中国は2008年の米国住宅危機を再現しているのか？

不動産危機が再び中国市場を混乱させている。

2年前は恒大、今度は碧桂園。

私たちは本能的に、他の過去の出来事から教訓を引き出そうとしています。最も鮮明な思い出は、2008年の経済状況を引き起こした米国サブプライム住宅ローン危機に重点が置かれています。

これらの出来事の類似点を見つけようとしたところ、顕著な相違点を見つけることになりました。

アメリカの有名な不動産開発者を覚えるのは難しかったです。しかし、中国や香港、シンガポールのメジャーな開発者は多数存在していました。

フォーブス誌による不動産業界の10人の富豪のリストは以下の通りです。

李嘉誠（ホンコンハンダーソンランド）

ドナルド・ブレン（アーバイン・カンパニー、米国）

胡應湘（滙集集團、ホンコン）

劉鑾雄（華人置業、ホンコン）

鄺曉華（新鴻基地産、ホンコン）

スティーブン・ロス（リレーテッド・カンパニー、米国）

リストには主にアジアの6人の人物が含まれており、香港からは4人の人物が貢献しています。アメリカの企業2社は非公開企業であるため、株式投資家にとってはあまり知名度がありません。

アメリカが経済規模で大きくリードしているにもかかわらず、不動産開発業者は富の面でアジアのライバルに遅れを取っています。これは、米国の住宅物件の価格と需要がアジアほど魅力的ではない可能性があることを示唆しています。

統計によると、アメリカ人の約66％が家を所有していますが、中国の住宅所有率は90％を超えています。

また、アメリカでは、通勤のために都心に住居を離れて、郊外にある独立した単一家族住宅に住む傾向があります。しかし、ポストコロナ時代には、リモートワークへの傾斜が増しています。

アメリカの住宅物件の大部分は、このような単一家族住宅で構成されており、これらは一般的に大手不動産会社の製品ではありません。それらは、小さな開発業者、独立系の建築会社、および家造り会社によってより頻繁に建設されます。

対照的に、中国人口は総合的な施設と設備、都市生活環境に対する傾向があります。この傾向のために、開発業者は高価な土地を取得し、高層建築物を建て、住宅ユニット数を最大化するようにしています。

こうした野心的な取り組みには、不動産開発業者は莫大な資本を必要とするため、アメリカのライバルに比べて規模が大きくなります。そのため、中国の住宅市場は、米国の状況とは異なり、住宅価格バブルが発生しやすくなっています。

次に、2008年の問題は、不動産開発業者自体が債務不履行に直面したためではなく、住宅購入のために個人にローンを提供した銀行が債務不履行に陥ったためです。

この問題は主に銀行業界にあり、単なる不動産問題ではありませんでした。これらの銀行は、信用スコアの悪い個人に貸し出し、これらのローンを低リスクと誤解を招く証券に束ねました。この欺瞞的な仕組みは、最終的にリーマン・ブラザーズやベア・スターンズなどの機関の破綻につながりました。

比較してみると、現在の報告によると、中国の銀行の未払いローンのうち、約4分の1が不動産部門に関連しているとされています。事情を知るためには、リーマン・ブラザーズは不動産投資を拡大し、資本の30倍に達する保有物件を有していました。これに対し、中国の銀行の露出はより管理しやすく、中央銀行は問題が悪化しても扱う能力を持っているはずです。

それでも、中国には影の銀行業があります。それは、従来の銀行法規や制度の枠組みを超えて行われる地下金融活動のことを指す。

先週の金曜日には、2022年に不動産プロジェクトに投資していた中融国際信託が投資家への支払いを停止しました。この後の影響の真の程度は不明であり、私たちはこのような感染の兆候が最近の中国株式市場の下落の原因であると信じています。

これらの状況を考慮すると、不動産開発業者、債券、株式、特に影の銀行業者とのあらゆる取引を避けることが賢明です。

この問題はかなり前から認識されており、政府の決意に応じた対応策が講じられています。年月が経つにつれ、不動産部門と影の銀行を規制する法規は厳しくなってきましたが、バブルが柔らかく着地するには大きすぎるかもしれません。中国が直面する問題は、2008年の住宅危機の問題とは異なるものですが、その規模は同程度である可能性があります。