智通財經APP獲悉，申萬宏源發佈研究報告稱，城中村改造+住房雙軌制將是房地產行業破局關鍵。雙軌制下保障房和商品房將共生共榮，其中預計保障房將以需定供，階段性收購存量將助力商品房去庫存，而商品房將有望打造高品質住宅成長新賽道，並預計優質產品力房企有望受益格局優化和品質提升雙重Alpha。近期核心城市調控政策放鬆、房貸利率大幅下調，預計部分核心城市將迎來需求底、並有望銷售率先改善。
申萬宏源觀點如下：
近期分析：短期需求底有望來臨，基於以下三點：
1)今年春節後二手房成交修復：成交端，24年春節以來17城二手房成交呈現復甦，其中深圳和成都表現突出;房價端，本輪週期北上廣深二手房房價累計降幅均值已達25%，降幅超過以往週期，已呈現深度調整，近期一線城市呈現降幅收窄趨勢。
2)核心城市按揭負擔比明顯改善：由於房價的深度調整以及持續的房貸利率降息，核心城市的按揭負擔比呈現顯著改善，支撐需求底的來臨;一線城市(前40%收入群體)家庭按揭負擔比均值從18Q3的90%回落到23Q4的57%，接近歷史低點;核心10個二線城市(前40%收入群體)按揭負擔比均值從18Q3的47%回落到23Q4的27%，達到歷史低點。
3)百城租金回報率對國債利差收窄：由於租金回報率的提升以及國債收益率的持續下行，當前房產配置性價比有所提升，進一步支撐需求底的來臨;百城租金回報率和國債收益率利差持續收窄，24年2月租金回報率2.20%，較10年國債利差收窄至-0.14%、創近年來新高，其中一線城市租金回報率和國債利差已接近歷史低點。
中期支撐：中期需求依然有支撐。
本輪週期中，房地產銷售和開工都已深度調整。根據統計局數據，2023年，全國住宅銷售面積9.5億平、新開工面積6.9億平，分別較高點累計降幅達39%、59%。並且目前住宅銷售面積(12個月滾動)已降至9.1億平，已經回到了2010年的水平;住宅新開工面積(12個月滾動)已降至6.6億平，已經回到了2007年的水平。但中期來看，雖然本輪房地產基本面調整較深、市場目前預期也比較悲觀，但該行認爲我國住房需求中樞仍有較強支撐，主要基於兩個維度需求測算：1)通過城鎮化率、人均住房面積、舊房更新率等指標推演測算，預計我國2022-30年的住宅需求中樞約爲11.6億平;2)通過日本和韓國飽和階段的住房開工情況借鑑測算，預計我國住宅新開工(或銷售)中樞爲10.5億平。鑑於2023/2024E我國住宅銷售已降至9.5/9.0億平、新開工已降至6.9/6.3億平，均已連續低於我國住宅需求中樞，由此該行認爲目前行業基本面已經超跌，預計後續需求中樞對銷售的支撐也將逐步走強。
政策優化：政策優化升級再助力。
今年以來，中央和地方政策表態持續升級。需求端，一線城市從放鬆認房不認貸到放鬆限購，5年期LPR大幅下調25BP至3.95%、房貸利率仍有下降空間，近期國常會首提激發潛在需求等，政策放鬆力度持續加碼。供給端，住建部融資白名單和房企經營性物業貸款有序推進，白名單目前已審批通過2,000億元貸款，萬科、金地集團、龍湖集團等房企經營物業貸款陸續落地。中期維度，預計住房雙軌制將是破局關鍵。預計我國住房單軌制供應體系將轉向雙軌制供應體系，“保障房+商品房”並重供應體系逐步形成，剛性需求和改善性需求將得到分類滿足。
其中，保障房方面，預計保障房建設將以需定供，收購存量助力商品房銷售;商品房方面，政策導向總體呈現“住有所居”向“住有宜居”轉變，預示着高品質住宅將成爲鼓勵方向。展望後續，該行認爲房地產行業政策將進一步優化：需求端，預計一二線城市的限制性政策(限購和限價)將進一步放鬆，房貸利率和首付比例仍有進一步下行或優化空間，此外城中村改造和保障房收購存量商品房的推進也值得期待;供給端，融資白名單、經營性物業貸等多種融資工具也將助力房地產行業融資逐步修復。
投資意見：維持“看好”評級。
該行認爲城中村改造+住房雙軌制將是房地產行業破局關鍵。雙軌制下保障房和商品房將共生共榮，其中預計保障房將以需定供，階段性收購存量將助力商品房去庫存，而商品房將有望打造高品質住宅成長新賽道，並預計優質產品力房企有望受益格局優化和品質提升雙重Alpha。近期核心城市調控政策放鬆、房貸利率大幅下調，預計部分核心城市將迎來需求底、並有望銷售率先改善。
維持房地產“看好”評級，1)推薦優質產品力房企：A股：濱江集團(002244.SZ)、華發股份(600325.SH)、招商蛇口(001979.SZ)等;2)關注城改受益房企：越秀地產(00123)、城建發展(600266.SH)、中華企業(600675.SH)等;3)關注受益保障房建設的代建企業：綠城管理(09979)。此外，維持物業管理“看好”評級，推薦：華潤萬象(01209)、保利物業(06049)、中海物業(02669)等。
風險提示：銷售和融資資金趨緊，城改推進不及預期。