メイプルツリー・コマーシャル・トラストとメイプルツリー・ノースアジア・コマーシャル・トラストの合併投票ガイド
メープルツリー・コマーシャル・トラスト (SGX: N2IU) $Mapletree PanAsia Com Tr(N2IU.SG$ と $Mapletree NAC Tr(RW0U.SG$ は、合併中の最新のS-REITです。メープルツリー・コマーシャル・トラスト（MCT）の投資主は、委任状と関連書類を受け取っているはずです。
両方のREITの全体的な合併と投票方法についてまだ不明な場合は、こちらの包括的なガイドをご覧ください。情報量が多すぎますが、簡潔なので、この記事とガイドには番号付きの字幕が付いています。に進んでください 関連する番号付き字幕 MCT保有者、MNACT保有者、またはその両方によって異なります。
1。何が起こっていますか？
2つの姉妹S-REITであるMCTとMNACTが合併して、メープルツリー・パン・アジア・コマーシャル（MPACT）が設立されました。
合併には、MNACTをMCTに統合することが含まれます。今回の合併では、MNACTの投資主はスキームオプションを選択できるようになります (字幕を参照してください 2、3、4は詳細な説明です）。合併に「賛成」または「反対」しか投票できないのはMCTの投資主だけです （詳細な説明はサブタイトル7を参照してください）。合併のリスクと利益を理解するには、以下を参照してください まっすぐジャンプする前の詳細な説明については、字幕5と6です 字幕7へ)
2。メイプルツリー・ノースアジア・コマーシャル・トラストの投資主オプション-あなたは何ができますか？
MCT保有者が最終的に合併を進めるために賛成票を投じた場合、MNACTの投資主は何をする必要がありますか？一つは、MNACT保有者は合併に抵抗できないということです。しかし、合併が成立すれば、MNACTの投資主はスキームオプションを選択できます。NACTの投資主は選ぶことができます 一つ 以下の3つのスキームオプションのうち：
MCT単位に変換するMNACT単位について、100% スクリプトのみの対価を受けてください。1 MNACT単位 = 0.5963 MCT単位。
MNACTユニットの現金と現金の対価を受け取ります。MNACTの 84% は、1 MNACT単位 = 0.5009 MCT単位に基づいてMCTに変換されます。16% の残高は、MNACTユニットあたり0.1912シンガポールドルの現金になります。
現金のみの対価。保有しているNACTユニット1台につき1.1949シンガポールドを受け取ります。 これは、何もしない場合のデフォルトのオプションです。
3。メイプルツリー・ノースアジア・コマーシャル・トラストの投資主オプション-あなたは何をすべきですか？
MNACTの投資主の意思決定プロセスは簡単です。ここでは、決定を下す前に答えるべきいくつかの基本と質問を示します。
MCTとMNACTの合併の相乗効果を信じますか？
MNACT単位の評価とMCT単位への換算は公正だと思いますか？
あなたは長期的に取り組んでいて、MPACTの長期的な見通しに自信を持っていますか？
3つの質問すべてに「はい」と答えたら、オプション1-スクリプトのみの検討に投票する可能性が高いです。合併後の事業体の投資主であり続けることに満足していて、提示されているオファーはあなたにぴったりです。
質問1と3に「はい」と答えたり、質問2がわからない場合は、さらに意見を聞くか、オプション2-現金とスクリプトを選択してください。評価は誰にとっても主観的です。したがって、現金と紙幣を組み合わせて選択するオプションがあると、両方の長所が得られます。
すべての質問に「いいえ」と答えた場合は、オプション3-現金のみを選択してください。このオプションは、1ユニットあたり1.1949シンガポールドルの価格で、MNACTのすべての持ち株を100％現金で受け取る出口ルートを提供します。
4。Mapletree 北アジア商業信託評価-公正かどうか？
評価は公正ですか？の最初のニュースがあります クオーツ・キャピタル・マネジメントは、MNACTのオファー価格に対する不満を表明する手紙を書いています。しかし、結局のところ、MNACTは強調されている強気点に関係なく、常に大幅な値引きで取引してきました。評価は単なる数学ではなく、他のリスク要因も考慮に入れています。フェスティブウォークに影響を及ぼした香港の地政学的危機の前の2019年度に強調された最良のバリュエーションでは、MNACT保有者はプレミアムバリュエーションを受ける資格がありません。市場がMNACTに起因する追加リスクを消化すると、MNACTの評価額だけでなく、MCTの評価額も下がります。MPACTの合併後の事業体がMNACTの見通しとリスクを引き継ぎます。したがって、MCT保有者も、転換のためにMNACT保有者に提供される比較的低い評価額について文句を言うべきではありません。
