オーストラリアREITの潜在能力の開放：包括的な投資ガイド

グローバルな資本の波による資産の分散化と安定的な収益を求めて、不動産投資信託（REIT）は投資家に追求される人気のオプションとして浮上しています。革新的な金融商品として、REITは従来の高コスト、高バリアの商業不動産セクターに、より低い敷居で幅広い投資家が参加できるようにして、オフィスビル、ショッピングセンター、工業用地を含む安定した賃料収入とキャピタルア......

グローバリゼーションの深化に伴い、世界中のREIT市場は躍進しています。その中でも、透明な規制環境、成熟した市場メカニズム、好ましい税制を備えたオーストラリアのREIT市場は、この投資潮流の輝かしい宝石となっています。

不動産投資信託（REIT）株式や投資信託口座を発行して投資家の資金を集め、専門企業によって管理され、税引き後の収入の90％以上を投資家に配当する信託基金です。信託基金の根本的なアレンジメントとして、REITは不動産投資のための制度化されたものです。他の種類の投資ファンドとは異なり、REITは不動産資産に専門的に投資します。直接的な不動産の購入に比べて、REITはより小さな資本を持つ投資家に異なる種類の不動産投資の上昇と下降への参加の機会を提供します。ほとんどのREITは公開市場で取引され、さまざまな不動産プロジェクトに投資し、流動性が高く、透明性が高く、投資の敷居が低く、投資が多様化しています。

現在、Futu MooMooなどのプラットフォーム上でトラスト型REIT製品を購入して直接的に不動産投資に参加できます。多数のREIT製品の中から、どのように選ぶべきでしょうか？

Ⅱ. REIT製品の選び方:

信託: 投資家が信託口を購入し、信託を介して不動産資産を間接的に所有するものが最も一般的な構造です。

会社: 投資家が株主として参加するREITがあります。

現在、MooMooなどのプラットフォームでREIT商品を直接購入することで、投資家は不動産投資に直接参加することができます。したがって、多数のREIT商品がありますが、どのようにして選択すべきでしょうか？

REITの基礎となる資産の品質を評価することは、その投資価値を評価する上で重要なステップであり、収益の安定性、成長ポテンシャル、経済サイクルに耐える能力に直接影響を与えます。

以下はいくつかの重要なポイントです：以下は、重要なポイントです。 下部資産の品質を評価する際に考慮すべき点：

物件のタイプ：オフィス、小売店、工業用、住宅などの異なる種類の物件は、市場のニーズやリスクの特性が異なります。各種物件の現在の市場トレンドと景気サイクルでのパフォーマンスを把握することで、資産の魅力を評価することができます。

場所：プライムロケーションは通常、より強い賃貸需要、高い賃貸料、そして低い空室率を意味します。物件がビジネスセンター、交通の便が良い地域、人口増加のある地域に位置しているかどうかを調べてください。

（2）物件の活用と空室率:

現在の占有率：高い占有率は安定したキャッシュフローを意味します。低い空室率は市場における物件の人気を示しています。

賃貸履歴とトレンド：物件の過去の賃貸速度や賃料変動トレンドを調べ、将来の収入の安定性を予測してください。

地域市場のダイナミクス：物件がある地域の経済状況、求職市場、人口増加、不動産供給を分析し、将来の需要を評価してください。

全体として、REITの下部資産の品質を評価することは、安定性と成長ポテンシャルを評価し、より明確なREIT製品への投資決定を行うための細心の注意を払った多面的なプロセスです。

証券レベルの選択基準他の製品と大きく変わらない広範な基準が適用されます。例えば：

（1）財務健康状況: REITの財務諸表を分析することで、債務水準、キャッシュフロー状況、配当履歴、配当率などに重点を置くことができます。健全なキャッシュフローは配当を維持する上で重要であり、合理的な債務比率はリスクを減らすのに役立ちます。

