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中指院:房地产库存正在下降?

中指院:房地產庫存正在下降?

智通財經 ·  09/10 02:36

中指研究院發文稱,庫存去化週期是動態的,既受庫存規模影響,也受市場銷售速度影響。隨着土地供應大幅縮量,市場正在進入自發去庫存階段,但目前房地產銷售仍面臨調整壓力,僅依靠市場力量去庫存節奏較爲緩慢,支持政策仍需發力。              

智通財經APP獲悉,中指研究院發文稱,庫存去化週期是動態的,既受庫存規模影響,也受市場銷售速度影響。隨着土地供應大幅縮量,市場正在進入自發去庫存階段,但目前房地產銷售仍面臨調整壓力,僅依靠市場力量去庫存節奏較爲緩慢,支持政策仍需發力。目前國企收儲、土地盤活等政策均具備改善空間,若政策端能夠加快調整,將有助於庫存去化,同時也將對房企現金流改善及居民預期產生積極影響。

伴隨着新開工面積快速回落,「已開工未售庫存」下降明顯,7月末全國住宅「已開工未售庫存」約25億平米,較去年底回落5.2%,供給收縮是目前庫存下降的主要原因,但從去化週期來看,「已開工未售庫存」去化週期約3.4年,較去年底延長0.6年。

針對「竣工未售庫存」,5.17新政提出了「國企收儲」方案,目前已有多地發佈徵集公告,但政策仍處探索期,提升各方積極性仍需政策優化。針對「已出讓未開工土地」,近期越秀廣州成功退地並以票據進行補償,退地資金將繼續用於在廣州購買土地,這一方式爲其他城市提供了參考,後續更多城市或將參考這一方式,改善庫存結構,緩解企業庫存壓力。

全國新房「已開工未售庫存」約25億平,供給縮量致庫存規模下降,但仍面臨一定去化壓力

圖:全國不同口徑住宅庫存規模

注:已開工未售庫存=商品住宅累計新開工面積-商品住宅累計銷售面積,自1998年開始累計已開工未售庫存出清週期=已開工未售庫存/當年商品住宅銷售面積,2024年商品住宅銷售面積按同比進行估算

圖:全國住宅新開工及銷售面積對比

根據中指研究院測算,截至2024年7月,全國住宅「已開工未售庫存」爲25.2億平方米,其中「竣工未售庫存」爲3.8億平方米。從出清週期來看,目前「已開工未售庫存」的出清週期約爲3.4年,去化壓力較大。

從近十年庫存變化趨勢來看,大致可以分爲三個階段:

第一階段(2015-2017年)-棚改貨幣化推動需求釋放,庫存回落:在經歷了前幾年房地產市場熱潮後,部分城市出現了庫存積壓問題,2015年新房「已開工未售庫存」達29.5億平方米。爲了緩解市場庫存問題,當時政府採取「棚改貨幣化安置」政策,通過拆除老舊房屋來釋放新的住房需求。2016-2017年市場庫存規模有所回落,但因爲市場熱度明顯提升,房企拿地積極性也很快恢復,市場庫存下降幅度並不大。

第二階段(2018-2021年)-「三高」模式推動庫存攀升:這幾年房地產市場進入了一段平穩發展期,與2016-2017年相比,市場熱度有所下降。在此期間,各地政府繼續增加土地供應,房企「三高」模式推動下,市場庫存規模逐漸攀升。

第三階段(2022年以後)-供給縮量導致庫存下降:2022年以來,樓市降溫明顯,全國新房「已開工未售庫存」有所下降,但與2016-2017年不同的是,當前市場銷售規模並沒有明顯的復甦,庫存下降主要是因爲土地成交和新開工的明顯縮量(2023年土地成交、新開工規模較2020年下降均約六成,2024年規模繼續回落)。這一區別也體現在兩個階段去化週期的走勢上,2016-2017年隨着市場銷售提升、庫存水平下降,去化週期縮短,市場庫存壓力緩解;而目前雖然市場庫存水平下降,但銷售持續低迷,去化週期仍呈延長態勢,市場庫存壓力攀升。

另外,與「已開工未售庫存」規模下降形成對比的是,「竣工未售庫存」規模自2020年以來持續增長,這也是市場銷售持續乏力的表現。截至2024年7月,全國住宅「竣工未售庫存」規模約爲3.8億平方米,較2020年增長70.9%。

國企收儲是去化庫存的直接手段,但落地節奏仍待加快,收儲政策具有改善空間

地方國企收儲本應效果最直接,但受收購價格、資金成本、房源錯配等因素影響,目前落地節奏仍較慢。5.17新政提出3000億元保障房再貸款後,各地開始推進國企收儲的相關工作。據中指研究院監測,截至2024年8月底,約30城發佈了徵集商品房用作保障房的公告。據央行披露數據,截至2024年6月底,3000億元保障性住房再貸款餘額爲121億元。

表:部分城市發佈「國企收儲未售新房」徵集公告

資料來源:中指研究院綜合整理

從目前國企收儲的政策來看,其推進可能會面臨多方面挑戰:

(1)收儲價格撮合難度大:從目前發佈的徵集公告來看,收儲價格通常以同地段保障房重置價格作爲參考上限(土地劃撥成本、建安成本和不超過5%的利潤),這個價格可能難以達到開發商願意接受的水平。

