0U.SG)$
$OUEREIT(TS0U.SG)$
$ParkwayLife Reit(C2PU.SG)$
$PARAGONREIT(SK6U.SG)$
$StarhillGbl Reit(P40U.SG)$
$Suntec Reit(T82U.SG)$
$UtdHampshReitUSD(ODBU.SG)$

# この投稿2021年10月10日に投稿された記事です。私の友人の一人が言ったことがあります。「REITに投資する価値はない」と。「受け取る配当は、株価の損失をカバーするために使われるだけで、長い目で見てもあまり稼げないはずだ」と。彼の信念は、マレーシアの住宅物件にあり、不動産ブーム時には彼の物件が5年で倍増しました。今日の投稿では、上記の友人の発言が本当かどうか確認してみましょう。.
REITは不動産の取得やバランスシートの強化のために、株式公募（EFR）を通じて資金調達を行うことが一般的です。EFRとは、新株式を発行することによって資本を調達するプロセスを指します。年々シンガポールのREITで採用されている5種類の株式公募があります。
1）非公募発行
- 機関投資家または選定された投資家への誘致。
2）優先株式公募
- 小売投資家への譲渡権利がありません。権利は譲渡不可です。
3）株式公募
- 譲渡権利があり、権利期間中に譲渡できます。投資家は、オファーを受け入れるつもりがない場合は、譲渡可能な権利（未納入の権利）を売却することができます。
4）報酬ユニット
- 取得支払いのためにベンダーに新しいユニットを発行すること。
5）ATM公募
—公開市場での新しいユニットの提供であり、IPOに似ていますが、現在では一般的ではありません。
EFRの歴史
上場以来、EFRを行ったことがないREITは6つあります。
2019年5月に上場したARA US Hospitality Trust
2）BHG Retail REIT、2015年12月上場
3）EC World REIT、2016年7月上場
4）Lendlease Global Commercial REIT、2019年10月上場
5）Parkway Life REIT、2007年8月上場
2018年3月に上場したSasseur REIT
残りの部分については、以下に個々のEFRの記録があります：
＊株式併合前の価格
202回中、27回は優先的なオファリングで、35回は権利の付与であり、どちらもユニットホルダーに（除権日まで保有していた場合）新しいユニットを購読する機会を提供しました。実際には、既存のユニットホルダーが購読するよう強制されることがあるため、そのままでいると当然の分配が薄められることもあります。未存在のユニットホルダーにとっては、優先的オファリングや権利の付与は割引価格で株式を購入する機会を提供します。しかし、株価が短期間で優先的オファリング価格を下回ることが非常に多いです。権利の付与も同様に該当しますが、高い割引率のためにより長期的に行われます。
EFR頻度
REITは、複数のEFRタイプを同時に行う場合があります。たとえば、Frasers Centrepoint Trustは、アジア小売ファンドの残りの63.11％を取得するために、2020年9月/10月に非公募発行と優先的オファリングの両方を行いました。それでも、下記の頻度計算のために各々を個別のイベントとして考慮します：
34カウンターのうち、EFR頻度のトレンドが上昇傾向にあるカウンターは12、下降傾向にあるカウンターは10です。以下はリストです：
次に、異なる期間においてEFRを最も頻繁に行うREITはどれかを見つけましょう：
＊過去10年間、5年間、3年間の平均頻度について、複数のREITが2位と3位で同じ平均頻度を持っています。
すべての期間および過去10年間において、アセンダスREITが優勝です。過去5年間および過去3年間については、Mapletree Logistics Trustの物流を超えましたマップレトリー工業信託をそれぞれ優勝としています。
優先的オファリングおよび権利の付与頻度
次に、キャッシュコールイベントのみをフィルタリングしてみましょう。優先的オファリングまたは権利の付与を行った25のREITを以下に示します：
以下は概要です：
1）すべての期間において、最も頻繁にキャッシュコールを行ったトップ3のREITは、Manulife US REIT、IREIT Global、およびアセンダスREITです。
過去10年間、Ascendas REIT、CapitaLand China Trust、ESR-REIT、IREIT Global、Manulife US REITの5つのREITが3回キャッシュコールを行いました。
過去5年間、ESR-REITとManulife US REITの2つのREITが3回キャッシュコールを行いました。
過去3年間、Ascendas REIT、CapitaLand China Trust、ESR-REIT、Frasers Centrepoint Trust、IREIT Globalの5つのREITが2回キャッシュコールを行いました。