（2）経営陣の経験：REITの経営陣の背景、不動産分野での経験、過去の実績などを調査してください。優れた経営陣は、効果的に資産価値を向上させ、適切な成長戦略を策定することができます。

（3）市場のポジショニングと成長ポテンシャル：REITが位置するニッチ市場の現状と将来のトレンドを理解することが重要です。その業種は、インターネット通販とクラウドコンピューティングの普及により、成長の可能性が高くなる場合があります。

オーストラリアは、REITを作成した最初の国の1つです。オーストラリア証券取引所（ASX）に上場しているREITはA-REITとして知られています。30年以上の探索と実践の結果、A-REITは一定規模に成長し、次第に成熟してきました。現在、オーストラリアは米国に次ぐ世界第2位のREIT市場です。

The S&P/ASX 200 A-REITは、オーストラリアのA-REITとモーゲージREITに焦点を当てた業種サブインデックスであり、オーストラリアの不動産投資信託市場のパフォーマンスを追跡することを目的としています。 2024年初めから現在に至るまで、ASX 200 A-REIT指数は常に広範な市場を上回り、高い位置を維持しています。市場価値で取引されるトップ5のREITは以下の通りです。

2024年4月ASXが公表した最新の統計によると、オーストラリアのA-REITの総時価総額は約1624億ドルで、前年比13.3％増加しており、 44の上場企業と1日あたり平均118,900取引の取引量があります。以下の4月の取引状況に示されているように、A-REITはオーストラリア市場でより積極的なファンド製品カテゴリーの1つです。

図：2024年4月オーストラリア市場の各種ファンド製品の比較

出典：オーストラリア証券取引所投資商品概要

図：2024年4月オーストラリア市場におけるA-REIT製品の比較

出典：オーストラリア証券取引所投資商品概要

1. 税制上の優遇：

　オーストラリア政府の政策は、A-REITの発展を非常に支援的なものにしており、資格を持つREITに対して法人所得税、キャピタルゲイン税、および配当金税を反映して税制上の優遇措置を提供しています。2. 高配当利回り：

　A-REITは、一般的に5％程度の比較的高い配当利回りを提供する傾向があり、多くの伝統的な固定金利投資ツールよりもかなり高いです。これは、オーストラリア市場では流動性が低く、ほとんどの投資家が安定したキャッシュフローを好むことが特に魅力的です。3. 経済成長と安定性：

　オーストラリアの経済は長い間安定的な成長を維持しており、特にシドニー、メルボルンなどの大都市では人口の持続的な増加により商業用不動産や住宅の需要が上昇しています。さらに、オーストラリアの不動産市場は一般的に堅調で、多数の質の高い不動産資産があり、REITに安定した賃貸収入と資産価値の上昇の可能性を提供しています。Ⅳ.代表的なA-REIT製品紹介

以下に、市場価値で関連する上場信託会社のトップ5を選択しました:

以下では、市場価値で選択したトップ5のリストトラスト会社を紹介します：このグローバル不動産グループは、工業用物件の投資、開発、管理に特化しています。

1. $Goodman Group(GMG.AU)$:GMG

このリーディング・オーストラリアの小売物件グループは、ショッピングセンターの所有、管理、開発に力を入れています。同社は、メルボルンのチャドストン・ショッピングセンターなど、国内のランドマークとなるショッピングセンターを含む広範なポートフォリオを持っており、消費者の要求を満たす多様で魅力的な小売品揃えを提供することに献身しています。工業用不動産不動産業界最大手として知られるオーストラリアの企業であるGoodmanは、投資、開発、管理が専門で、14カ国に物件434を抱え、資産管理高額はAUD 80億を超えます。主要な物流、小売企業との長期的なパートナーシップを持ち、Amazon、JD.com、DHLなど、世界的な各社が集結する不動産グループの1つとしても知られるようになっています。 同社の時価総額は、2024年5月14日現在で約AUD 63.66億で、2024年初めから14.56％の株価上昇、自己資本比率13.99％、配当利回り0.9％、加重平均リース満了期間（WALE）5.1年です。

