观点网 和“五一”假日一起到来的除了深圳的降雨集中期，还有美置第一太平首进深圳的消息。

4月30日，美置第一太平在官微宣布，公司将与恒博国际就湾区深耕以及物业上下游链条协作建立全面战略合作机制，正式进驻龙胜恒博中心，接管该项目的综合物业管理服务。双方在打造新商业地标之外，直指合作将共同打造更完善的市场生态。

由美置服务与第一太平戴维斯合资成立的美置第一太平，以高端商写服务为路引，宣告正式入局深圳。

商写敲门砖

美置第一太平选择与恒博国际携手，看中的不仅是双方深耕湾区的共同目标，还有恒博国际深圳市龙华区总部企业的市场认定。

恒博国际成立于2017年，以深圳为总部，以一线城市和省会城市为支点按华南、西南、华中、华东四大区域运营进行发展布局。目前，集团在经营范围总服务面积逾6000万m?，服务客户近 200 家。

本次合作，美置第一太平将接管龙胜恒博中心物业服务，这也是美置第一太平深化湾区布局升级，以及首进深圳的第一子。

龙胜恒博中心位于深圳市龙华核心，建筑面积35000㎡，是龙华区为数不多的全业态综合体。已进驻品牌企业包括中国平安财产保险股份有限公司深圳分公司、中建四局第六建设有限公司、博世汽车部件（苏州）有限公司、深圳傲胜商贸有限公司及汉堡王食品（深圳）有限公司等。

美置第一太平选择在今年二季度入局深圳，除了谨慎找寻合作对象外，或许还因为经济温和复苏下逐渐回暖的深圳写字楼市场。

据第一太平戴维斯研究报告数据，2024年第一季度，四个位于南山区的新项目交付入市，合计带来约31.2万平方米的新增供应面积。截至季末，市场总存量升至1122.8 万平方米，环比扩张2.9%。

2024年，深圳升级“20+8产业集群”至2.0版本，新增低空经济与空天产业集群及人工智能集群，种种利好也将培育更多来自信息技术、制造、能源等行业的办公需求，从而促进商写服务市场的长期高质量发展。

尽管开年以来，深圳全市写字楼净吸纳量有所回落，市场仍经受传统季节性因素冲击，且供求格局未见显著改变，但第一太平戴维斯研究部谢靖宇表示，第一季度，半数子市场录得空置率环比回落。其中，宝安及罗湖空置率自2023年第三季度以来持续回落。

当下，商业地产投资更趋于理性稳健，随着供需平衡进行调整，行业由规模导向转向盈利导向，商业地产在管建筑规模也稳步提升。

在如今的市场环境中，比起规模，物管公司更看重的是盈利能力。

市场数据表明，2023年物管行业整体业绩稳健增长，盈利能力得到改善。12家主流物企整体营收同比增长16.4%，增速较2022年收窄11个百分点；得益于毛利率回升及销管费用率改善，整体归母净利润同比增长26.4%，同比上升16.4个百分点。其中以商业运营服务为代表的其他业务毛利率持续升高。

以深耕大湾区的卓越商企服务来看，其2023年商务物业收入达21.72亿元，占收入比重67.4％，所属板块的物管服务毛利为5.92亿元，毛利率为18.4％。

2023年商写管理服务合同建筑面积187.84万平方米的华润万象生活，其商写管理收入达19.28亿元，同比上升13.1％。该部分的毛利收入为6.87亿元，毛利率达35.6％。

加上美置服务在商写服务板块的运营经验，美置第一太平以高端商写服务切入深圳物管赛道，在考虑深入拓展商写业态同时，或许也看到了深圳商写存量市场的盈利机会。

背靠大山

2022年11月，美的控股下属成员企业美置服务与第一太平戴维斯在第五届中国国际博览会正式签约，成立合资公司“美置第一太平戴维斯物业管理有限公司”，聚焦、整合、提升国内商业物业、高端产业园物业及资产服务。

据观点新媒体查询了解，美置第一太平的持股大股东为美置服务。美置服务持续深耕大湾区，目前已布局大湾区11城，涵盖商业写字楼、产业园、文旅康养、政府公建等业态。

与大多数地产企业下属物业公司的发展路径相似，背靠美的置业的美置服务布局以住宅业务为核心，着重布局产业园区、商业写字楼等业态，同时依托于集团资源拓展其他领域。

然而随着住宅物管市场增速放缓，非住物管成为各物企抢占圈地的下一个增长点。如此趋势之下，美置服务与第一太平戴维斯合资成立美置第一太平，主要针对商写物管业态进行布局。

中外合资成立的物管企业并不鲜见。遵循着相同的逻辑，美置第一太平同样是站在双方的肩膀上步入市场。

美置服务继承着“美的系”科技与制造的基因，第一太平戴维斯的物业及资产管理服务团队提出了“陪伴式生态合伙人”解决方案，美置第一太平则在双方的基础之上对国内各主要城市的商写物业管理及资产服务业务进行拓展与整合，以求打造一站式的差异化服务。

在成立4个月之后，美置第一太平首个项目就来自美置服务-- 入驻佛山库卡智能制造科技园。

公开资料显示，库卡科技园是美的集团旗下三大科技园之一，也是当前华南最大的机器人本体生产基地，致力于打造机器人产业集群。截至目前，已进驻的产业链上下游企业共9家，覆盖机器人多个核心零部件，预计园区的供应链配套将达到85%以上。

而同样是中外合资，同样定位商办物管，最早布局IFM赛道的其实是万物梁行。

万物梁行是万物云与戴德梁行联合成立的商企服务公司，业务聚焦于商企空间全生命周期管理服务的解决方案。截至目前，万物梁行布局城市约150个，在管服务项目约为2800个。万物云2023年业绩报告中，主要由万物梁行贡献的物业及设施管理服务板块收入为134亿元。

随着越来越多头部物企加入IFM赛道，逐渐形成了两条探索路径。一条是通过整合优势业务和资源实现战略聚焦，锁定具备发展潜力的细分赛道；另一条是主攻特殊客户群体的延伸服务需求，顺应市场趋势形成新的业务板块。

万物梁行便是聚焦在商企服务板块的能力建设，成功抢占市场先机，最终形成设备管理服务领域竞争优势的成功案例。

利用资源优势锻造专业服务能力，在特定领域进行精度更高、针对性更强的运营，相似的思路同样可以在美置第一太平的发展规划中管窥一二。

从美的集团的大本营佛山启航，自美置服务熟悉的产业园区业态正式进入赛道，再到近期进军商写服务市场，美置第一太平似乎正循着美置服务的经验轨迹，试图构建起整体的差异化专业优势。