保障房：新模式、新思路、新使命
智通財經APP獲悉，天風證券發佈研究報告稱，新一輪保障性住房規劃中，保障房的重要性再度被提升至綱領性的政策高度。伴隨城鎮化進程加速，高能級城市住房結構性供給不足致使房價較高，工薪階層等群體住房困難問題日益凸顯。需求驅動下保障房建設將進入新一輪加速期，政府將貢獻主要增量資金並多渠道籌措土地，同時結合多主體激發市場活力。看好以保障房爲代表的“三大工程”對地產需求端帶來的增量機會。綜合考慮產業鏈及保障房建設特點，建議按照代建、裝配式建築、IDI保險3條主線來尋找優質標的，重點推薦保利發展(600048.SH)、華陽國際(002949.SZ)、海螺水泥(600585.SH)等。
▍天風證券主要觀點如下：
增量測算：24年保障房建設拉動投資超6000億，重點聚焦三十五城
“十四五”時期，全國初步計劃建設保障性租賃住房近900萬套，結合23年籌建204萬套，考慮到此前政策層面對於“三大工程”的推動繼續加速以及首筆配售型保障房項目開發貸落地福州，後續資金端的配套有望帶動整體投資規模超預期，預計24年新建保租房210萬套，對應新增建面0.95億平方米、改建建面0.32億平方米，對應拉動投資4095億。
中性假設下，每年新增保租房佔比85%，預計24年保障房(除可售)可拉動的投資超4800億，考慮可售型可拉動超6300億。考慮未來配售型保障房增加，且以新建、改建結合形式，預計24年可售型保障房有望可拉動投資超1500億，保障房合計年拉動投資超過6300億元。
資金來源&運作模式：多方位、多主體、多渠道
政府將貢獻主要增量資金並主導土地籌措，並結合多種形式激發市場活力。1)資金端，將以中央和地方政府爲主體，輔以財稅政策支撐，金融機構提供長期貸款。同時，聚焦推動金融與財政、專項債等資金的銜接，創新融資模式，通過多種模式滿足市場主體參與保障房項目的資本金需求。此外，預計PSL等貨幣工具未來或將持續定向投放於城改及保障房建設領域。
2)土地端，利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、存量閒置房屋、非居住存量土地和房屋、新供應國有建設用地等多渠道供給保障房土地來源。
新房改：迎接中國特色的住房保障模式改革
14號文出臺明確可售型保障房爲新一輪保障房建設的側重點，政策的核心思路與新加坡模式有相似之處，但考慮兩國國情多方面具備較大差異，完全複製未必適合，借鑑並探索出適配我國雙軌制的保障房配套體系是當前主要方向。
觀點分歧：1)針對保障房對商品房市場的擠壓。定位分級、市場隔離或是“保障”與“市場”共生的一條可行路徑。通過特大城市的舊改、城改實現“老破小”的更新改造來實現“輸血”保障房的路徑也較爲合理。
2)針對保障房對開發商的影響。“市場歸市場，保障歸保障”不改變需求中樞，影響市場開發商主體的結構及佔比。在注重“民生”屬性和減少代際間居住不公平性的出發點下，商品房對保障體系的讓渡可能是不可避免的，但同時也需要輔以時間、平滑週期，防範金融風險的產生。
風險提示：
政策及資金支持力度不及預期、地產銷售不及預期、測算具有一定的主觀性。