将来的なトレンドが続かないかもしれませんが、キャッシュコールの頻度が高いカウンターに投資している場合は、戦闘準備資金を保持することを検討することができます。株式公募に新しい場合、または優先株式公募に親しみを持っている場合、私の以前の投稿を参照して、キー日程と必要な資金を計算するためのスプレッドシートを提供しています。株式公募および優先株式公募のために注意すべき主な日程と数字EFRに申し込む場合に必要な資金を計算するためのスプレッドシートも提供しています。
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# これ 投稿します は2021年10月3日に公開されました 退職金。
以前に投稿しました IPO以降にすべてのシンガポールのREITに投資していたとしたら、どれくらいの利益が得られますか？これは、IPO以降のすべてのREITのリターンを計算します。19年以上REIT投資に携わってきた主人公のAh Nuahにとって、全体的なリターンはプラスです。今日は、別の角度から見たいと思います。史上最高値で買って今まで保有していたらどうなるでしょうか？
今回は、Gao Suayという別のREIT投資家の話をしましょう。彼の投資に対する態度は、のAh Nuahとまったく同じです 以前のIPOの投稿ガオ・スアイは、すべてのREITとBizTrust（REITと同様に運営されています）にそれぞれ5,000シンガポールドルを投資しました。それらについては何の調査もしていません。彼は購入後のニュースをフォローしたり、優遇提案や株主割当発行に参加したり、合併後に利益のために無給の権利や対価ユニットを売却したりしませんでした。
おなじみ？はい、どちらもすべて同じようにやっています。唯一の例外は、ガオ・スアイが非常にスエイ（運が悪い）で、いつも史上最高値でREITを購入していることです。彼が最初に購入したREITは、2007年2月のキャピタル・リテール・チャイナ・トラスト（現在はキャピタル・アンド・チャイナ・トラスト）でした。それでは、14年以上REIT投資を行った後の彼の業績を見てみましょう。
出典：ストックカフェ、タイガーブローカー、SgInvestors.ioの組み合わせ
*返品は5対1ユニットの統合に合わせて調整されますが、史上最高の価格は調整されません
^取引の最終日に売れました
上の表から、Gao Suayは51のカウンターに投資しました。つまり、 255,000ドル 資本。現在までに、彼は受け取っています 56,537.77ドル 配当金と同等 22.2％ 彼の資本の。上場廃止および停止されたカウンター（彼の資本の30,000シンガポールドルに相当）により、彼は実現資本損失を被りました 18,159.31ドル。彼の現在のポートフォリオの価値は 143,531.35ドル、含みきれない損失を伴う 81,468.65ドル。以下は簡単な要約です：
上記のパフォーマンスを見ただけで「痛い」と感じます。どのREITがCAGRが最も高く、最も低かったかを調べてみましょう。2021年には、ECワールドREIT、フレーザーズ・ロジスティクス・アンド・コマーシャル・トラスト、パークウェイ・ライフ・リート、サッサー・リートの4つのカウンターがあることに注意してください。したがって、彼らのCAGRは、短期的な価格変動によって大きく変動するため、良い指標ではないかもしれません。
上の表から、プラスのリターンのカウンターは8つだけで、残りの43のカウンターはマイナスのリターンをもたらしています。MACFKからのものは1つだけです。ケッペル・パシフィック・オークのUS REITがプラスのリターンを示し、MACFK関連のREITがCAGRの低い上位10位以内に入っています。とはいえ、MACFK（メイプルツリー、アセンダス、キャピタランド、フレイザーズ＆ケッペル）のパフォーマンスを見てみましょう。
*フレイザーズ・コマーシャル・トラストは、当初フレイザーズの関与なしにオールコ・コマーシャル・リートとして上場されていたため、除外されています。
** リッポ・モール・インドネシア・リテール・トラストは、メープルツリー・キャピタル（メープルツリー・インベストメンツ社の完全子会社）がマネージャーの40％を所有していたリッポ・メープルツリー・インドネシア・リテール・トラストとして上場していたため含まれています。2011年半ば、リッポ・カラワチTbkはメープルツリーから40％の株式をすべて取得しました。
*** PRIME US REITが含まれているのは、ケッペル・キャピタル・ツーがREITマネージャーに30％の持分を保有しているためです。Ltd. は、ケッペル・キャピタル・マネジメント社の完全子会社で、ひいてはケッペル・キャピタル・ホールディングスが完全所有しています。Ltd. はケッペル・コーポレーション・リミテッドの資産管理部門です。
Gao SuayがMACFK関連のカウンターにのみ投資したとしても、彼のリターンはそれほど良くありません。彼の資本金は 95,000ドル そして彼の総収益は-16,469.94ドル。彼が受け取った配当は 16,754.45ドル そして彼の含み損は 33,224.39ドル。簡単な概要については、以下を参照してください。
実際には、史上最高値で株を買い続けるようなことが実際に起こるとは思えません。とはいえ、この「極端な」ケーススタディは、MACFKであろうとなかろうと、すべての株には価値があり、その価値は時間とともに変化することを指摘する良い例になるはずです。ここでは、以前の投稿で述べたことを引用したいと思います：
