智通財經APP獲悉，浙商證券發佈研究報告稱，首予綠景中國地產(00095)“增持”評級，綜合考慮其財務安全性、土儲質量、品牌力，預計其 2023 年仍然虧損，歸母淨利潤為-7.13 億元，2023 年 BPS 為 4.72 元/股，仍認為應當享有估值溢價。隨著公司經營情況持續向好，壓制公司估值的風險因素將逐漸化解，當前估值顯著低於行業平均水準。
浙商證券主要觀點如下：
聚焦城市更新，打造舊改龍頭
公司成立於 1995 年，是深圳市知名的綜合性房地產開發及物業運營商，公司以房地產開發為主要業務方向，在舊改方面擁有 20 餘年的開發經驗，持續聚焦開發大灣區城市更新專案，業務佈局主要包括深圳、香港、珠海等城市。2022 年公司合約銷售金額為 40 億元，同比下降 5.4%；2023H1 公司銷售金額為 29.5億元，同比增長 16%，位列克而瑞 2023 年上半年房企銷售排行榜第 118 位。
在手土儲優質，白石洲專案迎來業績釋放帶動公司經營全面向好
截至 2023 年 6 月底，公司擁有土地儲備約 704.8 萬平方米，其中約 79%位於大灣區內的深圳、香港及珠海等重點城市，土儲位置優越。該行認為，當前土地市場呈現分化趨勢，公司所深耕的大灣區土地市場競爭激烈，但公司在手土儲資源豐富，且持有的白石洲專案區位優質、體量巨大，在土儲方面具備優勢。公司自2019 年持續開發白石洲專案，該專案總建築面積約 500 萬平方米，總貨值約2000 億元，白石洲專案已於 9 月 16 日開盤銷售，首開當日去化率達 63%。該行認為白石洲專案的順利推進能夠為公司貢獻豐富可銷售貨值，助力公司在銷售市場上長期保持競爭力，且該行預計專案能夠保持銷售通暢，預期公司的現金流及財務情況將持續得到改善。
舊改特色鮮明，受益於核心城市政策調整及城中村推進
2023 年中央加大推進城中村改造力度，4 月和 7 月兩次政治局會議先後強調積極推進城中村改造；且深圳市多元運用政策工具箱，有序推進城市更新。公司具備 20 餘年的舊改經驗，持續深耕大灣區及深圳市場，舊改經驗豐富。該行認為，城中村改造模式的重要性正在逐漸提升，公司有望受益於城中村改造政策落地，在手舊改專案預期將加速推進，且公司多年的舊改經驗在舊改專案拓展方面能夠保持競爭力，公司土儲有望實現高質量增長。此外，8 月以來深圳市先後實施認房不認貸、房貸利率下調等多項需求端調整政策，該行認為政策放鬆效果將會逐漸顯現，能夠助力公司銷售保持通暢，公司整體發展潛力值得期待。
財務危機逐漸解除，債務結構持續優化
2023H1 公司融資金額超 100 億元，並成功支付 4.7 億元美元債。截至 2023 年6 月末，公司已無美元債相關債務。從債務結構來看，公司 1 年內到期債務佔比為 33.3%，銀行及其他類借款佔比為 92.3%。該行認為，公司債務結構清晰，隨著 2023 年下半年公司白石洲專案、紅樹灣壹號二期等舊改專案陸續走向收成期，預期能夠為集團貢獻持續性的銷售回款，公司的信用“暴雷”風險將逐漸消除，且公司的負債結構及債務成本有望得到改善。
風險提示：政策存在不確定性；行業下行影響毛利率；專案推進不及預期。