3月30日，京東智慧產發股份有限公司(以下簡稱“京東產發”)正式向港交所提交了上市申請檔案，開始上市倒計時。這是繼京東集團、京東健康和京東物流之後，京東體系內業務板塊再次擁抱資本市場。

招股書顯示，京東集團間接持有京東產發74.96%的股份，分拆上市後，京東集團繼續持有京東產發超過50%的股權。截至2022年底，京東產發在管各類園區建築面積達2330萬平方米，總資產管理規模937億元人民幣。

相較於日常與廣大消費者接觸的京東零售、物流等京東旗下業務，京東產發則顯得神祕低調許多。實則無論是京東引以為傲、視為核心競爭力的當日達和次日達，還是諸如618之類活動形成的廣泛商業效應，這一切都離不開京東產發的供應鏈基礎設施的支撐。如果將京東整體比作一張高效能的數實融合網路，京東產發就是這張網路的超級物理節點，承擔著商品流從分佈到集散的一體化功能，不僅僅是京東順暢運行、兌現對消費者承諾的保障，也是支撐起整個京東供應鏈體系的基石。

而對於業務收入佔比超過50%的外部合作夥伴來說，京東產發則是構建高效供應鏈的超級基礎設施。在當下的經濟環境下，提升供應鏈綜合效率對於企業降本增效乃至擴張增長至關重要。全球企業中心(CGE)發佈的《數位供應鏈：向前一步》白皮書對24位掌管全球最大供應鏈的高管進行了調研，這24位高管一致認為企業供應鏈智能化在接下來的5年內是極為關鍵的趨勢，而且智慧供應鏈可以減少20%的採購費，減少50%的供應鏈成本，並提高企業10%的收入，對整個經濟都有促進作用。

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產業基石

現代化、智能化的倉儲物流基礎設施，與產業鏈和產業集群的高質量發展同頻共振。

作為《中共中央國務院關於加快建設全國統一大市場的意見》推進市場設施高標準聯通的三項內容之一，“建設現代流通網路” 將在“促進商品要素資源在更大範圍內暢通流動”，以及“促進全社會物流降本增效”工作中發揮重要作用。

發展國家發展改革委投資研究所副所長盛磊表示，“在新一輪科技革命和產業變革中，產業分工越來越細，產業鏈越來越長，供應鏈越來越複雜，維護這樣超大規模工業體系的運行，需要高效、便捷、低成本的倉儲物流體系。”

陝西的蘋果、威海的生蠔、順德的電器、鄭州的手機、秀克州的電子元器件，從下單到分揀、包裝，再到配送中心，最後送到消費者或者廠家、商家手中，還要做到次日達甚至當日達，不僅僅考驗著物流快遞的運輸配送能力，更考驗著背後的倉儲物流的容量和敏捷性。

作為高效能的物流基礎設施，廣布的網路、強大的節點是最關鍵的底層能力。核心業務邏輯是：通過在全國各大城市建立區域倉庫樞紐，根據消費數據，完成商品儲存、補貨、調配，實現倉庫與消費者所在地的點到點配送。城市間、城市內區域倉庫越多越密集，離用戶越近，則配送服務體驗越好。

在更大的商品流通視角，高水平現代化的物流基礎設施——作為“大市場”建設的關鍵角色，其投資建設的提質和提速，無疑將為城市群和產業帶提供更高水平的供應鏈服務能力，助力產業發展和市場暢通。

2007年，出於業務發展需求，京東開始自建物流體系。自建物流，就需要有倉儲，所以，京東成立一個專業負責倉儲業務的部門，這是京東產發的雛形。但是，隨著業務量的快速增長和大量自動化設備的運用，租賃來的傳統倉庫已經無法滿足業務需求，2010年，京東開始籌備自建物流基地，當時定下的目標就是“只做第一”，自此由京東產發制定的“亞洲一號”超大型智慧倉庫的產品標準得以引領行業。