長期のろっく・イン期間を持つ広範な不動産ファンドのポートフォリオを保有し、大規模な償還の影響を受けにくく、市場の下降期間中でも安定しています。データセンターの開発にコミットし、今後の成長企業としても期待されています。

大規模なデータセンターへの大量投資は、会社のキャッシュフローに影響を与える可能性がある一方で、GMGは管理資産高額をわずかに減らして、市場でいくつかの高品質な不動産プロジェクトを売却して、データセンターの開発に投資しています。 また、配当利回りは同じような製品よりも低いです。

欠点：データセンターへの大型投資は、同時に、GMGは一部の高品質な不動産プロジェクトを市場で売却し、管理資産の減少がわずかにあり、配当利回りが同等の製品よりも低い。

2. $Scentre Group(SCG.AU)$: SCG

このオーストラリアの会社は、小売不動産セクターに特化し、ショッピングセンターの投資、開発、および管理で特に知られています。SCGは、オーストラリアとニュージーランドの都市中心部に42のショッピングセンターを運営し、業界の主要プレイヤーの1つです。 同社の時価総額は、2024年5月14日現在で約AUD 16.209億で、配当利回り5.29％、自己資本比率44％、加重平均リース満了期間（WALE）6.8年です。主にショッピングセンターの投資、開発、および管理に特化した小売不動産セクター特にショッピングセンターの投資、開発、および管理で知られる。業界のリーディングプレイヤーとして、Scentreグループは広範囲なショッピングセンターネットワークを運営し、2024年5月時点で42のセンターを主にオーストラリアとニュージーランドの都市部に位置しています。

同社の時価総額は、2024年5月14日現在で約AUD 16.209億で、配当利回り5.29％、自己資本比率44％、加重平均リース満了期間（WALE）6.8年であり、2024年初めからは株価が4.04％上昇しました。

その高名なブランド力と高いショッピングセンターの運営能力により、テナントや顧客を惹きつけ、安定した家賃収入を維持できます。それらのショッピングセンターは、優れた立地と保守が行き届いた物件を誇り、高級ブランドを惹きつけ、全般的なショッピングエクスペリエンスを向上させるよう作られています。

グローバルな経済変動、消費者の自信低下、およびeコマースの影響が物理的な小売業界のパフォーマンスに影響を与え、それが再び会社の家賃収入や資産価値に影響を与える可能性があります。高級ショッピングセンターは、常にリノベーションや拡張が必要であり、それは会社のキャッシュフローと短期的な利益に影響を与える可能性があります。

3. $Stockland Corp Ltd(SGP.AU)$: SGP

これは住宅コミュニティの開発、小売物件、ビジネスパーク、老後生活コミュニティ、および物流物件を含む多様な不動産グループであるSGP。同社は、豪州全土のコミュニティに奉仕する高品質な居住、職場、レジャースペースを作り出すことにコミットしています。 同社の時価総額は、2024年5月14日現在で約AUD 10.838億で、配当利回り4.93％、自己資本比率23.48％、加重平均リース満了期間（WALE）5.4年です。住宅コミュニティ開発、小売物件、ビジネスパーク、老後生活コミュニティ、および物流物件を含む多様な不動産グループ

同社のビジネスの多様性は、異なる不動産市場サイクルにリスクを分散するのに役立ちます。その強力なブランド力と市場認知度は、パートナーや投資家、テナントを惹きつけるために有益です。

同社のパフォーマンスは、オーストラリアの不動産市場の全般的な状況に影響を受けます。景気後退や不動産市場の低下は、売上高、家賃相場、資産価値に影響を与える可能性があるためです。過去1年間、株価はかなり変動し、同社の収益性は平均的です。

欠点：オーストラリアの不動産市場全体の状況によってパフォーマンスが左右され、経済の低迷や不動産市場の低迷が売上高、家賃、および資産価値に影響を与えることがあります。昨年は株価がかなり変動し、同社の収益性は平均的です。

