智通財經APP獲悉，中泰證券發佈研究報告稱，物業與房地產進一步脫鉤，業績中地產關聯業務的收入和利潤佔比進一步下降，來自地產業務的減值也邊際減少，此外，頭部物業公司逐漸提升股利分派率，隨着物業行業減少大規模併購進入平穩增長期，分派率有望進一步提升。關注：1)央國企背景的物企在強勢開發商的支持下有望保持原先的業績承諾，同時看好優質物業在行業築底後有更高的向上彈性。
中泰證券觀點如下：
2023年物業板塊表現回顧：
1)受外部市場及房地產行業影響較大：2023年初至今，港股物業板塊受美元加息導致資金流出，房地產行業下行拖累等因素影響，股價大幅下行;2)市場對公司治理更爲嚴格：中海物業擬進行關聯收購，股價隨後短期下跌超30%;3)回購增持對股價託底效果不佳：2023年部分物業公司進行回購與增持操作，但並未對股價有明顯提振。
2023年物業板塊經營總結：
1)營收增速放緩：主要因併購大幅減少及地產交付延後，往後看央企收入因交付穩定外拓強勢，預計會持續增長;2)盈利能力穩定：2022年物業公司開始大幅壓降地產關聯業務讓該板塊收入佔比和毛利率快速下降，物業服務相關業務毛利率總體穩定，預計往後利潤率波動會降低，其中優質公司有望持續優化費用，淨利潤率或小幅改善;3)應收款週轉天數增加總體可控：由於業務的快速增長及非住宅業務佔比提升，客戶付款週期拉長有其客觀的原因。
物業板塊2024年展望：
1)與房地產進一步脫鉤：物業業績中地產關聯業務的收入和利潤佔比進一步下降，來自地產業務的減值也邊際減少;2)提升分紅回饋股東：頭部物業公司逐漸提升股利分派率，隨着物業行業減少大規模併購進入平穩增長期，分派率有望進一步提升。
投資建議：
央國企背景的物企在強勢開發商的支持下有望保持原先的業績承諾：推薦中海物業(02669)、華潤萬象生活(01209)、招商積餘(001914.SZ)、保利物業(06049)。
同時看好優質物業在行業築底後有更高的向上彈性：推薦新大正(002968.SZ)、綠城服務(02869)、新城悅服務(01755)，建議關注萬物雲(02602)、越秀服務(06626)、濱江服務(03316)、建發物業(02156)。
風險提示：房地產行業竣工低於預期;房地產市場銷售低於預期;物業費市場化進度低於預期;物管業務行業滲透率提升不及預期;研報信息使用不及時風險;數據測算偏差風險。