ソース: bettermnact.com
最終的に、1.1949ドルという改訂された現金のみのオプションが、その後クォーツ・キャピタル・マネジメントに受け入れられます。その後、彼らはMASへの手紙を撤回し、合併に「はい」と投票します。
5。メイプルツリー・コマーシャル・トラスト-MNACTの合併メリットを理解する
それでは、MCT保有者に焦点を移しましょう。MCTは、IPO以来、最も業績の良いS-REITの1つです。これにより、ユニットあたりの純資産価値とDPUの両方を引き上げることができました。最近の合併は、恩恵になることもあれば、苦痛になることもあります。彼らの現在の既存の投資ポートフォリオは 100% シンガポールの不動産です。しかし、合併後は、韓国、日本、香港、中国が地理的に広がります。
合併のメリットは？単位あたりの増加的分布（DPU）と単位あたりの純資産価値（NAV）。プロフォーマシミュレーションに基づくと、オプションスキームの最大限の採用と発行済み株式の希薄化の可能性を想定すると、MCT保有者は依然として1ユニットあたりのDPUとNAVの増加を達成する見込みです。
つまり、合併前は、保有しているMCTの各ユニットでDPUが +6.8% 増加することになります。ユニットあたりの純資産価値も +7.1% 増加します。
合併のその他の主な利点には、総賃貸収入（GRI）による両事業体のテナント集中度の低下、負債の余裕の拡大と地理的フットプリントの拡大などがあります。
取得手数料も免除されます。
6。メイプルツリー・コマーシャル・トラスト-MNACTの合併リスクを理解する
さて、欠点についてです。紙の上ではすべてが説得力があり、数学は魅力的に見えますが、MNACTとの合併にはリスクが伴うことに注意してください。
MNACTの部屋の主役は、フェスティブウォークと香港露出です。MENACTは、2019-2020年の香港の抗議行動中に、その最高峰であるフェスティブウォークが放火され、価格格差が縮小しました。
ソース:グーグル、CNA、トレーディングビュー
この余波に見舞われたREITはMNACTだけではありません。もう一つの香港中心のREIT- リンク・リート（香港証券取引所：0823）、 また、抗議行動が始まった19年7月には、早くも市場暴落の怒りに直面しました。
ソース:トレーディングビュー
合併後、フェスティブ・ウォークはMPACTの総運用資産額の26％、プロフォーマ純資産収入（NPI）の21％を拠出します。合併が成立した場合、香港の不動産のリスクとリスクはMPACTに固有のものになります。
もう一つの重要な点は、フェスティブ・ウォークの残りの借地権が比較的短いことです。フェスティブウォークのリースは、今からわずか25年後の2022年である2047年6月30日までに期限切れになります。
7。4つの決議と委任状
MCTとMPACTの合併が進むかどうかは、MCT保有者の力にかかっています。MCTマネージャーとその関連会社を含む非独立投資主は、決議への投票を控えます。
独立系および小売業のMCT保有者は、合併を承認または却下するために投票する必要があります
素人向けの簡略版の決議は以下の通りです：
解決策 1: MCTとMNACTの合併に賛成しますか？もしそうなら、「賛成」に投票してください。いいえなら、「反対」と投票してください
解決策 2: MNACT保有者はMNACTユニットを放棄し、ScripオプションまたはScrip+CashオプションでMCTユニットを受け取るので、MCTのユニットをMNACTの保有者に発行することに同意しますか？（字幕2に戻って参照してください）。もしそうなら、「賛成」に投票してください。いいえなら、「反対」と投票してください
解決策 3: ホワイトウォッシュ解像度。会社からの強制買収提案を受ける権利を放棄することに同意しますか？ メイプルツリー・インベストメント・プライベート・リミテッド（MIPL、コンサート・パーティー・グループの一つ）?もしそうなら、「賛成」に投票してください。いいえなら、「反対」と投票してください （詳細な説明はサブタイトル8を参照してください）
解決策 4: 管理費体系を変更することに同意しますか？もしそうなら、「賛成」に投票してください。いいえなら、「反対」と投票してください （詳細な説明はサブタイトル9を参照してください）
8。ホワイトウォッシュ決議を理解する-解決策3
ホワイトウォッシュ決議は、合併を進めるための最も重要な前提条件です。通達にも書かれているように、MCTとMNACTの合併には、総投票数の少なくとも50％以上で決議3に「賛成」票を投じる必要があります。
ホワイトウォッシングの決議は、規範の規則14とSFAの第139条によるものです。規則14では、会社の議決権が30％以上ある人と、その人と協力して行動する他の当事者が、強制買収提案を延長しなければなりません。これは通常、会社またはREITが民営化され、上場廃止されることで終わります。(注:これについて詳しく読むには、こちらをご覧ください ここ)