4. $Mirvac Group(MGR.AU)$: MGR

このオーストラリアのリーディング不動産会社は、不動産投資、開発、資産管理、および不動産管理を専門としています。同社は、住宅、商業オフィス、小売、および工業部門をカバーするビジネスを持ち、第三者クライアント向けの資産管理サービスを提供しているため、オーストラリアの不動産市場において重要な地位を占めています。同社は現在、約430億AUDの資産を管理しています。メリット：高品質でデザイン革新的なプロジェクトの開発に知られており、強力なブランドの評判を築いています。多様なオペレーションは、リスクを分散し、単一マーケットのボラティリティが同社全体のパフォーマンスに及ぼす影響を低減するのに役立ちます。デメリット：住宅とオフィス物件からの収入が大部分であり、マクロ経済的要因の影響を強く受けています。高金利は負債費用を高くし、重要なダウンサイドリスクを引き起こします。

2024年5月14日時点で、同社の時価総額は約81.68億AUDで、配当利回りは4.73％、自己資本比率は26.89％、重み付け平均賃貸借期間（WALE）は5.2年、2024年初頭以来の株価の低下率は0.35％です。

メリット：高品質なリテール環境を創造することにコミットしており、多様かつ魅力的なリテールミックスを提供して、消費者の要求に応える良質なリテール環境を提供しています。

デメリット：マクロ経済環境と消費者信頼度に影響を受けるため、小売業界は経済循環に影響を受けやすく、ショッピングセンターの交通量、売上高、および賃貸収入に影響を与える可能性があります。

5. $Vicinity Centres(VCX.AU)$: VCX

これはこのリーディング・オーストラリアの小売物件グループは、ショッピングセンターの所有、管理、開発に力を入れています。同社は、メルボルンのチャドストン・ショッピングセンターなど、国内のランドマークとなるショッピングセンターを含む広範なポートフォリオを持っており、消費者の要求を満たす多様で魅力的な小売品揃えを提供することに献身しています。消費関連

2024年5月14日時点で、同社の時価総額は約86.95億AUDで、配当利回りは6.28％、自己資本比率は28.63％、重み付け平均賃貸借期間（WALE）は4.5年、2024年初期以来の株価の低下率は1.96％です。

デメリット：マクロ経済環境と消費者信頼度に影響を受けるため、小売業界は経済循環に影響を受けやすく、ショッピングセンターの交通量、売上高、および賃貸収入に影響を与える可能性があります。

ただし、上記のメリットのほか、A-REITへの投資には以下のリスクも伴うことに注意する必要があります。

ただし、A-REITへの投資には以下のリスクも伴うことに注意する必要があります。

1. 集中問題：一部のREITは、特定の地域や種類の物件に過度に焦点を当てているため、それらの地域の経済状況の変化に脆弱になる可能性があります。たとえば、REITが主にオフィスビルを所有し、地元の雇用市場が急激に低下した場合、テナントは賃料を支払えなくなり、REITの収入が減少する可能性があります。

2. 物件市況サイクル：不動産市場は通常、好況と低迷のサイクルを経験します。景気拡大期には、物件価格や賃料が上昇する一方、景気後退期には価格が下落し、空室率が上昇する可能性があります。そのため、不利な市況下では、REITのパフォーマンスに影響を与える可能性があります。

3. レバレッジ効果：一部のA-REITは、物件ポートフォリオを購入または開発するために借入資金を使用する可能性があり、高いレバレッジ率になることがあります。レバレッジは資本利益を増幅させることができますが、資産価値が下落すると損失も増幅され、高い利息費用につながる可能性があります。

4. 利子率：金利が上昇すると、A-REITのパフォーマンスに悪影響を及ぼす可能性があります。これは、利子費用が増加することによって、固定収益投資が収益を上げた場合、収益を低下させるためです。

5. ボラティリティ：A-REITは、直接的な不動産投資よりも株式市場の全般的な変動に敏感であるため、高いボラティリティを示すことがあります。