正是基於實際需求，京東產發創造性的設計了“理貨區”，也克服了自動化設備對地面平整度誤差小於千分之一要求帶來的施工難度，在實踐中總結出一套228頁的產品專利設計標準，通過技術創新促進了整個物流倉儲行業的標準提升。

經歷了重重磨難，克服了重重難關，2012年亞洲一號正式開工建設，2013年7月建築封頂，2014年6月完成設備安裝調試和試運營，並趕在在當年雙十一前投入使用。到了這一步，京東產發才算是真正走出第一步，也正是有了第一步，此後的京東產發也像開了掛般的一髮不可收拾，陸續在北京、廣州、西安、武漢、沈陽等全國主要城市建成亞洲一號，並走出國門，走向世界。

專案建設的越多，亞洲一號的處理能力也越強，從最初嘉定項目的每小時1.6萬件處理能力，逐步發展到現在東莞智慧產業園的日處理160萬件能力，自動立體倉可以同時存放超過2000萬中件商品，極大保障了京東的供應鏈體系。

京東產發，從伴隨京東的零售和物流業務開始，現發展成為中國第二大的物流基礎設施開發商和運營商，既是發端於實體經濟的物流需求，更是服務於實體產業的供應鏈升級。

招股書數據顯示，截至2022年底，京東產發在全國29個省、市、自治區及東南亞和歐洲等地，擁有219個高標準物流園區、13個產業園區和4個互聯網數據中心，在管面積達到2330萬平方米。實現了對全國的覆蓋，形成京津冀、長三角、珠三角、成渝等核心區域為主覆蓋全國的供應保障體系。2020年以來，京東產發先後通過收購在越南、印尼、英國和荷蘭等國家佈局現代化物流基礎設施，進一步將業務延伸至國外，也為京東供應鏈走向世界提供了堅實的基礎和保障。

2.

能力開放

2018年京東產發正式開始獨立運營，實現從內生規模擴張到服務社會的一體化開發，快速實現商業化轉型。在為物流服務商提供服務的同時，也將服務對象擴展到寶馬等製造企業，以及本來生活、良品鋪子、永輝超市等線上線下零售企業。截至2022年底，京東產發外部客戶收入佔比超過51.5%，在2年時間內實現了23.6個百分點的快速增長。

京東產發正在成為企業客戶降低供應鏈成本的重要合作夥伴。龐大的倉儲資產和持續錘煉的科技能力，轉化為規模帶來的成本優勢和智能化帶來的效率優勢兼具的解決方案。通過區域分撥中心、城市配送中心、生產配套中心及國際物流中心為企業提供綜合、全面的倉儲物流配套服務，可以滿足不同類型客戶對倉儲設施的多樣化、個性化要求。截至2022年12月31日，公司已竣工的現代化基礎設施園區平均出租率超過90%，且大多數的租賃合同租期超過5年，均顯著由於同行業。

在更復雜、更具專業門檻的定製服務領域，通過拆解能力和模塊化服務，京東產發深入到企業供應鏈樞紐甚至產業園區的“深水”場景中，幫助大型企業提升供應鏈韌性。依託智慧選址、多元開發、智慧管理、服務賦能等數實融合核心能力，京東產發多元化產業園區業務，通過數智化技術整合產業資源，連接優化生產、流通和服務環節，打造出集智慧製造、科創研發和商務辦公為一體的產業生態平臺。

隨著汽車產業的快速發展，汽車零配件物流體系也越來越複雜，尤其是售後零配件物流，具有消費市場分佈廣泛的特點，對物流配送中心回應市場需求的速度提出了更高的要求，也給車企的庫存管理帶來了挑戰。