「ファンダメンタルが非常に優れていても、MACFK関連のカウンターであっても、高額でREITに参入した場合、配当利回りが圧縮されているため、まともなリターンを得るのにかなりの時間がかかる可能性があります。予想よりも低い結果や市場のセンチメントによって株価が下落したり、多くの場合、理由もなく単に下落したりすると、事態はさらに悪化します。」
それで、次回、誰かが「任意の」価格で根本的に強力なREITに投資するように言われたら、もう一度考えてみてください。同様に、あまり知られていないスポンサーを持つREITは、投資家へのリターンの低下を意味しません。結局のところ、あなたの返品はあなたが支払って売った価格に大きく依存します。他人に頼るのではなく、常に自分でデューデリジェンスをしてください。そして、はい、「その他」はこのブログの資料にも当てはまります。
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1) 個人金融 ここでは、投資を始める前に何を準備すべきか、簡単な配当投資計画を立てる方法など、いくつかの基本的な関連トピックを共有しました。
2) REIT投資 ここで、REIT投資に関する私の考えと経験を共有しました。純粋な言葉遣いが退屈だと思うなら、楽しんで読めると思うコミックストリップ（ページ下部のリンク）から始めてもいいでしょう。
3) REIT分析 ここで、個々のREITに関するレビュー、同じセクター内のREITの比較、および毎月のSREITファンダメンタルレビューを共有しました。
4) SREITダッシュボード では、個々のREITとREIT ETFに関する詳細情報を見つけることができます。これは、私のレビュー投稿のソースでもあります。
5) SREITのデータ ここでは、SREITの指標や平均配当利回り、P/NAVの統合表など、SREITとREIT ETFの概要を確認することができます
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*免責事項：このブログの内容は私の調査と意見に基づいており、正確性、完全性、信頼性を保証するものではありません。財務上のアドバイスや事実の陳述としてとらえるべきではありません。このブログの内容を使用した結果として生じる誤り、脱落、紛失または損害について、私は責任を負わないものとします。このブログに掲載されている情報は、いかなる状況においても、証券の購入、売却、保留の推奨を表すものではありません。決定を下す前に、必ず独自のデューデリジェンスを行ってください。
$AIMS APAC Reit(O5RU.SG)$
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# これ 投稿します は2021年9月19日に公開されました 退職金。
かつて、私の友人が私にこう言いました。「REITに投資する価値はありません。得られる配当は株価の損失を補うためにのみ使用され、結局は長期的にはあまり稼げないからです。」彼の信念は、不動産ブームの時期に、彼の物件の価値が5年以内に2倍になるマレーシアの住宅用不動産に関するものです。さて、今日の投稿では、私の友人の上記の発言が本当かどうか見てみましょう。
SREITの歴史を簡単に見てみましょう。最初に上場したREITはキャピタル・オール・トラストで、19年前の2002年7月にシンガポール証券取引所に上場しました。その後、アセンダスリートは2002年11月に上場し、続いてフォーチュンREITが2003年8月に上場しました。ここ数年、REITは5件の合併と6件のREIT/BizTrustsの上場廃止または停止されました。今日まで早送りすると、REITと同様に運営されている38のREITと2つのBizTrustがあります。
たとえば、Ah NuahというREIT投資家がいて、REITとBizTrust（REITと同様に運営されています）のIPOごとに5,000シンガポールドルを申し込んでいるとしましょう。それらについては何も調べていません。彼は幸運にも毎回全額を稼ぐことができます。彼の名前のように、彼はIPO後のニュースをフォローしない怠惰な人です。そのため、優遇オファーや株主割当発行には参加しませんでした。また、合併後、彼は無給の権利を利益や対価として売却したことはありませんでした。彼が気にしているのは、自分の銀行口座に入金される配当だけです。ここ数年間のAh Nuahのポートフォリオのパフォーマンスを見てみましょう：
* リターンは5対1の統合に合わせて調整されますが、IPO価格は調整されません
^取引の最終日に売れました
以上のことから、Ah Nuahは51のカウンターに投資しました。これは資本金255,000シンガポールドルに相当します。現在までに、彼は資本の74.2％に相当する189,222.87シンガポールドル相当の配当を受け取っています。上場廃止および停止中のカウンター（彼の資本の30,000シンガポールドル）により、彼の実現資本損失は11,173.84シンガポールドルの計上されました。彼の現在のポートフォリオ価値は272,364.70シンガポールドルで、未実現利益は47,364.70シンガポールドルです。以下は簡単な要約です：