したがって、MNACTの合併資金を調達するために、MCTのスポンサーは、MCTのより多くの株式と引き換えに必要な資本金を調達します。しかし、MCTユニットの保有率が高まると、ルール14が発動し、スポンサーと投資主の両方が望んでいない一般的な買収提案になります。
したがって、これを回避するために、本規範の第14条からの権利放棄の申請が成立します。MCTの投資主は、臨時株主総会の間にこれを承認する必要があります（決議3）。MCTスポンサーにさらにユニットを発行してMNACTを取得するための資本は、決議3の承認により権利が放棄されるため、一般的な買収のきっかけにはなりません。
9。管理費体系の潜在的な変更-解決策 4
合併のもう1つの重要な成果は、MCT信託証書の改訂です。現在、MCTの手数料体系は、預け入れ資産総額の年率0.25％の基本手数料に、MCTの純資産収入（NPI）の4.0％のパフォーマンス手数料を加えたものです。この現在の手数料体系では、ユニットあたりの実績に関係なく、経営陣はNPIの4％を支払うことになります。新規不動産の取得により、未払いの利用可能ユニット、ユニットあたりのDPUとNAVが希薄になった場合でも、経営陣は取得後のNPI成長率を受け取る権利があります。
新しい料金体系の提案により、MCTのKPIの管理は分配可能な収入の部分に偏ります。彼らのパフォーマンスフィーは、DPUが前年比で25％増加したことに基づいています。したがって、MPACTマネージャーが業績報酬を享受するには、将来の買収と成長にDPUが増加する必要があります。
本質的に、ゲームに対する彼らの肌触りと関心は、MPACTの投資主と一致しています。
以下は、MCTの現在の料金体系と改訂された料金体系の両方を比較したシミュレーションです。全体として、新しい料金体系の管理手数料（％）は、0.41％に対して0.35％〜0.36％の範囲です。したがって、これはほんの少し安いですが、それでもMCT保有者にとっては有利です。
10。委任状の決議と結果に関する投票
投票後、考えられる結果は4つだけです。
結果A：MCT+MNACTの合併によるMPACTの設立は、改訂された有利な料金体系で進められます。決議1、2、3、4には「賛成」票を投じる必要があります
結果B：MCT+MNACTの合併によるMPACT形成は進みますが、現在のMCTの料金体系は変わりません。決議1、2、3には「賛成」を、決議4には「反対」に投票する必要があります。
結果C：MCT+MNACTの合併からMPACTへの合併は進まず、現在のMCTの料金体系は残っています。決議1、2、3、4には「反対」票を投じる必要があります。決議4に「賛成」票を投じたとしても、新しい料金体系は決議1、2、3を条件としているため、適用されません。
つまり、物事を単純化すると、もしあなたが：
1。合併を有利な条件で進めたいなら、決議1、2、3、4に「賛成」と投票してください
2。合併を進めたくありません。決議1、2、3に「反対」と投票してください。それでも決議4には「賛成」票を投じるべきです
合併は4つの決議すべてに「賛成」票が投じられることを条件としているため、他の投票の組み合わせでは合併は行われない可能性があります。しかし、合併を進めたくないが、それでも有利な料金体系を希望する場合は、決議4に「賛成」票を投じるべきです。
決議4は、合併手続きの際に可決され、合併に反対する人々への慰めの賞となります。少なくとも、有利な料金体系が効くでしょう。
マイカヤプラス評決
MCTとMNACTの合併のために提供された情報は、一見複雑で長々と見えるかもしれません。しかし、最終的には、両方のREITの合併によるメリットとリスクを投資主に確実に認識させるために、多くの準備とシミュレーションが行われます。
投資の究極の目標は、持続可能で増え続けるリターンを生み出すことです。しかし、旅の途中で、企業の行使や大きな出来事が表面化するたびに、私たちは常に適切な決定を下す必要があります。
すべてを比較検討し、総合的に調べることによってのみ、適切な決定を下すことができます。これらの決定は、一回限りではありますが、私たちの将来の投資収益を上げたり壊したりするのに大きな影響を及ぼします。
このガイドが役に立った場合は、既存のMCTとMNACT保有者を教育するために、ソーシャルメディアやチャットグループで共有して、親切なジェスチャーを求めています。それも、他の投資家の学習にもなります。
このガイドが、MCTとMNACTの合併に関する正しい判断を下すのに役立つことを心から願っています。責任を持って投資主としての権利を行使してください！
期限に間に合うように投票する場合に注意しておきたい重要な日付を以下に示します。
MCT代理フォームと決議投票タイムライン
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