(2)供需錯配問題:從城市分佈來看,在房企庫存壓力大、出售意願較強的城市,保障房需求相對有限,達到收益平衡的難度更大;而在保障房需求相對強烈的核心城市,市場庫存壓力可能較小,房企折價出售商品房的意願也相對較低。從戶型面積來看,保障性住房應以小戶型爲主,在嚴格限制套型面積的情況下,符合要求的存量商品住房項目較少。儘管部分城市收購套型面積已放寬至120平米以下,但未來恐需進行二次改造以滿足保障房要求。從樓棟要求來看,目前多數城市要求優先選取整棟或整單元未售、可實現封閉管理的樓棟項目進行收購,但市場上符合條件的項目或較爲有限。

(3)資金成本高:雖然目前有央行3000億元保障房再貸款支持,但最長使用期限不超過5年,再貸款年利率1.75%,若考慮商業銀行貸款利率上浮,則國企收儲的資金成本大約在3%左右,如果再考慮改造、運營等成本,實際成本可能更高。所以,在收儲存量房轉作保租房的過程中,需要財政貼息等配合才能實現收益平衡。但目前地方政府已經面臨很大的財政壓力,對收儲的財政支持力度恐較爲有限。

表:近期部分城市國企收儲進展情況

資料來源:中指研究院綜合整理

城市收儲進展方面,8月17日,武漢首單項目正式落地,可爲全市提供保障性租賃住房500餘套。8月26日,重慶第二批收購已建成存量商品房用作保障性住房項目簽約儀式舉行,7個項目改造後可提供保障性住房2600餘套。鄭州城發安居集團從2021年下半年開始對接一些存量項目洽談收購事宜,截至2024年6月,鄭州城發安居集團累計收購房源超過11.1萬套。福州也是租賃住房貸款支持計劃的8個試點城市之一,截至2024年7月,福州安住發展有限公司已累計收購約5000套存量住房,第一批149套改建保租房將於今年9月配租。

另外,珠海國資也啓動了存量房收購工作,2024年7月31日,華發股份發佈公告,將其子公司華奔公司名下的所有存量房產以2.66億元的價格轉讓給珠海安居集團;8月8日,華發集團、珠海安居與建行廣東省分行在珠海簽署戰略合作協議。根據協議,建行廣東省分行向珠海安居提供總金額不超過200億元的銀行綜合授信支持,三方將在安居工程及其他方面開展深入合作。8月9日,華發股份再次發佈公告,擬與公司控股股東珠海華發集團有限公司或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業務(含達到預售條件的房源),總交易金額不超過120億元。

爲加快國企收儲節奏,相關政策仍有待進一步優化,可能的方向包括:

(1)擴大收購存量房的用途範圍,收儲後可優先作爲拆遷安置房,作爲租賃住房的建議允許先租後售,以解決資金平衡問題,即維持被收購的存量商品房的性質不變,在房地產市場深度調整階段,經裝修後用作租賃住房,待房地產市場企穩並經所在地城市政府覈准後,可以重新按商品房出售。

(2)擴大收購對象的範圍,一方面,目前國企收儲的對象聚焦在竣工未售庫存,而對於在建未竣工庫存尚未有針對性政策,未來國企收儲政策或可進一步擴大範圍,將符合條件的未竣工庫存也納入進來(收儲資金嚴格監管,確保項目正常竣工)。另一方面,可以考慮將收購商品房與化解施工企業、裝飾裝修企業經營困難相結合,將已發生的工抵房納入收購已建成存量商品房的範圍,緩解上下游產業鏈企業困境。

(3)進一步加大金融支持力度,如延長保障性住房再貸款最長使用期限,滿足保障性租賃住房改造運營資金需求。另外,如能將國企收儲納入地方政府專項債資金投向領域,也將有利於緩解地方政府資金壓力,加快存量房收儲節奏。

近期越秀在廣州退地獲得120億「地票」補償,獲得的地票將用於後續廣州購地,此模式爲解決土地庫存問題提供了新思路

除上述「已開工未售庫存」、「竣工未售庫存」外,房地產廣義庫存還包括已出讓未開工土地,這部分規模也較爲龐大,近幾年受市場下行、償債壓力影響,房企對於在手土地開工意願偏低。針對土地庫存,此前自然資源部提出支持企業優化開發、促進市場流通轉讓、支持地方以合理價格收回土地等政策思路和措施。

近期,部分房企通過退地方式改善土儲結構。2024年7月,福州鼓樓區洪山鎮政府稱華潤福州鬥池路地塊已提出退地申請。2024年8月,長沙市自然資源和規劃局雨花分局稱,中欣楚天瀾庭項目因開發商資金問題,政府正在辦理土地收回手續,計劃收回後再重新掛牌出讓。

另外,控制土地供應量也是調節市場庫存的重要手段。今年4月30日,中央政治局會議提出「統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施」後,自然資源部同日發文要求庫存量大的城市,應暫停新增住宅用地出讓,並明確未來新增土地供給量與盤活存量土地規模高度關聯。

總結&展望

目前,我國房地產銷售仍面臨調整壓力,市場仍處於築底階段,「去庫存」政策若在未來幾個月加快落地節奏,對房企現金流改善及居民預期將產生積極影響。住房端,國企收儲是最直接的去庫存手段,但政策細節仍有待優化,落地節奏有待加快。土地端,盤活存量土地、優化土地供應是主要政策方向,其中退地置換或成爲改善土地庫存結構的一種有效方式。整體來看,隨着供給端的大幅縮量,市場已經進入自發去庫存階段,未來疊加政策支持及銷售的企穩,市場庫存有望繼續得到改善。

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