reitの善循環と悪循環
景気が良い時期には、reitは一般的に善循環を享受しています。
経済が成長すると、REITはより良い占有率を享受し、テナントを失うことなく家賃を増やすことができます。したがって、彼らは家賃収入を増やすことができます。
高い収入は、REITがユニット保有者により多くの配当を分配できることを意味し、アンダーラインの資産も価値が上昇します。
高い評価額は、ギアリングを低下させ、REITがより多くの住宅ローンを引き受けることを可能にします。
REITが権利発行を実施するには、株価が好調（帳簿価格より上）であることがあります。
（特に金利が低い場合）より多く借入れることや、株主から資金を調達することができる能力により、REITはポートフォリオを拡大するためにより多くの物件を取得することができます。
これらすべてのポジティブサイン（高い配当、高い評価額、およびポートフォリオの成長）により、REITの価格は上昇します。
役に立つものが何を傷つけることもできます。
それが悪循環が支配し始めるときです。
経済の減速期には、不動産の需要が減少します。これにより、REITの占有率と家賃収入が低下します。
その結果、配当金が削減され、REIT価格が下落する可能性があります。
金利が上昇している場合は、さらに配当金が削減されるため、より悪い状況になります。
将来の家賃収入が低く見積もられると、物件価値も下がる可能性があります。
これによりギアリング比率が上がり、債務余裕が減少します。
reitは法的要件の下にギア比率を維持するために、不動産を売却したり、権利割当を実施する必要があるかもしれません。
しかし、不動産業の需要と評価が低下しているこの時期に売却するのは好ましくありません。REITは、不動産を安く売却する必要があります。
権利割当も、株価が下落しているため良い方法とは言えません。少ない資金しか調達できず、追加のユニットは不動産評価に割引価格が設定されます。
したがって、所定のギア比率を維持することは、一部のREITにとって大変なことであり、不動産ポートフォリオを拡大する余裕がありません。
REITは現在、悪循環を経験しており、リスキーなREITはより厳しい状況に直面する可能性があります。高品質のREITもダメージを受けますが、影響は少なくなるでしょう。
善循環がいつか戻ってくるでしょう。しかし、私たちは、より高品質のREITが購入する価値があると考えています。なぜなら、彼らはこのサイクルからより強く出てくる可能性が高いからです。
（高品質のREITは、悪い時期でも一貫したDPU成長、よく知られたスポンサー、良い不動産ポートフォリオ、そしてコンピテントな管理で判断できます。）
悪循環を説明するビデオ：https://youtu.be/6VI3JBrzPBU
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