京東產發遵照寶馬全球統一化標準和國際領先的物流技術，為其量身打造了單層庫房與貨架系統，國際一流的軟硬體設施的運用，確保提供高效便捷的倉儲物流功能。以寶馬華中零件配送中心為例，京東產發定製配套方案，倉庫採用背靠背設計，通過工藝連廊進行聯通，保障寶馬備件中心的貨物流轉流向正確，提升作業效率；倉庫層高依據客戶要求定製以保障貨架貨位充足，提升庫內坪效。三座零件配送中心就是京東產發定製化服務的優秀範本。

此外，京東產發的現代化產業園區定位先進製造產業園區建設，在北京、崑山、常州、廣州等地形成一批高附加值的產業園區，實現了從提供倉儲物流服務到輸出高新技術產業的升級。

此外，京東產發還依託物流基礎設施和產業園區延伸出智慧物業服務、綜合能源管理及資產管理服務等業務，不僅能夠為實體經濟和商業流通體系提供高標準的服務，也磨礪了自身在ESG和資產管理等方面的能力。

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以實助實

物流基礎設施和多元化產業園區作為新經濟重要保障服務基礎之一，在歐美及日韓等已開發國家成長過程中，發揮了巨大的作用，也為投資人帶來了巨大的回報，目前中國作為新興國家，無論是高標倉、冷鏈的佈局，還是生物醫藥、智慧製造園區，都存在巨大缺口。

仲量聯行統計數據顯示，截至2022年，中國內地高標倉建築面積為1.1億平方米，佔總物流倉儲設施比重僅約9%；從人均來看，美國的高標倉平均人均面積大概是我國高標倉的平均人均面積20倍以上。未來高標倉將是租戶的核心需求方向，佔比會持續提升。

隨著我國城市群一體化發展、城市經濟不斷發展，現代物流業對於區域經濟的帶動作用已經受到越來越多的重視。高標準的倉儲物流基地一旦投入使用，通過節約商貿、流通成本和提高效率，將極大地提升當地的航空服務、快遞、高科技、高端商貿和現代服務業的效率，構建大產業帶動大物流，大物流促進大產業的良性互動格局，帶動產業升級，迅速提升產業水準。

2013年，京東首次在江秀克崑山投資建設電商產業園區，在此後的10年間，從一座“亞洲一號”到華東區域最大的物流智慧樞紐中心，再到佔地近千畝的綜合業態基礎設施，在崑山作為環滬城市承接外溢產業過程中，京東作為龍頭和先導入駐崑山，也吸引了更多企業落戶崑山，產生集聚效應。

值得一提的是，京東的亞洲一號智慧產業園大都建在交通便利的城郊，城郊的集散優勢也讓當地大量的就業人員有了新去處。每一座亞洲一號智慧產業園所建之處，往往能帶動周邊數千人的就業，收入穩定、離家不遠，鄉鎮版的“錢多事少離家近”讓亞洲一號智慧產業園成為很多當地人就業的第一選擇，從而也在當地形成了很多“亞一就業村”。

從某種程度而言，京東產發站在時代風口之上。與已開發國家城市化率相比，中國仍有15%以上的發展空間。而在城市化的下半場，區域經濟協調發展、產業分佈優化佈局和產業鏈發展水準提升，將依賴於高標準的物流基礎設施的持續投入，同時也將為具備競爭優勢的企業提供廣闊的空間。

正是基於這一背景，國內資本和國際資本對行業龍頭青睞有加，早在2018年前後，包括華平資本、高瓴資本等國際資本就開始積極投資這些新興領域。2021年3月，京東產發獲得高瓴和華平7億美元不可贖回A系列優先股融資；2022年3月，京東產發再次獲得高瓴和華平等8億美元不可贖回B系列優先股融資。此外，這一次京東產發赴港上市的輔助團隊中，還包括美銀證券、高盛、海通國際、瑞銀集團及中信證券等國內外資本。

根據公開披露資訊顯示，京東產發未來募集資金將用於進一步拓展國內的基礎設施資產網路，拓展在海外市場的影響力，此外還用於持續升級客戶解決方案及服務能力。