ポートフォリオのCAGRは、Ah Nuahが初めてREIT（キャピタルモール・トラスト）を取得した2002年7月17日から、本日2021年9月19日までの期間に基づいています。Ah Nuahがさまざまな期間に資本を注入し、配当を受け取ったので、これはあくまでもおおよその指標です。
次に、Ah Nuahのポートフォリオを個々のカウンターのCAGRランキング（上場日から2021年9月19日まで）で見てみましょう。
上の表から、KDCはAh NuahのCAGRが最も高く、FLCTとMITがそれに続いていることがわかります。しかし、Ah NuahはEHTで資金の100％を失い、続いてARAHTによる-19.2％のCAGR、Saizenからの-18.2％のCAGRが続いています。偶然にも、最高のCAGRの上位3つは産業部門からのもので、最悪のCAGRの上位3つはホスピタリティ部門のものです。
個々のCAGR範囲に応じてカウンターの数を見るのはどうですか：
返品がマイナスのカウンターが12個あり、そのうち2個は上場廃止/停止されています。言い換えれば、残りの10ドルが将来プラスのリターンに転じる可能性はまだあります。24のカウンターがAh Nuahに5％以上のCAGRをもたらしました。5％のCAGRがそれほど印象的でない場合は、10％以上のCAGRのカウンターが8つあります。マイナスのリターンのカウンターが12個、CAGRが2.5％未満のカウンターが5個あることを考えると、私の友人の理論は「完全に」間違っているわけではありません。3分の1（51カウンターに対して17カウンター）のCAGRが2.5％未満だからです。
MACFK（メープルツリー、アセンダス、キャピタランド、フレイザーズ＆ケッペル）愛好家の皆さん、好奇心を満たすための要約を以下に示します。
*フレイザーズ・コマーシャル・トラストは、当初フレイザーズの関与なしにオールコ・コマーシャル・リートとして上場されていたため、除外されています。
** リッポ・モール・インドネシア・リテール・トラストは、メープルツリー・キャピタル（メープルツリー・インベストメンツ社の完全子会社）がマネージャーの40％を所有していたリッポ・メープルツリー・インドネシア・リテール・トラストとして上場していたため含まれています。2011年半ば、リッポ・カラワチTbkはメープルツリーから40％の株式をすべて取得しました。
*** PRIME US REITが含まれているのは、ケッペル・キャピタル・ツーがREITマネージャーに30％の持分を保有しているためです。Ltd. は、ケッペル・キャピタル・マネジメント社の完全子会社で、ひいてはケッペル・キャピタル・ホールディングスが完全所有しています。Ltd. はケッペル・コーポレーション・リミテッドの資産管理部門です。
Ah NuahがMACFK関連のカウンターにのみ投資した場合、彼の資本は95,000シンガポールドルになり、彼の総収益はなんと164.5％になり、CAGRは5.2％になります。配当だけでも、彼のリターンはすでに100.7％で、資本をわずかに上回っています。63.8％の未実現利益と相まって、彼のトータルリターンは単にすべてのSREIT/BizTrustを購入するよりも86％多くなります。
明らかに、株式投資と同じように、REIT投資もより良いリターンを達成するための調査が必要です。さて、Ah Nuahはどうすればリターンをさらに増やすことができますか？まず、彼はREITの最新情報をフォローし始める必要があります。もちろん、優遇オファーやライツイシューに加入しないという選択はできます。ただし、コミッションを賄うのに十分であれば、彼は無給の権利を売却して利益を得るべきです。その上、Ah Nuahは次のこともできます：
1) ファンダメンタル分析について学びましょう
2) REITを評価する体系的な方法がある
3) テクニカル分析について学んでください
4）株価が本質的価値（目標％）より高いときに利益を上げてください
5) 本質的価値の原因となるファンダメンタルシフトが株価を下回ったときの損失を削減します
REITに高額で参入した場合、たとえそのファンダメンタルが非常に良かったり、MACFK関連のカウンターであっても、配当利回りが圧縮されているため、まともなリターンを得るのにかなりの時間がかかる可能性があります。予想よりも低い結果や市場のセンチメントによって株価が下落したり、多くの場合、理由もなく単に下落したりすると、事態はさらに悪化します。誰かが史上最高の価格で買ったら、後で利益/損失に取り組むことができるかもしれません。
余談ですが、SREITは8の数字で上場するのが好きなようです。IPO価格の8番で上場されているカウンターは32あり、11カウンターが88セント、6カウンターが80セント、4カウンターが68セント、3カウンターが78セントで上場されています。93セントで記載されているカウンターが5つあります。8は富と発音に似ているので理由はわかりますが、93？うーん、これはわかりません。ユニット統合を行ったSREITも4つあり、すべて同じ比率で5対1でした。
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